דקה מת"א: השכונה השקטה בגבעתיים עם פוטנציאל בשמיים

שכונת בורוכוב בגבעתיים מצליחה לשמור על צביונה הסולידי, למרות הקרבה הגדולה לכרך הסואן. המחירים עדיין לא הגיעו לרמות של ת"א, ופוטנציאל ההתחדשות העירונית עוד רחוק מלהתממש

שכונת בורוכוב בגבעתיים, שהיתה השכונה הראשונה בעיר ואחת הראשונות שנבנו בארץ, נחשבת כבר שנים אחת השכונות היוקרתיות באזור, בין השאר בשל העובדה הבאה: בורוכוב חולקת את גבולה המערבי עם העיר תל אביב וממוקמת מרחק אפסי מן העיר הגדולה. יתרון משמעותי נוסף של השכונה הוא צביונה: בעבר היא אמנם התאפיינה בבנייה צמודת קרקע ובמשקים חקלאיים, אך כיום היא מאופיינת בעיקר בבנייה רוויה אך נמוכה והצליחה לשמור על צפיפות נמוכה ושקט יחסי – תכונות לא אופייניות לעומס השורר בשכונות אחרות בעיר. יתרון בולט נוסף, המושך אליו משפחות רבות, הוא העובדה כי יש בשכונה מוסדות חינוך רבים (בהם גם בית הספר לאמנויות תלמה ילין) – ובסביבתה אף ממוקמים שירותים עירוניים ומסחריים רבים.

על פי נתוני אתר מדלן, בורוכוב מאופיינת כיום בהיצע דירות יד שנייה מגוון למדי ובטווח מחירים שנע החל מדירות 2 חדרים שמחירן הממוצע עומד על כ-1.37 מיליון שקל ועד לדירות 4 חדרים שמחירן הממוצע עומד על כ-2.3 מיליון שקל. לא זול בהשוואה לגבעתיים, אך גם לא יקר כמו תל אביב השכנה.
שוק השכירות בשכונה מגוון אף הוא: כך, למשל, דירת חדר ממוצעת בשכונה מושכרת בכ-2,700 שקל לחודש ואילו דירת 2 חדרים ממוצעת מושכרת בכ-3,700 שקל בחודש. שכר הדירה החודשי עבור דירת 3 חדרים מגיע כבר לכ-4,700 שקל, ואילו דירת 4 חדרים תעלה כ-6,100 שקל בחודש.

המחירים בשכונה זינקו בחמש השנים האחרונות בממוצע בכ-47%. מעסקות שנותחו על ידי אתר מדלן עולה, כי אם לפני 4 שנים מכרו בשכונה דירות יד שנייה במחיר ממוצע של כ-18 אלף מ"ר, הרי שכיום נמכרות בה דירות במחיר ממוצע של כ-22 אלף שקל למטר. דירות שעברו תהליך של תמ"א מגיעות כבר ל-24 אלף שקל למ"ר, ואילו דירות חדשות עולות 27-28 אלף שקל למ"ר.

אוכלוסייה

העובדות כי השכונה הוותיקה ממוקמת במרחק הליכה מתחנת הרכבת ארלוזורוב בתל אביב, וכי במשך שנים לא היו בה חילופי אוכלוסייה משמעותיים, הפכו אותה לאחד המקומות האטרקטיביים באזור – בעיקר עבור כל "מיואשי תל אביב" שלא עמדו במחירי הנדל"ן של העיר הגדולה. אלא שעד לפני כמה שנים, הסיכוי למצוא בשכונה דירה היה נמוך למדי, בשל קצב אפסי של תוספות בנייה בה.

"בורוכוב היתה ונשארה אחת השכונות המבוקשות בגוש דן אבל מהפך התחדשות העירונית בשכונה החל בה לפני כחמש שנים, כיום יש יותר מ-10 פרויקטי תמ"א בביצוע שיוסיפו לשכונה כ-200 יחידות דיור חדשות ועוד שורה של פרויקטים לקראת ביצוע ובתהליכי קבלת היתר", מפרט עופר אנגל, סמנכ"ל אנגלאינווסט התחדשות עירונית, המבצעת בימים אלה שני פרויקטי תמ"א בשכונה.

אנגל מציין, כי עיקר הרוכשים החדשים הם משפחות עם ילדים, שרוכשות דירות למטרות מגורים בשכונה ולא למטרות השקעה. "מדובר באוכלוסייה חזקה יחסית, שאמנם לא יכולה להרשות לעצמה דירה בתל אביב, אבל כן יכולה לקנות בבורוכוב. הם מחפשים סביבה טובה, עם בתי ספר ומוסדות חינוך, על אף שהמחירים בשכונה אינם נמוכים ביחס לסביבה", מסביר אנגל.

בנייה חדשה

גדעון חיים, ממשרד חיים נדל"ן הפועל באזור, מציין כי "מקץ שנים רבות של תרדמת נדל"נית, מתעוררת בורוכוב בשנים האחרונות גם לבנייה חדשה, עם מספר פרויקטים חדשים שנבנים בשטחה – ומציעים דירות במחירי יוקרה. אחד ממוקדי הבנייה החדשה הוא פרויקט המגורים של קבוצת ב.ס.ר שנבנה בשטח המכתש ויכלול עם סיומו 165 דירות בשני מגדלים, לצד פארק חדש שישתרע על פני כ-8 דונם". על פי נתוני מדלן, במהלך השנה האחרונה נמכרו בשכונה שתי דירות 5 חדרים במחירים של כ-6 מיליון שקל ופנטהאוז, שנמכר בפרויקט של ב.ס.ר במחיר של מעל 7 מיליון שקל.

העתיד

באתר מדלן מעריכים כי תנופת ההתחדשות בשכונת בורוכוב תימשך ותתפתח: "הערך של הקרקע בשכונת בורוכוב גבוה, ויחד עם העובדה כי אין עתודות קרקע, נוצרה קרקע פוריה מאוד לפרויקטים של תמ"א 38 וגם מגמת ההתחדשות העירונית צפויה להמשיך ואף להתחזק. עם זאת, השכונה אינה מותאמת כיום לגידול במספר התושבים ובעיית הפקקים בשעות העומס לכיוון תל אביב צפויה להחמיר. זאת ועוד, בצדה הצפון-מערבי של בורוכוב, צפוי להתבצע אחד מהפרויקטים הגדולים בגבעתיים בשנים האחרונות, מתחם הסיטי, שיכלול כ-66 דונם של בנייני מגורים, משרדים, ושטחי מסחר המתוכננים להיבנות סביב כיכר מרכזית גדולה".

המפה של שכונת בורוכוב