פינוי בינוי: יותר שליחות חברתית מאשר פרויקט נדל"ן

ב-1998 נחקק חוק פינוי בינוי שהכשיר 109 מתחמים להתחדשות עירונית, אולם מאז ועד היום הושלמו רק 3 פרויקטים. אם היזמים יתחילו להתייחס לפרויקטים אלה כאל יוזמה חברתית ולא כאל מיזם נדל"ן מניב בלבד - המצב עשוי להשתנות לטובה. דעה

חדשות מתפרצות לפני כולם הורידו עכשיו הורידו עכשיו להורדת האפליקציה מ-Google Play להורדת אפליקציה מ-AppStore
פינוי בינוי, שכונת גפן רמת גן (ניב אהרונסון)
(צילום: ניב אהרונסון)

כשעוסקים במיזמי התחדשות עירונית, בדגש על פינוי בינוי, נוטים היזמים להתייחס אל מיזמים אלה כאל עוד פרויקט נדל"ן "רגיל". כאן טמון הכישלון הגדול של תחום הפינוי בינוי בארץ. חוק פינוי בינוי חוקק ב-1998, במסגרתו המדינה מיפתה 109 מתחמים פוטנציאליים לפינוי בינוי מהצפון ועד הדרום. באמצעות הרשויות דחפה המדינה את קידום התכנון על ידי חברות לניהול פרויקטים, שנבחרו על ידי משרד הבינוי והשיכון וקיבלו תשלום חודשי קבוע לניהול הפרויקט.

לקריאה נוספת
לחיות בעצמאות: בדקנו את מחירי הדירות ברחוב "העצמאות" בערים שונות בארץ
חדר שינה שמרחף מעל הבריכה: הבית באשדוד שהרים הרבה מאד גבות
מגה פרויקט בנשר: שכונה עם 5,000 דירות חדשות במקום מפעל המלט

קידום התכנון נמשך יותר מעשור אולם ללא הצלחה. מרכז המידע והביקורת של הכנסת בדק ביולי 2007 את פשר כישלון החוק, ומסקנותיו המרכזיות הצביעו על טיפול לא נכון בדיירים ובעיקר על תהליכי תכנון ארוכים. עד היום מומשו 3 פרויקטים בלבד מתוך כלל המתחמים שקודמו - בקריית אונו, פתח תקווה וכפר סבא.

על רקע המצב הזה, ראוי כי יזמי הנדל"ן למגורים ישנו את התפיסה על פינוי בינוי ויפנימו שמדובר בראש ובראשונה בשליחות חברתית - ורק לאחר מכן בפרויקט נדל"ני. חלק מחברות הנדל''ן נוטות להתמקד בהליכי התכנון אבל לא בהנעת הדיירים לקדם הסכם לפינוי בינוי. כך נוצרה התופעה השלילית של קבלני החתימות, שאין בידם כל סמכות ואחריות, ורק באחרונה החלה הממשלה לקדם חוקים נגדם.

כדי להצליח בקידום פרויקט פינוי בינוי, צריך קודם להתחיל בטיפול בדיירים דרך בניית אמון בין הדייר ליזם. ללא אמון הדייר לא יתחבר וישתף פעולה. ישנן כמה דרכים לבנות אמון, המרכזית שבהן היא יושרה. חשובה גם היכולת הכלכלית - האם מדובר ביזם קלסי בעל משאבים או במתווך.

בנוסף, על היזם לדאוג לרווחת הדייר בהיבט התמורה ההגיונית והסבירה. כיום כמעט ואין הבדלים לגבי התמורה המוצעת, אולם המרכיב המרכזי בבחירת יזם צריך להיות זמן התגובה וסדר העדיפות שהוא נותן לפרויקט, בהתייחס לכלל הפרויקטים הנוספים המתנהלים אצלו בחברה. יזם חייב לשתף את הדיירים בהתקדמות התהליך באופן שוטף, משום שמדובר בפרויקט חברתי שמייצר תוצר נדל"ני. ככל שנפנים זאת, כך יקודמו פרויקטים נוספים.

הכותב הוא מנכ"ל חברת NSA העוסקת בפינוי בינוי ותמ"א 38