מה עדיף בתמ"א 38 - חברה יזמית או קבלן מבצע?

דיירים המתלבטים איך להוציא לפועל פרויקט התחדשות עירונית, צריכים לשקול את היתרונות של חברה יזמית השוכרת קבלני משנה - מול חברה שעושה את הכל בעצמה. מדריך

תמ"א 38 פרויקט קק"ל פרויקט קקל גבעתיים נדלן נדל"ן הריסה ובנייה (יח"צ , סקיילנס)
(צילום: סקייליינס)

שחקנים רבים נכנסים בשנים האחרונות לתחום תמ"א 38 ופינוי בינוי, ובקרב הדיירים עולה השאלה - באיזו חברה רצוי לבחור ובאיזו מידה יש לגורמי הליווי את היכולת הראויה לבחון את כל האספקטים הקשורים לפרויקט. אחת השאלות המרכזיות היא האם לבחור בחברה שהיא היזמית בלבד או בחברה שהיא גם היזמית וגם הקבלנית מבצעת.

ראשית, חשוב להעיף מבט על הגורמים העיקריים המרכיבים את ענף ההתחדשות העירונית. הגורם הראשון אלה חברות ותיקות בסדרי גודל שונים, או קבוצות רכישה שמצאו אלטרנטיבה חדשה לפעילות נוכח ההיצע המדלדל של עתודות הקרקע באזורי הביקוש.

הגורם השני אלה קבלני ביצוע מנוסים, אשר קיבלו החלטה אסטרטגית להיות גם היזמים בשל השחיקה המתמשכת ברווחיות בתחום הביצוע. ואילו הגורם השלישי אלה אנשי עסקים ובעלי מקצועות חופשיים רבים, אשר נחשפו לפוטנציאל הרווח היזמי - וקפצו גם הם על העגלה העמוסה.

לקריאה נוספת:
מעפולה עד מטולה: אלפי דירות חדשות בצנרת התכנון
התוכנית החדשה שתחבר את צפון נווה צדק עם שדרות רוטשילד
בהפרש של 2 קולות: נדחה החוק להגנת חופי הים מבנייה

היתרונות של חברה המשלבת יזמות וביצוע

1.חיסכון ביד - יכולת משמעותית להוזיל את עלויות הביצוע, להפחית את הסיכון הכלכלי ויכולת להעניק לדיירים תמורות נוספות.

2.ניהול סיכונים ורווח בפן הקבלני ובפן היזמי -. החברה יוצרת כרית ביטחון ויכולת ויסות סיכונים לעיתות משבר אפשרי. קפיצה בעלויות הבניה עלולה להנחית מכה כואבת בפן הקבלני ואילו ירידה חדה במחירי הדירות תפגע בוודאות בפן היזמי.

3.היזום, התכנון, הביצוע, השיווק ועוד מנוהלים בידי גוף אחד - לדיירים יש כתובת אחת ואין בילבול זהויות.

4.ביקורת איכות ומעקב - מאחר והחברה היזמית היא גם המבצעת יש לדיירים את היכולת לבחון את ביצועי הבנייה בפרוייקטים קודמים. זאת בניגוד לפרוייקטים של חברה יזמית בלבד בהם זהות קבלני הביצוע משתנה בין פרויקט למשנהו.

5.אין צורך במכרז קבלנים - במכרז קבלנים עלולים להיווצר חורים ופרטים שלא נסגרו מראש בין היזם לבין הקבלן המבצע. בכתב הכמויות למשל ובמפרט הטכני הבסיסי עלולים להמצא פרטים רבים הנעלמים מעין היזם. יש אבן נסורה ב-50 ש'ל למ"ר ויש אבן נסורה איכותית ב-140 שקל למ"ר. יחי ההבדל הקטן. הבעיה היא שהפרטים הקטנים הללו צפים במהלך העבודות וזה עלול ליצור מתח לא בריא בין היזם לבין הקבלן.

6.סיכוי נמוך לנטישה במהלך הביצוע - היו מקרים בהם קבלן ביצוע שעמד מול חברה יזמית נכנס לקשיים בשל חישוב לא נכון של סך העלויות, נטש את הפרוייקט בעיצומו והותיר את היזם ואת הדיירים חסרי אונים עד למציאת קבלן ביצוע חלופי אחר. כאן החברה היא המבצעת ולכן לא קיים לחץ לזכות במכרז בכל מחיר.

7.ניצול נקודות תורפה אצל היזם ופגיעה בדיירים - בהמשך לסעיף הקודם יש את הצד השני של המטבע. חברה יזמית בלבד עלולה אף היא ליפול במכרז למלכודת של קבלני הביצוע. יש לא מעט קבלני ביצוע אשר מנצלים את חוסר הידע של היזמים ואת העובדה שפרטים רבים לא נסגרו מראש. כל זה עלול להוביל לפגיעה באיכות הבניה ובמפרט טכני משונמך.

היתרונות של חברה המתמקדת בפן היזמי בלבד

1.אין ניגוד אינטרסים - יש פיקוח חיצוני של היזם על ביצוע העבודות, קיימת הפרדה בין זרוע הביצוע לבין הזרוע המפקחת. בכך נוצר אינטרס משותף של היזם ושל הדיירים יחד.

2.סיכוי מופחת לפשיטת רגל - זאת בתנאי שההתנהלות הניהולית תקינה ונלקחים בחשבון גורמי סיכון שונים כמו ירידה ניכרת במחירי הדירות.

3.אפשר לתמרן - לעתים התכנון הכללי והתכנון האדריכלי מוגבלים פחות וקיים לחץ מתון יותר להפעיל אמצעי חיסכון. בנוסף, ניתן לתמרן בין סוגי אופי וטיב של קבלני ביצוע שונים.

4. בלי לפשוט רגל - היזם עם היד על השאלטר ומשלם לקבלן על פי קצב התקדמות שלבי הביצוע. כמו כן, ההפרדה מאפשרת לחברה היזמית להחליף את המבצע בעת משבר מבלי לפשוט רגל.

אז מה חשוב שנבדוק לפני שמקבלים החלטה?

1.מרכז הכובד - כחלק מהבדיקות לאיתנות פיננסית חשוב מאוד לשים לב היכן עומד מרכז הכובד של החברה והאם הוא מוטה לצד היזמות או לזרוע הביצוע.

2.ראיה כוללת - יש לבדוק את הנסיון של החברה בכל מכלולי הפעילות: שמאות, ניהול תכנון, רישוי, מימון, ערבויות ובטוחות, ביצוע, פיקוח ומעקב, שיווק, פרסום ויכולת מוכחת בניהול קשר טוב וישיר עם הדיירים.

3. ועוד טיפ קטן - הנסיון מהווה יתרון, אך לא תמיד. חברה עתירת פרוייקטים עלולה לגלות שאננות לעומת חברה רעבה אשר תעשה הכל כדי שהפרויקטים הראשונים שלה יהיו נושאי הדגל.

הכותב הוא בעלים של אלף בַּיִת חברה המארגנת ומלווה דיירים בהתחדשות עירונית