משקיעים פאסיביים: לוס אנג'לס מחכה לרכבת

בלוס אנג'לס ניתן למצוא לא מעט נכסים שמחירם ההתחלתי הוא 250 אלף דולר לדירה עם 2 חדרי שינה. עם זאת לא בכל האזורים צפויים מחירי הנד"לן להמשיך ולטפס. סקירה

חדשות מתפרצות לפני כולם הורידו עכשיו הורידו עכשיו להורדת האפליקציה מ-Google Play להורדת אפליקציה מ-AppStore
קו השמיים של לוס אנג'לס – זריחה (ShutterStock)
לוס אנג'לס (צילום: shutterstock)

לוס אנג'לס היא העיר השנייה בגודלה בארה"ב, אחרי ניו יורק, והעיר הגדולה ביותר במדינת קליפורניה. בשטחה המוניציפלי חיים כ-3.8 מיליון תושבים - המחזיקים ב-7.5 מיליון כלי רכב רשומים. לא לחינם מתייחסים ללוס אנג'לס כיום כאל "בירת המכוניות של אמריקה", ולא במובן החיובי של המלה. "האנג'לונים", פשוט משוגעים על המכוניות שלהם ומוכנים לשלם מחיר כבד, למשל בזבוז זמן יקר בפקק התנועה הנצחי של העיר שקיים בכל מקום, בכל שעה, בדרך לעבודה ובחזרה ממנה. לנהוג בלוס אנג'לס משמע לעמוד בפקק.

לקריאה נוספת:

כמה שילמו משקיעים על דירת 3 חדרים ישנה ביפו?
פרויקט הדגל בקריית גת מקרטע: אלפי דירות תקועות
תביעה נגד עו"ד של ענבל אור: "הסתיר סיכון מהרוכשים"

בכירי "עיר המלאכים" התמודדו בשנים האחרונות עם אסון תחבורתי מתמשך בעיקר במרכז לוס אנג'לס ובצורך העז לדלל את התנועה, לנוכח הסכנה כי בעתיד הכבישים לא יצליחו להכיל את מספרן הגדול של מכוניות פרטיות. ראש העיר של לוס אנג'לס, אריק גרסטי, הצליח להעביר בסוף השנה שעברה חקיקה שלפיה יגבה מאזרחי מחוז לוס אנג'לס "מס תחבורה" במשך 40 השנים הקרובות, לצורך מימון עשרה פרויקטים ענקיים של מסילות רכבת ונתיבי תחבורה ציבורית במחוז. בדרך זו צפויים להצטבר יותר מ-120 מיליארד דולר, לטובת הקמת פרויקטים גדולים ובהם רכבת מהירה חדשה ומסילות רכבת נוספות שיחברו את המחוז ויקצרו מרחקי וזמני נסיעה. תוכנית האב התחבורתית החדשה של לוס אנג'לס גם תייצר 465,000 מקומות עבודה חדשים.

האם תוכנית האב התחברותית של ראש העיר תצליח להקל במעט על פקקי התנועה הנצחיים של לוס אנג'לס? לא בטוח, שהרי מכונית בלוס אנג'לס היא בכלל אייקון תרבותי.

מחירי הנכסים לאורך השנים

מחירי הנדלן בלוס אנג'לס (יח"צ)

מחירי הנכסים בלוס אנג'לס

למחוז לוס אנג'לס קטבים רבים – ממערב וצפון העיר, שם ממוקמות שכונות ואזורי היוקרה – הוליווד הילס, בל אייר, אנסינו וקלבסס, דרך מזרח לוס אנג'לס העני ועד עמק אנטילופה, מחוץ למרכז הניזון בעיקר מהעיר הגדולה, שבו רוב התושבים של האזור המונה כחצי מיליון איש עובדים בעיר הגדולה ונוסעים אליה מדי יום הלוך וחזור במשך כשעה, לכל כיוון.

בלוס אנג'לס ניתן למצוא לא מעט נכסים שמחירם ההתחלתי הוא 250 אלף דולר לדירה עם 2 חדרי שינה, וכן אחוזות בעשרות מיליוני דולרים בעיקר בצפון העיר. המחיר החציוני של נכסים בעיר עומד על כ-460 אלף דולר. דירות או בתים של 4 חדרים במערב לוס אנג'לס נמכרים במחירים של 600 אלף דולר עד מיליון דולר. באזורים יוקרתיים יותר, בשכונות כמו אנסינו או הוליווד הילס, מוצעים למכירה בתים בגודל דומה במחירים המתקרבים ל-1.2 מיליון דולר, ותמורת 1.5 מיליון דולר כבר ניתן לרכוש בית על חצי דונם עם בריכה, חניה פרטית וחצר גדולה. בית של 6 חדרים רחוב פלסידיה בצפון הוליווד, למשל, מוצע למכירה ב-1.39 מיליון דולר.

מנגד, בערים כפאלם דייל ולנקסטר בעמק אנטילופה הנמצא במחוז לוס אנג'לס נמכרים בתים בני 3-4 חדרים ב-160-300 אלף דולר. בית בן 4 חדרים ועל שטח של 374 מ"ר ברחוב "בורגס" בלנקסטר מוצע למכירה ב-180 אלף דולר, כולל חניה פרטית.

הערים לנקסטר ופאלם דייל בעמק אנטילופה מונות חצי מיליון איש, ורוב התושבים העובדים בעיר הגדולה נוסעים אליה ברכב פרטי ומבלים מדי יום זמן יקר בפקקי התנועה לעבודה ובחזרה ממנה. באזורים אלה מתפרנסים מחוות חקלאיות, בסיס חיל האוויר האמריקאי באזור ומפעלים הקשורים אליו, אך בעיקר מעיר המחוז הגדולה, הנמצאת כשעה נסיעה מהן – לוס אנג'לס.

הקשר הכלכלי האיתן של האזור עם לוס אנג'לס היה גם הגורם העיקרי שסייע לו להתאושש מהמשבר הכלכלי שפקד את המדינה ב-2008, וזה שהביא לנסיקה במחירי הבתים לאחר תום המשבר הכלכלי, מאז 2012. עם זאת הוא מציין כי קצב עליית מחירי הבתים בלוס אנג'לס בכלל ובאזור לנקסטר ופאלם דייל בפרט הואט כיום.

שכר דירה בקליפורניה (יח"צ)

ההערכה הרווחת היא כי תכנית האב התחבורתית החדשה של מחוז לוס אנג'לס, עשויה לקצר משמעותית את זמני הנסיעה מעמק האנטילופה למרכז אל.איי, וכי שינוי זה יביא לקפיצה נוספת במחירי הנדל"ן לרמה של ערב משבר הסאב פריים בארה"ב.

שוק השכירות: שוק השכירות בלוס אנג'לס גם הוא משתנה מהותית בין האזורים השונים. בשכונות היוקרה של העיר – הוליווד הילס , אנסינו או קלבסס ניתן למצוא אחוזות ובתים בדמי שכירות שנעים בין 2000$ לחודש לדירת שני חדרים ועד 30,000$ לחודש לבית פרטי במערב לוס אנגלס או בית מודרני בהרי הולייוד עם נוף מרהיב. באזורים מחוץ למרכז לוס אנג'לס כעמק אנטילופה וערים כמו לנקסטר ופאלם דייל דמי השכירות הממוצעים לבית של כ 3 חדרי שינה עומדים על בין 1300 ל 2500 דולר לחודש.

התשואה מהשכרה למגורים בעיר היא 4%-10%. העיר לנקסטר, למשל, היא העיר השמינית בגודלה במחוז לוס אנג'לס והתשיעית בקצב גידול האכולוסיה מבין כל ערי ארצות הברית. בשנת 1977 חיו בעיר 33,000 תושבים, וכיום חיים בה 145,074 תושבים (2009). הדבר מעיד על הפוטנציאל של האזור שבתקופת המשבר הכלכלי נמכרו בו בתים במחירים של 60-80 אלף דולר שהיו שווים לפני כן כ-300 אלף דולר וכיום הם נמכרים בכ-170 אלף דולר.

בשוק ההשכרות לטווח קצר באזור העשיר של לוס אנג'לס מושכרים בתים במחירים של אלפי דולרים ליום, ועד עשרות אלפי דולרים לחודש. שם כבר יכולה התשואה על בית להגיע גם להרבה יותר מ-10%. באזורים לנקסטר ופאלם-דייל בפרברי לוס אנג'לס המחירים עדיין לא הגיעו למחירי הבתים שהיו לפני משבר הסאב פריים ויש להם עוד לאן לעלות.

הוליווד (ShutterStock)
(צילום: shutterstock)

עלייה של 5.8% המחירי הנדל"ן ב-2016

מדד קייס שילר בלוס אנג'לס מצביע על עליית מחירי דירות של כ-5.85% בשנה האחרונה. לוס אנג'לס היא מוקד משיכה טבעי בשל מזג האוויר הנוח שלה ובשל היותה מרכז בינלאומי למסחר, עסקים, תרבות, תקשורת, אופנה ועוד. כמו כן מדובר במרכז תעשיית הבידור של ארה"ב, והעיר היא גם ביתם של מוסדות חשובים ואחד ממרכזי הכלכלה המפותחים ביותר בארה"ב. היא דורגה במקום השלישי בעושרה באר4ה"ב והכלכלה שלה מדורגת במקום החמישי בעולם.

האטרקטיביות של לוס אנג'לס בפרט וקליפורניה בכלל, מביאה לאזור מהגרים רבים מארה"ב ומכל העולם. הגירה חיובית זאת מסייעת לכלכלה בכלל ולנדל"ן בפרט שכן דבר ראשון שמהגרים זקוקים לו הוא: מגורים.

הכותב הוא בעל חברת פסיפיק הולדינגס המתמחה באיתור ושיווק נכסים בארה"ב