פרויקט הדגל בקריית גת מקרטע: אלפי דירות תקועות

קריית גת היתה הסכם הגג הראשון שנחתם לפני שלוש שנים. המטרה היתה להקים במהירות 7,000 דירות, לצנן ביקושים ולסייע בהפחתת מחירי הדירות. המדינה הבטיחה היתרי בנייה תוך 90 יום – אלא שבפועל זמן ההמתנה הממוצע להיתר בנייה ארוך, המחירים באזור זינקו והיזמים ממתינים

חדשות מתפרצות לפני כולם הורידו עכשיו הורידו עכשיו להורדת האפליקציה מ-Google Play להורדת אפליקציה מ-AppStore

בדצמבר 2013 – לפני שלוש שנים בדיוק – חתמה המדינה על הסכם הגג הראשון במסגרת המאמץ לפתור את משבר הדיור המשתולל. בטקס חגיגי שהתקיים אז, נחתם לראשונה הסכם להקמתן המואצת של למעלה מ-7,000 דירות חדשות בכרמי גת, מגה שכונה חדשה בקריית גת, שתוכננה לקום על גדות נחל לכיש שמצפון לעיר.

לקריאה נוספת:

מחיר למשתכן בהרצליה: 110 מ"ר בלפחות 1.93 מיליון שקלים
הדירות הזעירות בהונג קונג יותר קטנות ממקומות החנייה שלהן
צמודי קרקע בבאר שבע: כ-4,000 דירות ייבנו בצפון העיר

העיקרון מאחורי הסכם הגג פשוט: המדינה תספק קדם מימון לפיתוח התשתיות באזור והעירייה מצידה תאפשר קבלת היתרי בנייה במהירות, על מנת להאיץ את הבנייה ולסייע במהירות בהגדלת היצע הדיור בשוק. הצורך לבנות כמה שיותר מהר הוליד הבטחה ממשלתית רבת משמעות שקיבלה בשעתו כותרות: היתרי הבנייה בשכונה החדשה יינתנו תוך 90 ימים (הבטחה שנותרה אגב עד היום כהודעה באתרי האינטרנט של משרד האוצר ורשות מקרקעי ישראל).

קריית גת אמורה הייתה להיות מודל; פרויקט חלוצי. אחריה הגיעו עוד שורה של הסכמי גג הסכמי הגג בערים רבות – כולם מבטיחים לרשות המקומית את האמצעים והגיבוי הממשלתי להקמת שכונות ענק של אלפי יחידות דיור במהירות.

אלא שבזמן שחלף מאז ההשקה החגיגית לא נותר הרבה מההבטחות "לבנות מהר". בתקופה זו סבל הפרויקט הלאומי משורה של עיכובים וכשלים - וההבטחה הגדולה למתן היתרי בנייה תוך 90 יום נותרה על הנייר בלבד. במבחן המעשה, בפרויקטים רבים זמן ההמתנה להיתרי בנייה עומד על כשנתיים מרגע הזכייה בקרקע - ולמעשה גם היום, ממתינות אלפי יחידות דיור שכבר זכו בקרקע להיתרי הבנייה המיוחלים מהעירייה, כאשר בחלק מהמקרים – כולל במכרזי "מחיר למשתכן" ששווקו במקום לפני מספר חודשים – ההערכות הן כי תחלוף עוד שנה לפחות עד שיתקבלו היתרים לבנייה.

לא רק ההבטחה להיתרי בנייה מהירים נותרה על הנייר. אחת המטרות המקוות של שכנת כרמי גת, בהיותה מוקד חשוב גם לבנייתן של דירות מוזלות בתוכנית "מחיר למשתכן" הייתה לצנן במידה מסוימת את הביקוש בשוק – הן מתוך כוונה שרוכשי הדירות יירשמו להגרלות עבור הדירות המוזלות, ובכך יקטינו את הביקושים לדירות שנמכרות בשוק החופשי – והן מתוך כוונה כי ההיצע הגדול יצנן את השוק מעצמו.

אלי כהן 5 קריית גת (ראובן קסטרו)
המחירים זינקו. קריית גת (צילום: ראובן קסטרו)

בדיקה מיוחדת שביצע לאחרונה אתר מדלן עבור וואלה! NEWS בנוגע לשכונת כרמי גת מגלה כי על אף שבשכונת הענק החדשה צפוי להיבנות מתחם משמעותי של דירות "מחיר למשתכן" – הרי שמחירי דירות 4 חדרים בשכונה זינקו בשנה החולפת בכ-13% בחלק מהפרויקטים, ובפרויקטים אחרים שיעור ההתייקרות עומד על כמעט 20%.

על פי נתוני מדלן, אם בפברואר 2015 נמכרה דירת 4 חדרים בשטח של 95 מ"ר בקומה 2 מתוך 9 בכ-917,360 שקל וכ-9,656 שקל במונחי עלות למ"ר – הרי שכשנה לאחר מכן, בפברואר 2016, נמכרה דירת 4 חדרים בשטח של 97 מ"ר בקומה 2 מתוך 6 בכ-1,040,000 שקל וכ- 10,720 שקל במונחי עלות למ"ר (עלייה בשיעור של כ- 13%).

העלייה במחירים אפיינה על פי הנתונים גם דירות בנות 3 חדרים. כך, למשל, ביולי 2015 נמכרה דירת 3 חדרים בשטח של 75 מ"ר (בקומה 2 מתוך 25) בכ-778,000 שקל, מחיר המשקף שווי של כ-10,370 שקל למ"ר. במרץ 2016 נמכרה דירת 3 חדרים בשטח של 75 מ"ר (בקומה 4 מתוך 25) תמורת כ-847,000 שקל שווי של כ-11,290 שקל למ"ר. פער של כ-9% בין העסקאות.

מחלוקות בין העירייה למדינה עיכבו היתרים

כרמי גת היא כאמור מגה-שכונה חדשה, אשר בעקבות הפוקוס הממשלתי וכמות המכרזים ששווקו לשוק - משכה אליה שורה של יזמים ומארגני קבוצות רכישה: בין השאר נבנים בשכונה למעלה מ-1,000 דירות חדשות של חברת דונה, למעלה מ-1,000 דירות חדשות של גינדי החזקות, כ-300 דירות של חברתי י.ח דמרי, מאות יחידות דיור במסגרת קבוצות הרכישה שמארגנת מינהל מגורים ישראל וחברת באמונה וכן למעלה מ-1,000 דירות מוזלות במסגרת "מחיר למשתכן" שאותן יבנו בעיקר החברות בוני התיכון ודונה. במשחק המספרים הכולל: סך הכל שווקו עד כה בשכונה קרקעות להקמתן של כ-5,600 יחידות דיור.

אלא שהמספרים הללו עלולים להטעות: העובדה כי רשות מקרקעי ישראל שיווקה את הקרקע במכרזים שכבר נסגרו, אינה מעידה על קצב מתן היתרי הבנייה – או על הבנייה בפועל. אחד הדברים המרכזיים שעיכבו את מתן היתרי הבנייה בתקופה הראשונית הייתה מחלוקת וחוסר אמון בין עיריית קריית גת לבין משרדי הממשלה בנוגע לבנייתו של מחלף שיוביל לשכונה מכביש 35 ויאפשר תשתית תחבורתית סבירה לאלפי התושבים החדשים שעתידים לאכלס את המקום.

ראש עיריית קריית גת, אבירם דהרי, מצידו חשש במשך תקופה ארוכה כי ההסכם שעליו חתם עם רשויות המדינה איננו ההסכם הטוב ביותר – לאחר שהסכמי גג אחרים שעליהן חתמו ערים אחרות (ובראשן ראש העין) היה לטענתו מתגמל יותר מבחינה כלכלית. כך, תקופה ארוכה סירב דהרי לחתום בשל כך על ויתורה של העירייה על כספי היטלי הפיתוח (כספים שעל פי הסכם הגג אמורים לעבור לרשות מקרקעי ישראל).

הסכם הגג החלוצי בכרמי גת, שכאמור נועד להבטיח את פיתוחו המהיר של האזור עוד בטרם בניית המגורים – סובל בסופו של דבר מעיכובים דווקא בפיתוח. למעשה, רק לפני כשנה האשימו נציגי מינהלת השכונה בכרמי גת את המדינה בפומבי כי אינה עומדת בהתחייבויותיה להעברת כספים לפיתוח השכונה במועדים שנקבעו ובפנייה רשמית של מינהלת השכונה נטען כי המדינה, ובראשה רשות מקרקעי ישראל, מעכבת תשלומים לקבלני הפיתוח ולמתכננים בהיקף של למעלה מ-20 מיליון שקלים.

העיכובים הללו יצרו בעיה גם עבור תכנית הדגל של שר האוצר, משה כחלון, בתחום הדיור. במכרזים של "מחיר למשתכן" שפורסמו בשכונה החדשה, נכתב כי עבור מאות דירות הצפויות להיבנות – היזם יקבל את הקרקע רק 18 חודשים לאחר חתימת הסכם הפיתוח במקום.

תגובת משרד האוצר: "מבחינת המדינה אין עיכובים. הביצוע הוא של העירייה וחברות התשתית ולכן אם חל עיכוב אנחנו ממליצים לפנות אליהם על מנת להבין את מקור העיכוב. המימון וההסכם שהמדינה חתומה עליו הוסדר. על מנת לקבל פרטים מלאים אנחנו ממליצים לפנות לרשות מקרקעי ישראל. ובנושא המחלף - פרויקט מחלף כרמי גת מבוצע על ידי חברת נתיבי ישראל. המכרז להקמת הפרויקט פורסם בתחילת שנת 2016, בשבועות הקרובים צפויה השלמה של שלב התכנון המפורט ותחילת שלב הביצוע".

תגובת העירייה לא התקבלה עד מועד פרסום הידיעה.