כך "הצליחה" שיכון ובינוי להפסיד מגדל דירות בר"ג

מגדל TIME TOWER ליד הבורסה ברמת גן צפוי להניב לחברה רווח גולמי מזערי של 1% בלבד. שמאי המקרקעין ארז כהן: "עלויות הבנייה האמירו, וגם התשלום לבעלי הקרקע בעסקת הקומבינציה שבה נרכש השטח"

מגדל טיים טאואר (גלובס , תמר מצפי)
מגדל טיים טאואר (צילום: תמר מצפי)

הפתעה בשוק הנדל"ן: מגדל המגורים TIME TOWER שמקימה חברת שיכון ובינוי נדל"ן שבשליטת שרי אריסון על ציר ז'בוטינסקי, מול מתחם הבורסה ברמת גן, צפוי להניב לחברה רווח גולמי מזערי של 1% בלבד. כך עולה מהדוחות הכספיים של החברה לשנת 2015. בשורה התחתונה: מדובר בפרויקט הפסדי.

לקריאה נוספת:

ממשיכים לנדוד: כמה דירות אנחנו עוברים ולאן?
תביעות הדדיות בין גינדי החזקות ודיירי שרונה
כך תיזהרו בבחירת קבוצת הרכישה

מדובר במגדל דגל של שיכון ובינוי - שרק לאחרונה קיימה בו את מסיבת העיתונאים שלה. המגדל, הנמצא בשלבי בנייה מתקדמים, כולל 38 קומות ודירות 2-5 חדרים. החברה החלה לשווק את הפרויקט כבר בשנת 2012. הבנייה החלה במארס 2014 וצפויה להסתיים באוגוסט 2017. מתוך 194 דירות בבניין נמכרו סמוך למועד פרסום הדוח 126 דירות, ונותרו למכירה 75 דירות.

המגדל ממותג כפרויקט יוקרה, בדגש על סמיכותו לתל אביב, ובשיא מסע השיווק פרסמה החברה דירת 4 חדרים החל מ-2.4 מיליון שקל, ודירת 5 חדרים החל מ-2.95 מיליון שקל. ההכנסות הצפויות מסך המכירות בפרויקט עומדות על 478.4 מיליון שקל, וההוצאות עומדות על 475.4 מיליון שקל, כך שסך הרווח הגולמי הצפוי הוא 2.9 מיליון שקל בלבד. בניכוי מס והוצאות אחרות, כמובן שהרווח עוד ירד.

שיווק איטי במיוחד

אז למה הרווח הגולמי נמוך כל כך, בשנים שבהן מחירי הדירות בישראל רק המשיכו לעלות? סיבה אחת היא שקצב המכירות איטי בהרבה מהצפוי. שיווק הדירות מזדחל על פני ארבע שנים ועומד נכון לפרסום הדוח על 65%.

אזור הבורסה ברמת גן עדיין נתפס בעיני רבים כאזור עסקים ולא מגורים, ועל כך מעיד גם השיווק האיטי של הדירות בפרויקט סמוך של חברת מצלאוי, והעובדה שחברת אזורים שהחלה מזמן בשיווק מגדל מגורים על חורבות מפעל עלית הסמוך, הודיעה על ביטול העסקאות ואינה ממהרת להתחיל בבנייה.

האזור שסמוך לסיטי העתידי של גבעתיים צפוי לשנות את פניו ולעבות את היקפי המגורים בו, אך תהליך זה נמצא בחיתוליו.

שמאי המקרקעין ארז כהן מעריך כי הסיבה לרווח הגולמי הנמוך טמונה בעיקר בעובדה שמדובר בעסקת קומבינציה - בה שותפים בעלי הקרקע בפרויקט - שנחתמה מול בעלי הקרקע בשנת 2007.

כהן: "המכירות עומדות על 25 אלף שקל למ"ר ולכן ההסבר הוא לא בירידת מחירים כי זה לא המקרה, והם עדיין לא בגמר בנייה. הבעיה המרכזית היא שעסקאות קומבינציה באזורי ביקוש כאלה עומדות על אחוזי תמורה גבוהים לבעלים. בנוסף, לאחוז מוסכם ישנו גם מרכיב אפסייד, שאומר שאם מחיר המכירה עולה על סכום מסוים, תהיה תמורה נוספת לבעל הקרקע. מה שחשבו שהוא אפסייד גבוה לפני 10 שנים הוא כמובן לא אפסייד היום. כלומר, גם מחיר רגיל היום נחשב לאפסייד לעומת 2007, וזה מעלה מאוד את שיעור הקומבינציה לאחוזים גבוהים עוד יותר ושוחק מאוד את הרווחים. ישנם מקרים דומים במקומות נוספים".

גורם שני שעליו מצביע כהן הוא עלויות הבנייה, שעלו דרמטית מאז 2007. "כלומר אם לפני 10 שנים חישבו עלות בנייה של 4,000-5,000 שקל למ"ר, היום העלות עומדת על 8,000 שקל למ"ר ויותר, כך שכל תחשיב שנעשה לפני מספר שנים לא תקף היום. כפי הנראה הם לא חזו עלייה חדה בתמורה לבעל הקרקע ולא את העלייה החדה בעלויות הבנייה". עניין זה חשוב במיוחד לאור העובדה ששיכון ובינוי אינה הקבלן המבצע בפרויקט זה.

כהן מוסיף כי שורת רווח מקובלת היום בפרויקט מגורים בסדר גודל כזה צריכה לעמוד על יותר מ-10% ולהגיע ל-15%-20% כדי לקבל מימון בנקאי. "היתרון הוא שמדובר בחברה כמו שיכון ובינוי. היא יכולה לספוג פרויקט כזה, בניגוד לחברה אחרת שאולי היתה נאלצת להקפיא את הבנייה".

בשיכון ובינוי בחרו שלא להתייחס לדברים.