על פי הצעה חדשה שמקדם שר האוצר, משה כחלון, בעל דירה שיסכים בחוזה ארוך טווח להימנע מהעלאת שכר הדירה ולהצמידו למדד בלבד, יזכה להפחתה במס השבח שיהיה עליו לשלם ביום מכירת הדירה בהיקף של כ- 5,000 שקל עבור כל שנה שבה נמנע מלייקר את שכר הדירה. משמעות ההטבה היא כ-600 שקל בחודש עבור כל חודש שבו נמנע בעל הדירה מלייקר את שכר הדירה לשוכריו.
הצעתו של כחלון מגיעה על רקע עיכובו הממושך של חוק השכירות ההוגנת, אותו ניסו לקדם בקדנציה הקודמת שר האוצר לשעבר יאיר לפיד ושרת המשפטים לשעבר ציפי לבני ואשר אמור היה לתת לראשונה הגנה לכ-2 מיליון ישראלים אשר אין בבעלותם דירה ונאלצים להתמודד עם שוק שכירות פרטי ופרוץ.
הצעת החוק לשכירות הוגנת, אשר בגלגולה הנוכחי מקודמת על ידי חברת הכנסת סתיו שפיר, מעוכבת כבר מספר שבועות (בשל מחלוקת בין שפיר לשרת המשפטים, איילת שקד) והצעתו של שר האוצר אם כך, מגיעה כניסיון למצוא פתרון למבוי הסתום שאליו נקלע החוק. כחלון מציע מצד אחד לא להגביל את מנגנון ייקור שכר הדירה בחוק אך מצד שני, לתמרץ בעלי דירות שיסכימו לוותר מרצונם על העלאת המחירים.
אלא שיותר משהצעתו של כחלון מהווה תמריץ אמיתי עבור בעלי הדירות, היא חושפת את מערומיה של המדינה בכל הנוגע ליכולתה לפקח ולאכוף את הנעשה בשוק השכירות. המצב הנוכחי הוא כזה שבו המדינה סימנה את משכירי הדירות כבעלי עסק לכל דבר וקבעה בחוק כי עליהם להגיש דיווח על הכנסותיהם באופן הבא: מי שמשכיר דירה בסכום הנמוך מ?5,080 שקל בחודש פטור כיום מדיווח ומתשלום, אך מי שמשכיר את דירתו מעל לסכום זה חייבת בתשלום מס על כל ההכנסה משכירות. על פי החוק, קיימים כמה מסלולי תשלום, אך המועדף שבהם הוא תשלום מס בשיעור 10% על ההכנסות משכר דירה אחת לשנה.
אלא שבשל מבנה שוק השכירות הישראלי שוק פרטי הנשלט על ידי בעלי נכסים פרטיים, שהחוזים בו אינם מוגנים או מפוקחים המציאות היא שלמדינה אין יד ורגל בנעשה בו. המדינה מודרת לחלוטין מהפעילות החוזית המבוצעת בין בעלי הדירות לשוכרים וממילא חלק נכבד מהדירות בשוק פטורות מדיווח בשל תקרת המס.
השורה התחתונה היא שברשות המסים מודים כי אין בידיהם מידע באשר למספרם של בעלי הדירות החייבים במס וגם אין הערכות, גם לא הערכות כלליות, בנוגע למספרם המשוער. מצב זה מחריף על רקע העובדה כי העלייה החדה בשיעורי שכר הדירה בשנים האחרונות הכניסה על פי הערכות רבבות בעלי דירות נוספים למעגל החייבים במס.
בעיית היעדר המידע וההערכות הגוברות כי המדינה מפסידה מאות מיליוני שקלים בהכנסותיה, הובילו בשנה האחרונה למבצע אכיפה מוגבר מצד רשות המסים, במסגרתו נשלחו כ-100,000 מכתבים לאזרחים ובהם דרישה לדווח על כלל מקורות ההכנסה שלהם. אחת המטרות היתה לאתר בעלי נכסים רבים שהתחמקו עד כה מתשלום מס על דירותיהם המושכרות.
אלא שמנתוני הרשות עולה כי כ-20,000 איש בלבד פתחו תיקי עוסק בגין הכנסות החייבות בדיווח כ-20% מתוך מספר תיאורטי של חייבים במס. בשבועות האחרונים חשפה רשות המסים כי אזרחים רבים שקיבלו מכתבים לא השיבו כלל לרשות המסים, אך בחקירה נגדם התברר כי היקף העלמת ההכנסות שלהם מדמי שכירות עומד על עשרות מיליוני שקלים.
חקירות אלו וסכומי העתק שהן הניבו חשפו לא רק את ממדי התופעה, אלא גם את ממדי אוזלת היד של המדינה ואת השרירותיות שבה היא מצליחה לאסוף מידע . לא פחות מכך, חקירות אלו חשפו את קצה הקרחון של היקפי ההון השחור המתגלגל בשוק השכירות הלא מפוקח כיום בישראל.
במילים אחרות, המהלך הנוכחי של כחלון, בדומה למבצע האכיפה שיזמה רשות המסים, מנוהלים ללא מגנוני בקרה ואכיפה אמיתיים על השוק. כיצד מתכוון כחלון לאכוף את המהלך שהוא מקדם בהיעדר מידע אמין ומפוקח על שוק השכירות והאם בכלל תהיה לכך השפעה אפקטיבית על השוק?
עו"ד ורו"ח ירון טיקוצקי, שותף מייסד במשרד דורון טיקוצקי קנטור ומומחה למיסוי מקרקעין, מציין כי תכניתו הנוכחית של שר האוצר לא צפויה להיות אפקטיבית על המחירים בשוק השכירות וכי ממילא יהיה קשה מאוד ליישמה. "כדי ליישם את הצעתו של שר האוצר יהיה צורך בתיקון נוסף לחוק מיסוי מקרקעין, אבל בשורה התחתונה הפתרון הזה, במובן הטכני, הוא בעל ישימות מאוד נמוכה. צריך להבין שכיום המסות של הדירות המושכרות עומדות מתחת לרף החייב במס ולכן כלל אינן מדווחות. למדינה אין כל מידע עליהן וזה חוקי. כיצד המדינה תפקח על החוזים שנחתמים בשוק? כיצד היא תוודא כי מדובר בחוזים אותנטיים? מהבחינה הטכנית יהיה קשה מאוד לאכוף את ההצעה".
טיקוצקי מדגיש כי מדובר במהלך לא אפקטיבי: "ראשית, לא נכון להשתמש בנושא של גזירות מיסוי, או תמריצי מיסוי, על מנת להשפיע על שוק הנדל"ן בישראל. תמריצי מיצוי משפיעים לכל היותר על קופת המדינה והכנסותיה ממסים לא על ביקוש או היצע בשוק הדיור ומכאן שגם אין להם השפעה אמיתית על המחירים. בנוסף, מחירי שכירות נקבעים על פי מחיר השוק ואני לא מאמין שאף בעל דירה, שיכול לקבל יותר כרגע בשכר הדירה יסכים לוותר על כך, תמורת הטבה עתידית שאולי תתרחש עוד מספר שנים. זה לא אפקטיבי. מה גם שהדבר דורש ממנו להתקשר מראש בחוזה שכירות ארוך טווח מה שיוביל להתנגדות גם בקרב שוכרים וגם בקרב משכירים".