משבר הדיור המשתולל בישראל הביא לעליות מחירים חדות בשוק, שבחלק מהאזורים עברו את ה-100% בעשור האחרון אלא שבחלק מהאזורים נהנו שכונות מסוימות מעליות דרמטיות של בין 150%-200% ואף למעלה מכך. סקירה מיוחדת של לשכת השמאים בחנה את שכונות המגורים העירוניות שנהנות מאחד האלמנטים יקרי הערך ביותר בישראל: קרבה לפארק הירקון - ומצאה כי הקרבה לפארק הענק הזניקה במקרים רבים את ערכי הנכסים באזור למחירי שיא.
מהסקירה עולה כי הביקוש לדירות סביב פארק הירקון, המקבילה הישראלית לסנטרל פארק הניו יורקי, עולה בשנים האחרונות באופן חד יותר בהשוואה לשכונות אחרות וכי מחירי הדיור בשכונות המקיפות את פארק הירקון רשמו עלייה של כ- 150 אחוזים בממוצע, משנת 2008 ועד היום. אז מה מושך את המשקיעים והרוכשים הפוטנציאלים במגורים סביב הפארק והאם מדובר במגמה שכבר מיצתה את עצמה?
יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס, מציין כי מהסקירה עולה כי בדומה למה שקורה בעולם, השכונות המקיפות את פארק הירקון רשמו עליית מחירים חדה: כך למשל, דירות 4 חדרים בשיכון ותיקים שנמכרו בשנת 2008 במחיר ממוצע של 1.8 מיליון שקלים, נמכרות כיום במחיר ממוצע של 3.5 מיליון שקלים, עלייה של %94 אחוזים. מהסקירה עולה עוד כי דירות 3 חדרים בשכונת הגפן, הנמצאת במעגל השני סביב הפארק נמכרו בשנת 2008 במחיר ממוצע של כ- 800 אלף שקלים וכיום נמכרות במחיר ממוצע של 2.1 מיליון שקלים, עלייה של 160%.
הביקושים סביב פארקים הם עצומים
על פי הסקירה, מחירי המגדלים החדשים שנבנים בשכונת הגפן, המשקיפים על פארק הירקון, משקפים במחיריהם כבר היום מחירים מעט גבוהים יותר מאלו שאינם משקיפים לפארק כ-2.5 מיליון שקלים בממוצע לדירת 4 חדרים, לעומת הממוצע ברמת גן - העומד על כ-2.2 מיליון שקלים. "ההערכה היא שמחיריהן של הדירות הצופות לפארק עוד צפוי להאמיר בשנים הבאות, כששטחי הבנייה סביב הפארק גם במעגל השני ילכו ויתמעטו", הוא אומר.
לדבריו, "בעולם כולו, ביקושי הנדל"ן, בעיקר למגורים, סביב פארקים גדולים, הם עצומים, והמחירים נוסקים בהתאם. מגמה זו לא פסחה על תל אביב ורמת גן. השכונות הסמוכות לפארק הירקון שלנו, ואפילו אלו שרק משקיפות עליו, כבר שנים רושמות עלייה הן ביוקרה - הן בביקושים וכמובן שגם במחירים והמגמה צפויה להימשך".
פארק הירקון, המשתרע על פני כ-3,500 דונם, שוכן על הגדה הצפוניות, ובחלקו גם הדרומית של נחל הירקון - בין רחוב אבן גבירול התל אביבי במערב, לאצטדיון רמת גן ורחוב מבצע קדש במזרח. הפארק מהווה את הריאה הירוקה המרכזית של האזור כולו ואולם בעברו, כשרשויות ומפעלים שונים זיהמו את מימיו סבלו שכונות המגורים הסמוכות אליו מביקוש נמוך יותר.
בשנים האחרונות, בין השאר בחסות משבר הדיור אבל גם בשל פרויקט הטיהור והשיקום שהוחל בו מאז עברו הרבה מים בירקון, הזרמת השפכים נעצרה, הוא שוקם בחלקו, וכיום אמנם לא ניתן עדיין לשחות בו (על אף הצהרותיוו של ראש העירייה, רון חולדאי), אך הוא נהנה מדימוי חיובי יותר ומספק לא רק נוף פסטורלי אלא גם שלל פעילויות פנאי לתושבי השכונות הסמוכות: שכונת הגפן, שיכון עלית, שיכון וותיקים, נחלת גנים ותל גיבורים ברמת גן, וכן שכונת בבלי, גבעת עמל ב', וכוכב הצפון בתל אביב.
מהסקירה עולה כי בעוד שברמת גן מחירי דירות בנות 4 חדרים אינם עוקפים (עדיין) את גבול ה-5 מיליון שקלים, הרי שדירות בנות 4 חדרים בשיכון בבלי שעלו בשנת 2008 סכום ממוצע של כ-1.6 מיליון שקלים - נמכרות כיום במחיר ממוצע של כ-5 מיליון שקלים - עלייה אסטרונומית של למעלה מ-230%.
לא רק שכונת בבלי זינקה. דירות 4 חדרים בשכונת כוכב הצפון, שמצפון לפארק, עלו בשנת 2008 כ- 1.8 מיליון שקלים בממוצע. כיום אותה דירה תעלה בממוצע 4 מיליון שקלים.
לשם השוואה, בניו יורק, דירות יוקרה בנות 4 חדרים בקרבת הסנטרל פארק נמכרות כיום סביב ה- 15.5 מיליון דולר, כאשר הדירה הכי יקרה באזור זה נמכרה לאחרונה ב-250 מיליון דולר. באנגליה, דירות בנות 4 חדרים בקרבת הייד פארק נמכרות סביב 7.5 מיליון פאונד ואף יותר.
תופעה דומה ליד הפארק הלאומי ברמת גן
"משפחות רבות מחפשות איכות חיים ושקט, לצד קרבה למקומות העבודה, והמגורים סביב פארק הירקון, בלב עיר העסקים המובילה בארץ. הקרבה מאפשרת איכות חיים ירוקה יותר. מעין אי של פסטורליות, במרכזה של סביבה אורבנית", אומר שמואל רפאלי, יו"ר חברת דן נדל"ן, המקימה את מגדל "פסגת דן" בשכונת הגפן המשקיף על פארק הירקון.
עידו חג'ג', מנכ"ל ובעלי קבוצת חג'ג', המקימה את פרויקט "H ספורטק", בשכונת כוכב הצפון, טוען כי מדובר במגמה עולמית. "מדובר בטרנד עולמי לגור במטרופולין מרכזית ולהרגיש שאתה גר בטבע. אין הרבה מקומות בעולם שאתה יכול לקבל סביב דירת המגורים שלך, 3500 דונם ירוק של פארק מהמם הכולל מסלולי הליכה מגרשי כדורגל, לצד מתקנים לילדים. הנוף של הפארק הוא ייחודי ומוערך לעיתים יותר מהנוף לים".
בקבוצה מדווחים כי בפרויקט חוות גורדון בכוכב צפון הממוקם על רחוב רוקח, ונהנה מקרבה לפארק מכיוון מערב ומזרח נמכרו דירות 5 חדרים במחירים של 3-4 מיליון שקלים בתחילת השיווק ואילו כיום, כשנתיים אחרי, המחירים עומדים על בין 5-6.
תופעה דומה מתרחשת על פי הסקירה גם סביב הפארק הלאומי ברמת גן, אם כי ברמות מחיר מתונות יותר. בלשכת השמאים מציינים כי העליות המתונות יותר קשורות גם בגודלו של פארק הירקון הנחשב גדול בהרבה וגם בשלל פעילויות הספורט והפנאי שהוא מציע. עם זאת, בלשכה מעריכים כי עם התחדשותו של הפארק הלאומי, גם השכונות סביבו יזנקו בשיעורים דומים.