מדד דיור חדש: דירות מחיר למשתכן יקרות מדי

לפי מחקר של מרכז הגר, כ-40% מהדירות המשווקות היום בתוכנית הדיור המוזל מוצעות במחירים שאינם בהישג ידם של בעלי הכנסה בינונית ומטה. אז באילו ערים כן ניתן למצוא דירות חדשות במחירים סבירים?

מחיר למשתכן עפולה (שלומי גבאי)
זכאי התוכנית בהגרלת מחיר למשתכן (צילום: שלומי גבאי)

תוכנית מחיר למשתכן, במסגרתה מציעה המדינה הנחה על הקרקע באמצעות שינוי שיטת המכרזים, אינה מספיקה כדי לייצר דיור בר השגה. כך עולה ממדד חדש של מרכז הגר למחקר ופיתוח מדיניות דיור חברתי בפקולטה למשפטים של אוניברסיטת תל אביב שפורסם היום (שני). במרכז הגר מציינים כי המדד החדש לדיור בר השגה, מאפשר לבחון האם פעילות הממשלה והרשויות המקומיות מייצרת דיור בר השגה הלכה למעשה בשוק הדיור הישראלי.

לפי המדד, כ-40% מהדירות המשווקות כיום במסגרת תוכנית הדיור המוזל מוצעות במחירים שאינם בהישג ידם של בעלי הכנסה בינונית ומטה. בהיעדר הון עצמי גבוה מ-100 אלף שקל, ההחזר החודשי למשכנתא שיידרשו הזוכים לשלם בדירות אלה יהיה גבוה מ-4,760 שקל לחודש - סכום גבוה יחסית לרמת ההכנסה של משקי בית בעשירון השביעי ומטה.

אם בוחנים את הנושא מבחינה גיאוגרפית, קובע המדד כי התוכנית שמקדמים שרי האוצר והבינוי מציעה דירות בנות השגה עבור בעלי הכנסה בינונית ונמוכה בעיקר בפריפריה - ליתר דיוק ביישובים המצויים בדירוג 1-3 ברמת הפריפריאליות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. ברשימה זו מצויים, בין השאר, היישובים אילת, אשקלון, דימונה, חצור הגלילית, חריש, ירוחם, מצפה רמון, נצרת עלית ועפולה. חריגים בהקשר זה הם מתחמי מחיר למשתכן בלוד ופרדסיה - מתחמים מרכזיים יחסית מבחינה גיאוגרפית; וכן מספר ערים כגון באר שבע, חיפה, נשר, עתלית, קריית מוצקין ובית שמש, המדורגות ברמת פריפריאליות בינונית (דירוג 5-6 על פי הלמ"ס).

ברשימה זו, אשקלון, חיפה ובאר שבע הן הערים היחידות מבין 14 הערים הגדולות בישראל (ערים המונות מעל 100 אלף תושבים) - בהן רוב המתחמים של מחיר למשתכן מציעים מחירים סבירים עבור בעלי הכנסה בינונית.

לקריאה נוספת:
אחרי יותר מעשור: תוכנית המגורים ב"פי גלילות" יוצאת לדרך
מה יעשו השוכרים? פרויקט השכירות ברמת השרון לא מוכן לאכלוס
החיים בזיגזג: מחירי הדירות יעלו או יירדו?

פעילי המחאה החברתית מפגינים בתל אביב (דרור עינב)
מאז המחאה החברתית מדברים על דיור בר השגה - אך לא מגדירים מהו (צילום: דרור עינב)

לא התייחסו לרמת ההכנסה

ככלל, שיעור ההנחה הממוצע בכל מתחמי 'מחיר למשתכן' עומד על 29%, כאשר שיעור ההנחה הגבוה ביותר (47%) נמצא בבית דגן ושיעור ההנחה הנמוך ביותר (8%) בנצרת עילית. ב-44% מן המתחמים שנבדקו הצליחה התכנית לייצר הנחות גבוהות מ-30% ביחס למחיר השוק, אך ב-12% מהמתחמים גם שיעור הנחה זה לא מספיק על מנת לייצר דיור בר השגה לבעלי הכנסה בינונית ונמוכה.

"הקריטריון היחידי הרלוונטי במחיר למשתכן הוא היעדר בעלות על דירה", אומרת שיר רביב, שהובילה את פיתוח המדד. "ללא התייחסות לרמת ההכנסה, אין יכולת להבטיח שהדירות יגיעו לידיים הנכונות ולא ישמשו דווקא אוכלוסיות בעלות הכנסה גבוהה. כמו כן, לתכנית מחיר למשתכן אין יכולת לייצר מלאי של דיור בהישג יד לאורך זמן. אחרי חמש שנים, הזוכה רשאי למכור את הנכס במחיר מלא בשוק החופשי וכך תצא הדירה ממאגר הדירות המגלמות הטבה ציבורית כלשהי".

הפרויקטים המקודמים ביוזמת הרשויות המקומיות לדיור בר השגה מצליחים להציע מחירים נמוכים ביחס למחיר השוק בשיעור ממוצע של 38%, אך בהיעדר רגולציה מתאימה וללא תמיכה של הממשלה, פעילות זו נותרת מצומצמת ביותר - 418 יחידות דיור שמציעות הרשויות החזקות בישראל - בהם נכללים 3 פרויקטים להשכרה בתל אביב, 2 פרויקטים למכירה בראשון לציון, 2 פרויקטים למכירה בכפר סבא ופרויקט אחד למכירה בהרצליה. מבדיקת המרכז עולה כי רק הפרויקטים המיועדים להשכרה בתל אביב מצליחים לייצר דיור בר השגה עבור בעלי הכנסה בינונית ונמוכה.

"מאז פרוץ המחאה החברתית ב-2011, כולם מדברים על דיור בר השגה (או בהישג יד) - אבל זה הפך למושג ריק מתוכן, שכן אין לו הגדרה ברורה ואין לו קריטריונים", אומר סבסטיאן ולרשטיין, מנהל מרכז הגר. "הבלבול הוא לא רק ציבורי. גם החוק לא מגדיר מהו דיור בר השגה בצורה טובה. לכן מקודמות תכניות ממשלתיות מבלי להגדיר באופן ראוי מה מבקשים להשיג. אם מסתכלים על מה שקורה בעולם בתחום הזה מבינים שאפשר לעשות את הדברים אחרת. בישראל מתייחסים לדיור להשכרה במחיר שוק כדיור בר השגה, לדירות קטנות כדיור בר השגה, לכל הנחה ממחיר השוק כדיור בר השגה, גם אם המחיר הסופי נותר גבוה יחסית להכנסה - כך שצריך לשאול: בהישג ידו של מי"?

פרופ' נטע זיו, המנהלת האקדמית של מרכז הגר, מציינת כי מטרת המדד החדש היא להחזיר את הנושא של דיור בר השגה למרכז הדיון הציבורי והמקצועי. "עד היום, חזון משרד השיכון מנוסח כ'דירה נאותה במחיר סביר לכל משפחה'. אך האם אנו יודעים להגדיר מהו מחיר סביר ועבור מי? מחיר סביר צריך להיות כזה גם ביחס ליכולת ההכנסה של אזרחים בעלי הכנסה בינונית ונמוכה, שאינם מסוגלים להתמודד עם מחירי השוק. מאחר שאין מטרה ברורה מלבד שאיפה כללית להורדת המחירים, אין ביכולתנו לדעת האם אנו משיגים מטרות ויעדים או שהחזון נותר בגדר סיסמא בלבד". לבניית מדד הגר שותפה תכנית עמיתי אברט לצדק חברתי במסגרתה התמחו עמוס ווינטראוב ושיר רביב וכן אתר מדלן.