כך תוכלו לקחת משכנתה ולשרוד את התשלומים

איזו משכנתה לקחת? איך מחשבים את ההחזר החודשי? מה כדאי לעשות קודם - למצוא דירה או לקחת משכנתה? רימון חייט מסביר באולפן וואלה! NEWS כיצד כדאי לגשת לעסקת הנדל"ן הגדולה של חיינו. פרק מספר

חדשות מתפרצות לפני כולם הורידו עכשיו הורידו עכשיו להורדת האפליקציה מ-Google Play להורדת אפליקציה מ-AppStore

זוגות צעירים רבים החולמים לרכוש דירה, מחפשים את דירת החלומות ברחבי הארץ ורק לאחר שמוצאים אותה ניגשים לבנק כדי לברר איזו משכנתה הם יכולים לקבל. בראיון באולפן וואלה! NEWS טוען רימון חייט כי מדובר בטעות מכיוון שבבואנו לקנות דירה, ככל מוצר אחר עלינו לעשות סקר שוק, להחליט על תקציב רצוי - וכזה שאנחנו יכולים לעמוד בו.

לקריאה נוספת:

שיאניות ההכנסות מארנונה: תל אביב ואילת
בדיקה: אילו עורכי דין מובילים בנדל"ן והתחדשות עירונית?
מעיצוב צנוע לסמל סטטוס: גלגולה של הדירה הישראלית

בניגוד למוצרים אחרים, דירה היא נכס יקר ולעיתים מסובך לחשב לבד את כל העלויות והתשלומים הכרוכים בו.

לפניכם פרק מספרו של חייט: "משכנתה יעילה" שהתפרסם בהוצאת מדיה.

משכנתה יעילה (יח"צ)
כריכת הספר משכנתה יעילה

מהו תקציב רכישת הדירה שלכם?

תשלומי המשכנתה ילוו אתכם שנים רבות. יש שיאמרו אף, ישחירו או יאפילו על חייכם לשנים רבות. החלק המשמעותי ביותר במחיר הכולל של הדירה הוא משך השנים אשר תשלמו עליה. כלומר, ככל שתיקחו משכנתה ליותר שנים, כך יהיה מחיר הדירה הכולל (תשלום מהון עצמי + החזרי משכנתה) גדול יותר. מדברי פקידי הבנק אתם עלולים לקבל את ההרגשה שיש לכם תקציב גדול מאד לרכישת הדירה: "לא כדאי להתפשר על דירת חלומות. במקום ל-15 שנים קחו הלוואה לשלושים שנים באותו החזר..." , "דירה לא קונים כל יום, אם כבר קונים לא מתפשרים על המטבח/ריצוף/דלתות מעוצבות וכו' ".

ובכן, מהי המשמעות הכלכלית של לקיחת "הלוואה באותו החזר" לשלושים שנים במקום 15?

תשלומי משכנתה במסלולים שונים ()

בטבלה שלמעלה ישנם נתונים של שתי משכנתהות בסכום זהה של 500,000 שקלים:

מסלול 1 הוא הלוואה צמודה, משתנה כל חמש שנים לשלושים שנים.

מסלול 2 הוא הלוואה צמודה, משתנה כל חמש שנים ל-15 שנים.

שתי המשפחות היו צריכות 500,000 שקלים. המשפחה שבחרה במסלול 1 (30 שנים) הרגישה שלא תוכל לעמוד בתשלום חודשי של מעל 2,108 שקלים ולכן בחרה במסלול 1. לעומתה המשפחה השנייה בחרה במסלול 2 אשר חייב אותה בתשלום חודשי של 3,453 שקלים.

ובכן, כמה עלתה ההלוואה לכל משפחה?

משפחה א' (30 שנות החזר) שילמה בסה"כ 1,302,921 שקלים עבור המשכנתה של 500,000 שקלים (קרוב לשלושה שקלים עבור כל שקל הלוואה).

משפחה ב' (15 שנות החזר) שילמה בסה"כ 831,355 שקלים עבור ההלוואה שלה.
(קרוב ל שקלים עבור כל שקל הלוואה).

כלומר, משפחה א' שילמה לבנק חצי מיליון שקל (!) יותר ממשפחה ב'. חצי מיליון השקלים האלו הלכו אל הבנק. עתה קל להבין מדוע כדאי לפקידי הבנק להמליץ לכולם על רכישת "דירת החלומות".

כזכור, משפחה א' לא יכלה לשלם יותר מ-2,100 שקלים ולכן כדי לקבל 500,000 שקלים היא נזקקה להלוואה עם שנות החזר ארוכות. ובכן, אותה משפחה ש-2,100 שקלים היו הגבול העליון מבחינת יכולת ההחזר שלה תאלץ מהר מאד להתמודד עם החזרים של מעל 3,400 שקלים (כמו משפחה ב') ובסוף הדרך עם החזרים של 5,169 שקלים, יותר מכפול מההחזר שהיווה את הגבול העליון מבחינת יכולת ההחזר בו הם חשבו שהם מסוגלים לעמוד. ההפרש בין החזר מתוכנן של כ-2,000 שקלים לבין החזר בפועל של כ-5,000 שקלים הוא הפרש אשר עלול לרסק משפחות.

כיצד ניתן להימנע ממצב שכזה?

ראשית, יש לברוח ממוסכמות חברתיות. אלה רק יקרבו אתכם אל הממוצע אשר אינו בהכרח הצלחה גדולה. לצורך המחשה, 30% מהמתחתנים מתגרשים. בקרב החילוניים, האחוז קופץ ל-50%. בעיות כלכליות הן גורם מזרז רב עוצמה לתהליכי זוגיות בעיתיים.

מוסכמות חברתיות הן בדיוק הגורם לחיפוש אחר "דירת חלומות". שימו לב לפרסומות של הקבלנים השונים אשר מפתות את הקונים בפריטה על חלומות אלו. מוסכמה חברתית היא שאחרי החתונה צריך לרכוש דירה אשר תשמש את הזוג גם כמשפחה עם בעל ואשה בלבד וגם כמשפחה עם זוג + 3 ילדים וכלבה. כך, אותה משפחה אשר לא היו ברשותה אמצעים לרכוש את הדירה שהם רצו, נדחפו ללקיחת משכנתה אשר גרמה להם גם לשלם חצי מיליון שקלים נוספים וגם להגיע להחזר עצום ביחס ליכולתם הכלכלית.

המפתח להימנעות ממשכנתה בלתי מתאימה הנו חישוב נכון של תקציב רכישת הדירה טרם התחלת חיפוש הדירה. בדיוק כשם שאדם יודע כמה ישקיע ברכישת רכב יד שניה לפני שהוא מתחיל לחפש, כך על המשפחה לדעת מהו תקציבה לרכישת הדירה לפני שהיא מתחילה לחפשה.  

כדי לדעת מהו התקציב המתאים לרכישת דירה, אני מציע לעבור על השלבים הבאים:

1. מהו ההחזר החודשי בו יכולה לעמוד המשפחה?
שלב זה הנו הקריטי מכולם. ישנה נטייה לחשוב שנעמוד בסכום נמוך מהסכום האמתי שאפשר לעמוד בו. הבנקים נותנים לנו כלל אצבע על פיו שליש מההכנסה הפנויה, ההכנסה נטו בניכוי תשלומים קבועים כגון תשלומי הלוואות קודמות, יכולים ללכת למשכנתה. כלל זה, ככל כלל אצבע, אינו מתאים לכולם. ברור לגמרי שזוג ללא ילדים יכול להחזיר סכום שונה מזוג עם שלושה ילדים אפילו בהינתן שההכנסה זהה. נסו לקבוע סכום גדול ככל האפשר. בשלב זה אין טעם לומר לעצמכם שעדיף החזר נמוך כדי "לשים משהו בצד". האמונה שחיסכון כסף בעודכם משלמים חוב משפר במשהו את מצבכם היא שגויה. ראינו מקודם איך 1,000 שקלים בחודש הופכים בסוף הדרך לחצי מיליון שקלים. זוגות רבים אמרו לי שהם לא רוצים לשלם רק משכנתה אלא גם לצאת לבלות. אני מאד בעד בילויים. חישבו כמה בילויים אפשר לעשות עם חצי מיליון שקלים.

קביעת ההחזר החודשי דורשת תקשורת טובה בין בני הזוג. לדעתי, מיותר לגמרי "לחסוך למקרים בלתי צפויים" בעודכם משלמים משכנתה יקרה. בדיוק כמו שלא תפקידו כסף לפיקדון (המניב תשואה אפסית בשנה) בעודכם מחזיקים ביתרת חובה בחשבון העו"ש שלכם (בגינה תשלמו 8%-12% ריבית). במקרה שבאמת יחול אירוע בלתי צפוי תוכלו לקחת הלוואה קצרת מועד על חשבון קרן ההשתלמות או לקחת הלוואה רגילה מהבנק. הרצון להימנע מכל סיכון עולה כל כך הרבה כסף (זכרו את דוגמת חצי המיליון) עד שהוא כשלעצמו מהווה סיכון גדול. גם במקרה של קטסטרופה כלכלית כמו איבוד מקום העבודה לתקופה מסוימת, התנהלות נכונה מול הבנק תגרום להקטנת הבעיה למינימום. למעשה, הבנקים אינם מעוניינים כלל לפנות אנשים מדירתם. הם מעוניינים לגבות ריבית ולמכור משכנתהות. אם תגיעו לבנק לפני שיתחילו פיגורים בתשלומי המשכנתה, ישנו סיכוי גבוה מאד שהבנק יאשר כמה חודשים ללא תשלומי משכנתה, ללא כל קושי. עוד על כך בפרק ואם משהו ישתבש במהלך השנים?

2. מסכום ההחזר החודשי שיצרתם בסעיף הקודם הפחיתו כמאתיים שקלים להוצאות ביטוח. הכניסו למחשבון משכנתה את סכום ההחזר האפשרי בניכוי הוצאות הביטוח (כאמור, כ-200 שקלים) .צרו תמהיל בו הלוואות צמודות מדד לא יעברו את רף 15 שנות ההחזר. הלוואות שאינן צמודות בריבית משתנה (פריים) אפשר לקחת לתקופה ארוכה. הלוואות שאינן צמודות בריבית קבועה אפשר לקחת לתקופה ארוכה אך התנאים נעשים גרועים ככל שמשך הזמן מתארך.

3. באמצעות מחשבון המשכנתה תוכלו לדעת מהו סכום ההלוואה שתוכלו לקבל על בסיס ההחזר האפשרי שלכם.

4. קבלו אישור מהבנק למשכנתה שיצרתם בסעיף 3 – אישור עקרוני.

5. צרפו את סכום המשכנתה האפשרי אל ההון העצמי שיש לכם – הכסף שחסכתם עד עתה. צירוף שני הסכומים: זה שהבנק מוכן לתת לכם + הכסף שכבר אצלכם, ייתן לכם את תקציב הדירה שבה תוכלו לגור בלי להיות במצוקה כלכלית בהמשך חייכם.

בנוסף למגבלה של סכום המשכנתה על פי יכולת ההחזר, יש לשים לב גם לאחוז המימון של הדירה באמצעות משכנתה. ישנם זוגות עם הכנסה חודשית גבוהה, אך כיוון שעדיין הם לא חסכו מספיק כסף, יש להם הון עצמי נמוך ולכן המשכנתה שיוכלו לקבל נמוכה מהמשכנתה שיכולה ההכנסה החודשית שלהם לממן כפי שחישבנו למעלה. בשנת 2012 קבע בנק ישראל את אחוזי המימון המקסימליים (מתוך מחיר הדירה) שהוא מאפשר ללקוחות ללוות כמשכנתה בעת רכישת דירה.
אחוזי המימון הנדרשים מחולקים לשלושה סוגי רוכשים:

א. רוכשי דירה ראשונה: יכולים לממן באמצעות משכנתה עד 75% מערך הדירה.

ב. משפרי דיור: בעלי דירה אשר קונים דירה אחרת וימכרו את דירתם הנוכחית: זכאים למימון של עד 70% מערך הדירה.

ג. משקיעים: רוכשים דירה נוספת על הדירה שיש להם: זכאים לעד 50% מימון על הדירה שהם רוכשים.
לבנק אין אפשרות לבדוק לאיזו קבוצת לווים מתוך שלוש הקבוצות לעיל אתם שייכים. ברם, כחלק מתהליך רכישת המשכנתה ידרוש הבנק שתמלאו מול עורך דין הצהרה לגבי השתייכותכם לאחת משלוש הקבוצות, דהיינו, האם המשכנתה היא עבור דירה ראשונה, דירה שאתם קונים כאשר בשנתיים הקרובות תמכרו את דירתכם הנוכחית, או דירה נוספת על דירת המגורים שלכם.

כיוון שאין הרשויות (בשלב זה) בודקות בפועל האם יש ברשותכם דירה נוספת, בעת בקשת ההלוואה שלכם, ישנם המנסים להשיג אחוז מימון גבוה יותר על ידי הצהרה שקרית, מצהירים בפני עורך הדין שיש בכוונתם למכור את דירת המגורים. כך, נחשבים הלווים משפרי דיור (קבוצה ב' לעיל) ומקבלים 70% מימון במקום 50%. בעתיד, כך חושב אותו לווה, אוכל לומר שלא הצלחתי למכור את דירה המגורים שלי ולכן נשארתי עם שתי דירות. ובכן, אני ממש לא ממליץ על שיטה זו. מעבר לעניין הערכי של אי אמירת אמת, ישנו גם העניין החוקי. אנשים טועים לעתים קרובות בהבנת המושג הצהרה מול עורך דין. ישנם הנוטים לחשוב שעורך הדין אמור לוודא שההצהרה היא הצהרת אמת. בפועל, עורך הדין אינו קורא מחשבות, אין לו כל דרך לוודא אם ההצהרה היא הצהרת אמת, וזה גם לא תפקידו. תפקיד עורך הדין מולו אתה מצהירים וחותמים הוא לוודא שאתם מבינים על מה אתם חותמים ולהזהיר אתכם לגבי העונשים הקבועים בחוק בעת הצהרה שקרית. כך, לא תוכלו לטעון בעתיד כי "חשבנו שנמכור את הדירה אך לא יצא לנו", "לא הבנו את הכתוב בטופס" וכו'. עורך הדין מוודא, וחותם על הטופס כדי להראות שאכן וידא, שאתם מבינים על מה אתם חותמים ומה העונשים שתקבלו אם הצהרתכם אינה אמת.

כיוון שעסקאות נדל"ן ובעלות על נדל"ן רשומים במאגרי מידע ממחושבים. ישנו סיכוי סביר שבעתיד יחליטו הרשויות לבצע הצלבה בין לווים שלקחו מעל 50% משכנתה לבין בעלי יותר מדירה אחת וכך יזהו בקלות את מצהירי הצהרת השקר.אותם שהצהירו הצהרת שקר ועל ידי כך קיבלו משכנתה גבוהה יותר, עלולים להיתבע למשל על עבירת קבלת דבר במרמה.
הערה: בעבר היה ניתן לקבל הלוואה עם אחוזי מימון הגבוהים מ-75% מערך הדירה באמצעות ביטוח החזרי משכנתה בחברת EMI. בהמשך הספר ישנו הסבר מפורט על EMI עבור הלווים שהשתמשו בשירות זה בעבר. שירות זה בוטל עם ההנחיות של בנק ישראל בדבר אחוזי מימון בשנת 2012.
את שווי הדירה לעניין אחוזי המימון (75%/70%/50%) כפי שפורט לעיל קובע הבנק לפי הכתוב בחוזה הרכישה או הערכת שמאי הבנק, הנמוך מבין שניהם. לרוכשי דירה אשר מקווים לקבל 75% משכנתה כדאי להבין את הסיכון במידה ושמאי הבנק יעריך את דירתם מתחת למחיר השוק וכך יקבלו משכנתה נמוכה ממה שציפו לקבל.

חריג יחיד לעניין חישוב שווי הדירה הוא בדירות במחיר מופחת בפרוייקטי מחיר מטרה ומחיר למשתכן. בדירות אלו אשר נמכרות לזכאים בלבד, ישנה הטבת מחיר בגלל שיטת שיווק הקרקעות של המדינה לפרויקטים אלו. נקבע שבפרוייקטי מחיר מטרה ומחיר למשתכן אחוזי המשכנתה יחושבו לפי חיר השוק של הדירה ולא מחיר הרכישה. כך, אם למשל דירה בעלת שווי שוק של 800,000 שקלים, נמכרה ב- 600,000 שקלים, תחושב המשכנתה המירבית לפי 75% * 800,000 = 600,000. כלומר, לכאורה אין צורך בהון עצמי כלל. בפועל, נקבע מינימום הון עצמי לרכישה של 100,000 שקלים.
כיוון שהנושא מאד מאד חשוב לעתידכם, אני חוזר שוב על ההקדמה לפרק זה: אי הבנת המשמעות הכלכלית של לקיחת משכנתה שאינה מתאימה ליכולתכם עלולה לגרום לכם לתסמונת ה"עניים בבית של עשירים". כלומר, יש לכם "דירת חלומות" אך אין לכם יכולת ללכת לסרט וארוחת ערב (או בילוי אחר לפי טעמכם).

כפי שנכתב לעיל, חישוב ההחזר החודשי האפשרי הוא מהותי לגבי גיבוש תקציב רכישת הדירה. בהרצאה שלי: http://youtu.be/4x5fnkMmMSw אני מדגים את העלות הכוללת בגובה של מאות אלפי שקלים בשל הפחתה של אלף שקלים בתשלום החודשי. כדי להחליט מהו ההחזר החודשי המיטבי עבורכם, מומלץ לבדוק את ההכנסות וההוצאות ולהחליט אם כל ההוצאות הכרחיות. מובן שבדיקה זו צריכה להתבצע על ידי שני בני הזוג תוך שמירה על הכבוד ההדדי.
במסגרת קביעת תקציב רכישת הדירה עולות פעמים רבות שאלות לגבי שימוש בקרן השתלמות כדי להקטין את המשכנתה חיסכון חודשי "לילדים" במקביל לתשלום על המשכנתה. לגבי חיסכון לילדים, במקביל לתשלומי משכנתה התשובה הינה חד משמעית. לעומת זאת לשימוש בקרן ההשתלמות כדי להקטין את המשכנתה אין תשובה אחת ומדובר יותר על התאמה למשפחה מסוימת לעומת אי התאמה למשפחה אחרת.

המצדדים בהשארת קרן ההשתלמות על חשבון משכנתה (בדרך כלל נציגי שימור הלקוחות של חברת הביטוח איתם תשוחחו אם תבקשו פירעון של המשכנתה) קובעים כי בממוצע קרנות ההשתלמות מניבות תשואה גבוהה יותר מאשר עלות המשכנתה, דהיינו, ריבית המשכנתה. טענה נוספת הינה שקרנות ההשתלמות פטורות ממס רווחי הון.

נדון בכל אחת מהטענות. האם קרן ההשתלמות באמת עושה תשואה גבוהה מאשר עלות המשכנתה? אולי. אבל יש לזכור כי מתשואת קרן ההשתלמות יש להפחית את דמי הניהול אשר נגבים לא על הרווחים אלא על כל הקרן. כלומר, אם ריבית המשכנתה היא נניח 3.5% ודמי הניהול של קרן ההשתלמות הינם 0.5% אז רק תשואה של 4% ומעלה תוכל להיחשב כרווח של קרן ההשתלמות.

אני ממליץ לאנשים אשר מתחבטים בסוגיית השארת קרן ההשתלמות או הקטנת המשכנתה לשאול את עצמם את השאלה הבאה:

נניח וכבר סיימתם לשלם את המשכנתה ואין לכם קרן השתלמות. האם הייתם ממשכנים את הבית כדי לשים את הכסף בבורסה? אם התשובה חיובית, השאירו את קרן ההשתלמות. מניסיוני מרבית האנשים עונים בשלילה לשאלה זו ולהם אני ממליץ לפרוע את קרן ההשתלמות. מבחינה כלכלית אין הבדל האם קודם צברנו כסף בקרן ההשתלמות ועכשיו אנו לוקחים הלוואה גדולה יותר כדי לשמר כסף זה או שלא היה לנו כסף בחיסכון כלל ועכשיו אנו לוקחים הלוואה כדי לשים את הכסף בקרן ההשתלמות שהיא בעצם מילה אחרת לבורסה.

ולגבי מס רווחי הון ממנו פטורה קרן ההשתלמות. זה נכון. אין עוד השקעה פיננסית הפטורה ממס רווחי הון. מצד שני, אם קיבלתם את מה שכתבתי עד עתה, לא אמורה להיות לכם השקעה פיננסית כל עוד אתם משלמים משכנתה.
עניין נוסף המעסיק אנשים רבים בעת לקיחת משכנתה החיסכון "לילדים". מיד אסביר מדוע הגרשיים ליד המילה ילדים.

טעות נפוצה של אנשים היא לנהל חשבונות שונים בראש בעת המצאות במקומות שונים או בזמנים שונים. למשל, אם לדעתי תקציב רכישת זר פרחים קטן הוא 70 שקלים, אז זר כלה אני מוכן לרכוש ב- 300 שקלים. אותו זר אבל כשזה לחתונה זה כאילו חשבון אחר.

בנסיעה לחו"ל אנו מוכנים פעמים רבות לאכול במסעדה בתקציב שלא היינו מוכנים להוציא על ארוחה בארץ. מבחינת הראש שלנו, זה כאילו בחו"ל יש לנו תקציב שונה מזה שבארץ. כך גם עם החיסכון לילדים. אם הייתי מציע למישהו לקחת 1000 שקלים בהלוואה מהבנק עם ריבית 4% לשנה ולשים את הכסף בתכנית חיסכון עם תשואה של 0.1% בשנה, האדם הסביר היה צוחק לי בפנים. למרות זאת אם אני אומר למישהו שבמקום להחזיר 4000 שקלים למשכנתה יחזיר 4,500 שקלים לחודש ויפסיק את החיסכון לילדים, אני נתקל בקושי מסוים לשכנע. מבחינת ההורים החיסכון של הילדים הוא כביכול מערכת חשבונאית שונה מזו של הדירה (משכנתה) או של שאר ניהול הבית.

ראשית כל אני רוצה להציע לכם להפסיק להשתמש במונח חיסכון לילדים. התויית "לילדים" על השקעה פיננסית הינה מניפולציה רגשית שהפעיל עלינו מי שהציע מוצר פיננסי זה או שאנו עשינו לעצמינו בגלל חוסר מודעות. נניח שיש לנו מטרה לצבור 100,000 שקלים בעשור הקרוב. אם נשאיר זאת כך, אז ננהג לפי הכללים המקובלים: כשיש נשקיע ככל יכולתנו כשאין לא נשקיע. אולם, אם קראנו לחיסכון זה חיסכון לילדים, יהיה לנו קשה בהרבה להפסיק להפקיד לחיסכון זה או אף למשוך ממנו כספים. לפני כמה שנים הלך הבנק הבינלאומי צעד אחד קדימה והציע לנו לכנות בשם את החיסכון. כלומר במקום שם בנקאי משמים כמו תשואה אפס לעשר שנים למה שלא תקראו לחיסכון "חתונה ליעל האהובה"?. עכשיו נראה מי יפסיק להפקיד לחיסכון שקוראים לו חתונה ליעל האהובה. לבנק יש את הידע והיכולת להציע את החיסכון הזה בעת שאנו ההורים מתאימים ביותר לפעולת מכירה שלו. בעבר הייתי בצוות שזיהה הורים צעירים על מנת שאת הרשימה יקבלו אנשי מכירות של הבנק. זוכרים את "שני החשבונות" שאנשים מנהלים בראש? כך למשל היו פונים נציגי הבנק ללקוחותיהם לאחר שזוהתה הפקדה של קצבת ילדים בפעם הראשונה ומציעים להם להפקיד את 150 השקלים של קצבת הילדים בחיסכון "עבור הילדים". כביכול זהו לא כסף של ההורים והבנק בטובו מציע לשמור אותו לילדים. כמובן שלאלו שהיו אומרים כן, היה מציע הבנק כעבור שנה להגדיל את הסכום. המניפולציה הרגשית גורמת לנו לחשוב שאם נפסיק להפקיד לילדים או אף נמשוך כספים מהחיסכון "שלהם", אנו כימעט בגדר גונבים מהילדים שלנו. זו חשיבה שגויה מהיסוד וכדי לתקן טעות זו אדגים זאת פעמיים.

ראו למשל את החיסכון "לילדים" של בנק מזרחי (מתוך דו"ח שמסרה לי לקוחה שביקשה עצתי):

דירה לילד (אתר רשמי)

לחיסכון קוראים "דירה לילד" , אתם כבר יודעים את מטרת השם המרשים. דירה היא אחד הדברים האחרונים שחיסכון זה יביא לילד. החיסכון מניב את התשואה הפנומינלית של 0.02%. כדאי להתעכב על מספר זה. האשראי הזול ביותר שאפשר לקבל הוא משכנתה. זהו אשראי זול כי הבנק יודע שאת כספו הוא יקבל בחזרה בכל מקרה. במקרה הגרוע הוא ימכור את דירת החייב. לבנק יש אפס סיכון במשכנתה. הלוואה צמודה ניתנת בריבית של כ- 1.5% בשנה. כלומר הבנק למעשה קונה מאיתנו כסף (אנו מפקידים לחיסכון) ב- 0.02% ומוכר לנו או לאחרים את אותו כסף ב- 1.5% – 1.8%. רווח של 700%.
ומה נפסיד אם נרצה "דירה לילד" ונפקיד בידיו האמונות של הבנק 3450 שקלים (הסכום בצילום שלמעלה) למשך 18 שנים (שיהיה בריא הילד) ? את הרווח כבר חישב עבורינו הבנק: 111 שקלים. באותן שנים שילמנו על סכום זה במשכנתה בעלת ריבית של 1.5% ריבית בגובה 489 שקלים (פי יותר מארבעה). אם במקום משכנתה היינו לוקחים סכום זה מהאוברדראפט בעלות של כ- 9% לשנה, החיסכון "לילד" היה עולה לנו את הסכום המדהים של 3,528 שקלים בתשלומי ריבית על 3450 שקלים למשך 18 שנים.

כלומר אם יש לנו מינוס ומתוכו חסכנו בליצ'י / דובדבן או כל פרי אחר "בשביל הילדים", שיהיו בריאים אז למעשה קיבלנו 111 שקלים עבור תשלום של 3450 שקלים. עסקה מצויינת עבור הבנק.

דוגמה נוספת. לקוח שאל אותי אם כדאי להפקיד כל חודש 500 שקלים לחיסכון (לילדים אלא מה) או להגדיל את תשלומי המשכנתה ב- 500 שקלים. שאלתי מה המתטרה והוא אמר לתת לילדים דחיפה כלכלית בעוד כ- 20 שנים. אותו לקוח נדרש למשכנתה של 750,000 שקלים והתלבט בין החזר חודשי של 4,000 שקלים ובמקביל חיסכון לילד של 500 שקלים לבין ביטול החיסכון ותשלום של 4,500 שקלים בחודש למשכנתה. ערכתי עבורו את החישוב הבא:

בתשלום של 4,500 שקלים לחודש תסתיים המשכנתה ב- 16 שנים לעומת 21 שנים אם התשלום החודשי יהיה רק 4,000 שקלים.

500 שקלים לחודש יניבו לילד ב- 21 שנים, עם סיום המשכנתה, סכום של 140,000 שקלים בריבית של 1% לשנה ו- 197,000 שקלים אם תהיה ריבית חריגה של 4% לשנה. זיכרו שהריבית בתכנית שהוצגה למעלה הינה 0.02% (!).
לעומת זאת אם לא נחסוך כלום לילד ונסיים את המשכנתה ב- 16 שנים, נוכל עם סיומה להפקיד בחיסכון 4,500 שקלים (כל תשלום המשכנתה שהסתיימה יופנה לחיסכון). במצב זה ב- 5 שנים נוכל לחסוך לילד גם בתשואה של אפס את הסכום: 12*5*4500 = 270,000. עם תשואה של 1% לשנה הסכום יהיה כ- 276,000 ובריבית של 4% לשנה אנו כבר מדברים על 298,000.

מסקנה: הפסקת החיסכון "לילד" גרמה לכך שנוכל לתת לילד בין 136,000 ל- 100,000 שקלים יותר, בזכות זה שלא חסכנו לו כלום. רעים שכמונו.