פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      שומר בכניסה וחדר כושר: הדור הבא של מגדלי הסטודנטים בב"ש

      שלל פרויקטים מתוכננים יוסיפו לעיר יותר מ-1,000 יחידות דיור מאובזרות ויוקרתיות, חלקן עד לרמת הקומקום והסכו"ם בדירה. הבעיה: המחירים במגדלים החדשים מזכירים יותר את תל אביב

      סרטון ההדמיה של מגדל אוקספורד

      עבור מרבית הסטודנטים תקופת הלימודים באוניברסיטה לא תיזכר כזוהרת מבחינה נדל"נית, אלא ככזו שבה נאלצו לחלוק עם שותפים דירות פשוטות בתנאים מינימליים. אלא שטרנד חדש, שהחל להתפתח בשנתיים האחרונות בשוק הנדל"ן בבאר שבע, מבקש לנצל את הוואקום שיצרה המדינה בתחום מעונות הסטודנטים מצד אחד ובאותה נשימה לקרוץ לאוכלוסיית משקיעי הנדל"ן בניסיון למשוך אותם לרכוש דירות קטנות ויוקרתיות בעיר – שאותן ישכירו בעתיד לסטודנטים.

      על פי ההערכות, כ-30 אלף סטודנטים לומדים כיום במוסדות האקדמיים בבאר שבע. שורת פרויקטים חדשים, חלקם כבר נבנו ואוכלסו, ואחרים בתהליכי בנייה או קבלת היתר – מתעתדים לשנות את הנוף הנדל"ני - בעיקר באזור הסמוך לאוניברסיטת בן גוריון ולמכללת סמי שמעון בעיר. אין מדובר רק מבחינת בנייה חדשה באזורים הוותיקים, אלא גם מבחינת סטנדרטים גבוהים שיוצעו בדירות – וטווח מחירים גבוה יחסית למקובל בפלח השוק הסטודנטיאלי.

      המפרט היוקרתי המוצע בבנייני המגורים החדשים כולל לעתים חדר כושר, חדר כביסה, חדרי לימוד ופנאי קומתיים, ספריה, חדר קולנוע, קפיטריה ושומר בלובי הכניסה לבניין. כמעט בכל הפרויקטים החדשים מציעות החברות סטנדרטים גבוהים של אבטחה בבניין, כולל מצלמות אבטחה או דלת כניסה המאובטחת בקודן.

      ארבעה מגדלי סטודנטים, הנמצאים כיום בתהליכים לקבלת היתר או בבנייה בבירת הנגב, יספקו בשנים הקרובות כ-850 יחידות דיור חדשות, המיועדות רובן ככולן לציבור הסטודנטים החדשים וכן לסגל האוניברסיטאות. מגדלים אלה יתווספו לשני מגדלי סטודנטים קיימים הכוללים כ-240 דירות.

      הפרויקטים החדשים כוללים בין השאר את מגדל אוקספורד שאותו מקדמת חברת EWAVE נדל"ן ומשווקת חברת היילנד. מגדל זה, המצוי כיום בתהליכים לקבלת היתר, ייבנה בשכונה א' בעיר בסמוך למכללת סמי שמעון, במסגרת קבוצת רכישה. המגדל החדש יתנשא ל-17 קומות ויכלול 180 דירות בנות 2 חדרים (שתי סוויטות עצמאיות, ללא סלון) ו-2.5 חדרים (כולל סלון) המיועדות לרוכשים שיוכלו להשכירן בעתיד לסטודנטים. מי שיבקש להצטרף לקבוצה ישלם בממוצע כ-720 אלף שקל לדירה, שעל פי פרסומי החברה תכלול בסופו של תהליך אבזור מלא – עד לרמת הסכו"ם.

      "המחיר שניתן יהיה להשכיר בו את הדירות הללו בעתיד יעמוד על כ-2,000 שקל בחודש למיטה, כלומר כ-3,400 ליחידה שבה יש שתי סוויטות. המחיר הזה כולל דמי ניהול, ארנונה וחשבונות והדירות יהיו מאובזרות בכל פרט אפשרי, עד לרמת הסכין והמזלג במטבח. המטרה היא לייצר מעין מלון לסטודנטים, שאמנם יהיה יקר יותר מהדירות הקיימות כיום בעיר לסטודנטים, אבל יפנה לציבור הולך וגדל של סטודנטים שיהיו מוכנים לשלם יותר עבור מוצר ברמה אחרת", מספר אסף כהנר, מנכ"ל חברת השיווק היילנד.

      כהנר מציג סקר, שנערך על-ידי חברת Vcell עבור החברות בפרויקט, שממנו עלה כי רוכשי הדירות בפרויקטים הללו מוכנים להשקיע עבור רכישת דירה בפרויקטים אלה פי 2 ממחיר השוק בבאר שבע עם הבטחת תשואה של כ-5% לשנה. "מהנתונים בסקר עולה עוד שכ-30% מציבור הסטודנטים בעיר מוכן לשלם יותר, בין 300-500 שקל יותר ממחיר השוק, כדי לקבל יותר". לשם השוואה, דירות ממוצעות כיום אותן שוכרים סטודנטים בעיר באר שבע, בשכונה ג' למשל, מושכרות בכ-1,000 שקל לשותף, לא כולל ארנונה או חשבונות.

      המגדל שליד האוניברסיטה בבאר שבע קרן פלטיניום (צילום מסך , הדמיה קרן פלטיניום)
      הדמיה של המגדל שליד האוניברסיטה בב"ש (הדמיה: קרן פלטיניום)

      בונים על המכללות הפרטיות

      נכון להיום, נראה כי המחירים במגדלים החדשים בבאר שבע מזכירים יותר מחירים המתאימים יותר לשוק התל אביבי: כך, למשל, מחירי יחידות הדיור לשנת הלימודים הקרובה בקמפוס ברושים שאותו בנתה חברת שיכון ובינוי באוניברסיטת תל אביב לאחרונה, נעים בין כ-1,900 שקל לדירת סטודיו לשני שותפים (אחד בכל חדר) ועד לדירת שניים וחצי חדרים לזוג ב-3,334 שקל בחודש. במעונות החדשים שנבנו בתל אביב רמת האבזור דומה לזו המוצעת בפרויקטי המגדלים בבאר שבע: בכל דירה מערכת מיזוג אוויר, דוד חשמלי, טלוויזיה LCD, מקרר, כיריים ומיקרוגל, חיבור לכבלים ולאינטרנט ומקלחת ושירותים צמודים.

      המחירים שאתם ושאר הפרויקטים מציעים, גבוהים יחסית לשוק הבאר-שבעי. מדוע סטודנטים שנאבקים על כל שקל בתקופת הלימודים יסכימו לשלם מאות שקלים בחודש בהשוואה לדירות הזולות הקיימות בשוק?

      כהנר: "ההערכות הן שרוב הסטודנטים בעיר לא ימצאו עניין במוצר שלנו כי הוא יקר, אבל אנחנו ממוקמים מעבר לגדר של מכללת סמי שמעון, מכללה פרטית שמתמחה בהנדסה ועומדת להכפיל את גודלה. כבר היום אין מיטות לסטודנטים בעיר באר שבע – יש מלחמה על מיטות בעיר והמדינה לא בונה מעונות. מה גם, שבשנים הקרובות החיילים שיגיעו לכאן – כ-15 אלף על פי ההערכות – במסגרת העתקת בסיסי צה"ל לנגב יתפסו את מקומם של הסטודנטים בדירות הזולות והסטודנטים יצטרכו פתרונות".

      מגדל אוקספורד אינו לבד. מגדל נוסף בתהליכי קבלת היתר הוא מגדל A+ (המגדל מעל האוניברסיטה) שאותו יוזמת קרן פלטיניום. המגדל מיועד למגורי צעירים, על פי פרסומי החברה, ויכלול 27 קומות וכ-300 יחידות דיור. לאחרונה החלו בקרן פלטיניום, שבבעלות אדי כספי ואבירן חרט, בשיתוף חברת DNA יזמות והשקעות שבבעלות דורון חלבה ועדי קציר, לשווק את המגדל באמצעות חברת הומלנד פרויקטים. ואולם, נכון לעכשיו גם פרויקט זה טרם קיבל היתר בנייה. תמהיל הדירות המתוכנן כולל בעיקר דירות 2-3 חדרים במחיר ממוצע של כ-730 אלף שקל. בפרויקט גם כמה דירות בודדות הנמכרות במחירה התחלתי של כ-680 אלף שקל עבור דירת 2 חדרים.

      פרויקט נוסף הוא פרויקט מגדל הספורט המנוהל ומשווק על-ידי חברת קפיטל גרופ וכולל 174 דירות, וכן פרויקט פיבקו אקדמי של האחים אוזן הכולל 212 דירות שייבנו בשכונה ג' בעיר.

      הדמיות של פנים דירות במגדל A+ (המגדל מעל האוניברסיטה) (צילום מסך , הדמיה מכון ANDO)
      הדמיה של פנים הדירה במגדל A+ (הדמיה: מכון ANDO)

      הערך המוסף מוסיף ערך

      טרנד מגדלי הסטודנטים כולל גם שני פרויקטים קיימים: מגדל הקמפוס ברחוב אביה השופט בעיר, כ-10 דקות הליכה משער אוניברסיטת בן גוריון, הכולל שלושה דגמי דירות: דירות סטודיו ליחידים, דירות המיועדות לשני שותפים ודירות לזוגות. כל הדירות מגיעות מרוהטות ומאובזרות וגם בניין זה כולל חדר כושר , חדר כביסה , כיתות לימוד קומתיות ואחזקה שוטפת של הבניין.

      מגדל אלכסנדר, הממוקם בלב שכונה ד' בעיר, מתנשא לגובה 14 קומות וכולל 130 דירות. המגדל, המאוכלס ברובו, ממוקם אף הוא בקרבת האוניברסיטה ובית החולים סורוקה ופונה לשוכרים מקרב ציבור הסטודנטים. דירות סטודיו לסטודנטים לתואר ראשון למשל, מושכרות כיום בכ-1,500 שקל ואילו דירות 3 חדרים (המורכבות משתי סוויטות נפרדות + סלון ומטבח משותפים) מושכרות במחיר דומה (כ-3,000 שקל לדירה).

      "זה נכון שכמשווים את דירת 2 החדרים שלנו, המוצר שלנו לא זול. אבל לנו יש מעלית, חניה, דירה חדשה ללא בלאי – כל הדברים הללו שווים כסף. בדקנו 50 עסקות שבוצעו ב-2015 לרכישת דירות שני חדרים בעיר וגילינו שממוצע המחירים עמד על כ-550 אלף שקל לדירת 2 חדרים בגודל 42 מ"ר. הגיל הממוצע של הבניינים הוא 40 -50 שנה, דירות ללא ממ"ד, ללא מעלית וללא חניה. על פי ההערכות שלנו, אם משווים את הערך המוסף שלנו – זה יוצא פחות או יותר אותו מחיר", מציין אדי כספי, בעל השליטה בקרן פלטינום המקדמת את מגדל A+ בשדרות רגר בעיר.