התוכנית החדשה שתחבר את צפון נווה צדק עם שדרות רוטשילד

רצון לפתח את השכונה לרווחת התושבים מצד אחד והצורך בשימור אופיה הייחודי מצד שני - התוכנית החדשה שאושרה למתן תוקף מנסה לשמור על האיזון ולהביא לחיבורה של השכונה ההיסטורית עם שדרות רוטשילד ההומות

הדמיית נווה צדק (יח"צ , משרד אורית מילבאאור אדריכלים)
הדמיית המתחם החדש (משרד אורית מילבאאור אדריכלים)

שכונת נווה צדק, אחת השכונות הכי לוהטות בשוק הנדל"ן התל אביבי היא גם השכונה הראשונה שנבנתה מעבר לתחומי יפו ונחשבת למקום בעל ערך היסטורי, אדריכלי ותרבותי חשוב. עם זאת, מבחינה תכנונית, חלקים גדולים משכונת היוקרה המתינו עד היום "לאור ירוק" של מוסדות התכנון – על מנת להוציא היתרי בנייה ולפתח את גבולות השכונה.

אחד האזורים הללו הוא צפון מזרח נווה צדק. תוכנית חדשה שאושרה כעת למתן תוקף צפויה לשרטט במדויק את גבולה הצפון-מזרחי של השכונה, לחבר אותה לשדרות רוטשילד ולסייע בפיתוח שטחים רבים באזור זה – שעד כה "הוקפאו" בלי אפשרות להתקדם. שטח התוכנית החדשה הוא 35 דונם בלבד, אולם בתחומה נכללים כמה מהרחובות היקרים בעיר: בהם חלק מרחוב אחד העם, רחוב לילינבלום ופינס המהווים את גבולה הדרומי ורחוב שבזי החוצה את השכונה הוותיקה ומסמן את גבולה המערבי. נכון להיום, מרבית השטח נמצא בבעלות פרטית, כ-15% בלבד מצוי בבעלות עירונית וישנו גם מגרש אחד בניהול רשות מקרקעי ישראל.

לקריאה נוספת:
בעקבות מבצע "חבר": חברת גינדי החזקות תזומן לשימוע
דיור ציבורי: 1,000 יח"ד נרכשו - אבל 3,200 זכאים עדיין ממתינים לדירה
באיזו עיר במרכז הארץ נמכרה דירת סטודיו ב-900 אלף שקל?

נווה צדק מבט מלמעלה (יח"צ , משרד אורית מילבאאור אדריכלים)
(משרד אורית מילבאאור אדריכלים)

"המטרה המרכזית של התוכנית היא לשמור על המרקם הייחודי של שכונת נווה צדק ולשמור עליה כמקום שבו התושבים הקבועים ממשיכים להתגורר בו. זהו הקסם של נווה צדק, בניגוד לאזורים אחרים שהתרוקנו מתושביהם הקבועים. המטרה שלנו היתה לשמור על אופי האזור ולכן התוכנית קובעת מעט מאוד שינויים, לצד מגבלות על הבנייה, הרחבה של מספר הבניינים לשימור ובעיקר חחיזוק הקשר והרצף בין השכונה לבין קצה שדרות רוטשילד", אומרת בשיחה עם וואלה! נדל"ן רבקה פרחי, מתכננת עיר בכירה במחלקת תכנון מרכז.

דבריה של פרחי בנוגע למגבלות ולרצון לשמור על האזור ניכרים מאוד גם בהחלטת הוועדה המחוזית לקבל או לדחות את ההתנגדויות שהונחו לפניה. כך למשל, הוחלט כי התוכנית תגביל את גובה הבנייה באזור ל-2-3 קומות בלבד וכי גודל המגרשים הקטן והאופייני לשכונה יישמר. בנווה צדק, מרבית המגרשים נעים בגודל של 100-250 מ"ר בלבד, והתוכנית מבקשת לשמור על גודל זה.

נווה צדק תמונות ארכיון (יח"צ , וילי פולנדר הארכיון העירוני תל אביב-יפו)
ריכוז של מבנים לשימור. נווה צדק בעבר (צילום: וילי פולנד)

על פי הקו הזה, דחתה הוועדה המחוזית את ההתנגדות שביקשה לאפשר את הקמתם של בניינים בני 5-6 קומות בתפר שבין השכונה לשדרות רוטשילד וציינה כי הגובה המקסימלי יהיה 3 קומות. מגבלות אלו מצטרפות למדיניות העירונית הקיימת כבר שנים בנוגע לנווה צדק, במסגרתה לא מתאפשרים בשכונה פרויקטי תמ"א 38.

כך יווצר הרצף

אחד המוקדים המסקרנים ביותר בתוכנית הוא החיבור בין צפון מזרח השכונה לשדרות רוטשילד, שכיום אינו זוכה לרצף עירוני ונקטע במידה רבה בסופה של שדרת רוטשילד ורחבת החניון. במסגרת התוכנית החדשה, יוקצה שטח של 1.9 דונם בקצה שדרות רוטשילד לטובת הקמתו של מוסד ציבורי מטרופוליני חדש – ככל הנראה מוזיאון או מוסד תרבות מרכזי שישמש את תושבי תל אביב – בדומה לאופן שבו חוברו מתחמי תיאטרון הבימה והיכל התרבות בצידה השני של שדרת רוטשילד.

בהמשכו של המגרש מתוכננים שבילים שיובילו את הולכי הרגל משדרות רוטשילד לתוך שתי גינות כיס בשכונת נווה צדק וכך, צפוי להיווצר רצף של קומת מסחר קבועה במפלס הרחוב.

בניין בניינים בנייה נדלן נדל"ן דיור תל אביב ת"א נוה צדק נווה צדק (ראובן קסטרו)
התוכנית תיצור רצף עירוני בין השכונה לשדרות רוטשילד (צילום: ראובן קסטרו)

אך שאלת החיבור בין נווה צדק לשדרות רוטשילד איננה רק עניין נקודתי, אלא נוגעת ללב האתגר שמעסיק את התכנון האזורי בשנים האחרונות. נווה צדק נחשבת לחריגה יחסית בנוף התל אביבי, בעיקר בשל הבינוי הנמוך והייחודי של האזור וכן בשל מספרם הרב של הבניינים לשימור - המתקיימים מרחק קצר בלבד מלב המרכז העסקי הלוהט של העיר.

בשל כך, קו התפר בין השכונה לבין האזורים הגובלים בה, מחייב במידה רבה "טיפול" עדין למדי והתוכניות שעוסקות בגבולות השכונה זכו בשנים האחרונות לא מעט התנגדויות, בעיקר מצד ועד תושבים פעיל שטען כי מדיניות העירייה "תחנוק" את השכונה, תקיף אותה במגדלים מכל עבריה, ולא תייצר מענה לצרכי התושבים במוסדות ציבור, גינות, או פתרון בעיות תחבורה וצפיפות בשכונה.

"אנחנו לא נגד מגדלים, אלא נגד הוספה של יחידות דיור רבות שאינה מלווה בתוספת של גני ילדים, בתי ספר וגינות ציבוריות. יחד עם זאת, באופן כללי אפשר לומר שדווקא התוכנית של אזור צפון מזרח השכונה היא תוכנית טובה, שמחברת יפה את שדרות רוטשילד עם השכונה וגם לא מייצרת תוספת משמעותית של יחידות דיור. הבעיה שלנו היא תכנונית-עקרונית. בנווה צדק, שכבר איבדה בשנים האחרונות מהאותנטיות שלה בגלל הרבה סיבות, מתכננים בשיטת הסלמי. כל פעם מתחם אחר. טוב היתה עושה העירייה לו היתה מקדמת תכנון כולל שייקח בחשבון את כל צרכי התושבים", אומר בשיחה עם וואלה! נדל"ן דוד איתם, תושב השכונה ומפעילי העמותה למען נווה צדק.

בניין בניינים בנייה נדלן נדל"ן דיור תל אביב ת"א נוה צדק נווה צדק (ראובן קסטרו)
רצון לשמור על אופייה הייחודי של השכונה (צילום: ראובן קסטרו)

איתן מציין כי "בשנים האחרונות המחירים מאוד עלו וגם אופי השכונה השתנה משום שהרבה מאוד תושבי חוץ רוכשים דירות בשכונה, והם מתגוררים בדירות האלה רק שבועיים בשנה. הנושא הזה, לצד המגדלים שצפויים להקיף את נווה צדק בעתיד, מדאיגים. מגרש החניה במנשיה למשל יחוסל ככל הנראה בעתיד לטובת הקמתן של מאות יחידות דיור במקרה הטוב - במקום לקחת את המגרש הזה ולתת בו מענה לצרכי הציבור של הקהילה בשכונה".

בכל הנוגע מוקד נוסף מעניין בתוכנית הוא אזור עין גנים, המשמש כיום כמתחם מסעדות ובילוי תוסס בשכונה ועל פי התוכנית החדשה תחול במתחם חובה לקומה מסחרית – עם שילוב של מגורים, משרדים או מלונאות. על פי התכנון, בכל כמה שנים תבחן הוועדה המקומית את הצורך בתוספת של חדרי מלון נוספים בשכונה, מתוך מטרה שלא להציף את נווה צדק בחדרי מלון שישנו את אופיה השכונתי. לא רחוק משם קיים מגרש בבעלות רשות מקרקעי ישראל, שם תתאפשר הקמתם של שני מבנים חדשים למגורים.

עו"ד צבי שוב , מומחה לתכנון ובנייה, נדל"ן והתחדשות עירונית, התייחס לתוכנית וציין כי היא תאפשר להחיות מחדש ולשקם אזורים שלמים בשכונה. "מטרת תכנית היא שיקומו של האזור הצפון מזרחי בשכונה. עד היום שררה באזור אי ודאות תכנונית והתוכנית המפורטת שאושרה כעת קובעת ייעודי קרקע, זכויות בנייה, מבנים לשימור, מגורים וכן התאמת הוראות תמ"א 38 לתנאים הייחודים במתחם. עוד קובעת התכנית שטחים ציבוריים פתוחים". לדבריו, "תוכנית זו מייצרת פוטנציאל אדיר לשכונת נווה צדק ותאפשר הוצאת היתרי בנייה ושיקום האזור".

בניין בניינים בנייה נדלן נדל"ן דיור תל אביב ת"א נוה צדק נווה צדק (ראובן קסטרו)
בניה נמוכה בסמוך למרכז העסקי של תל אביב (צילום: ראובן קסטרו)