שכירות הוגנת: האותיות הקטנות מאחורי החוק שלא יוריד לכם את שכר הדירה

הצעת חוק שכירות הוגנת עברה בוועדת החוקה של הכנסת לקריאה שנייה ושלישית ונכנסה לישורת האחרונה, עד שתאושר במליאה. אבל בארבע השנים האחרונות מאז קודמה הוכנסו לה שינויים וירדו סעיפים - האם היא באמת משרתת את שוכרי הדירות? שאלות ותשובות

למכירה\ להשכרה (אורי לנץ)
צילום: אורי לנץ

ועדת חוקה, חוק ומשפט של הכנסת אישרה אתמול (שני) את הצעת חוק שכירות הוגנת לקריאה שנייה ושלישית במליאה, מה שמקרב את החוק, שפורסם לפני ארבע שנים, לישורת האחרונה. חברי הכנסת, שקידמו אותו והוסיפו לו תיקונים לאורך השנים, בירכו על המהלך - אבל האם הוא באמת משרת את שוכרי הדירות?

תחילה נבהיר: החוק נועד להסדיר את מערכת היחסים בין בעל הבית (המשכיר) לדייר (השוכר). הוא אינו יכול לבצע הליך של הורדה בגובה השכירות - לשם כך יש צורך בנוסחה הפשוטה על הגדלת ההיצע מול הביקוש, ובעניין הזה מנסה הממשלה לטפל באמצעות הקמת פרויקטים של שכירות ארוכת טווח על ידי השוק המוסדי (כלומר לא הפרטי).

כמו כן, נזכיר כי בהצעת החוק הממשלתית מנובמבר 2014 היה ניסיון לפקח על שוק השכירות הפרטי, זאת באמצעות הגבלה בהעלאת שכר הדירה במשך שלוש שנים בשיעור של עד 2% בכל שנה - גם אם השוכר מתחלף. ואולם, במשרד המשפטים, שבראשו עומדת השרה איילת שקד, הבהירו כי המדינה אינה מעוניינת להתערב בשוק השכירות בצורה שעשויה לפגוע בשוק החופשי, ושקד אף טענה כי "פיקוח על שכר דירה לא יוביל לירידת מחירים".

אז מה נותר בחוק שמשרת את השוכרים? נתחיל בהסדרה של חוזה שכירות למגורים. החוק מתייחס לדירות להשכרה למגורים ומדגיש אילו דירות אינן נכללות בו. הכוונה לדירות המושכרות למטרות נופש או מעונות סטודנטים; שכירות בבית דיור מוגן או דירה שחוק הגנת הדייר חל עליה; דירות יוקרה שדמי השכירות שלהן עולים על 20 אלף שקל בחודש; דירות להשכרה קצרת טווח (פחות משלושה חודשים - "סאבלט"); ודירות המושכרות ליותר מ-10 שנים שבהן השוכר הוא מעין הבעלים בדירה המושכרת.

איך נראה חוזה שכירות למגורים?

על פי החוק, חוזה שכירות למגורים ייערך בכתב, ייחתם בידי שני הצדדים והעתק ממנו יימסר לכל אחד מהם. החוזה יכלול, בין השאר, פרטים מהותיים כמו פרטי הצדדים לחוזה, תיאור הדירה המושכרת וציון מקומה, תקופת השכירות, דמי השכירות, פגמים בדירה ועוד.

מהי דירה ראויה למגורים?

נוסח החוק קובע כי המשכיר יחויב למסור את הדירה המושכרת כשהיא ראויה למגורים. דירה אינה ראויה למגורים אם אין בה מערכת ביוב, מערכת חשמל או תאורה, אין בה פתחי אוורור ותאורה טבעית וכן מערכת לאספקת מי שתייה. במצב זה השוכר יוכל לבטל את החוזה בכל עת. אשר לחדר השירותים, הוחלט על הפרדה של מחיצה בין חלל המגורים לחדר השירותים, לעומת הנוסח הראשוני שביקש כי החדר יהיה בנפרד מחלל המגורים. עם זאת, סוגיית גודל הדירה ירדה מהפרק.

תיקון פגמים וליקויים - מי אחראי?

בשכירות למגורים, המשכיר יחויב כלפי השוכר לתקן את כל הפגמים בדירה, אלא אם כן מדובר על פגמים שנגרמו עקב שימוש בלתי סביר בדירה של השוכר, שאז השוכר יהיה אחראי על תיקון הפגם. המשכיר יתקן את הפגם בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מיום שקיבל דרישה לכך מהשוכר.

אילו תשלומים ישלמו השוכר והמשכיר?

השוכר (הדייר) יישא רק בתשלומים המפורטים בסעיף המתאים בחוזה, ובכלל זה דמי השכירות, מסים החלים על המחזיק בדירה (ארנונה), תשלומים בגין צריכה של שירותים שוטפים (מים, חשמל, גז) ותשלומים לוועד בית משותף. מצד בעל הבית (המשכיר), החוק מציע לקבוע סוגי תשלומים כגון תשלום המיועד לרכישה או לשדרוג של מערכות או מתקנים קבועים המשרתים את הדירה המושכרת (למשל מזגן), למעט התאמות מיוחדות או שיפורים שביקש השוכר; תשלום בעד דמי ביטוח הדירה המושכרת בביטוח מבנה; ותשלומים שהמשכיר חב בהם כלפי אדם שלישי, כמו שכר טרחה של עורך דין או מתווך שעבד עבוד המשכיר.

מה גובה הבטוחות ששוכר צריך לשאת?

הצעת החוק מגבילה את גובה סכום הבטוחות שכרוכות בהוצאה כספית לשוכר שהמשכיר רשאי לבקש. הכוונה: תוטל הגבלה על המשכיר לגבי לקיחת ערבויות, כך שהוא יהיה רשאי לגבות ערובה מראש בגובה של עד שליש מדמי השכירות עבור כל התקופה, ולא יותר מפי שלוש מדמי השכירות לחודש.

תיקון פגמים בדירה המושכרת - איך זה עובד?

על פי החוק, השוכר יהיה רשאי לבצע תיקונים בדירה ולהוריד את עלותם משכר הדירה. אשר לשינויים בדירה, הוחלט כי השוכר יהיה רשאי לבצע שינויים אך ורק אם קיבל את הסכמת המשכיר לכך. לגבי השבת הדירה המושכרת - כאשר השינויים נעשו בהסכמת המשכיר - השוכר יהיה זכאי לבחור בין השבת הנכס עם השינויים בלי לזכות בתמורה בעד השינויים שביצע, לבין עזיבת הדירה לאחר השבתה למצבה טרם השינויים. אם השינויים נעשו שלא בהסכמת המשכיר, הכלל הוא כי השוכר ישיב את הדירה המושכרת למצבה טרם השינויים אם המשכיר דרש זאת.

סיום השכירות - מה צריך לדעת?

לפי הצעת החוק, אם לא הוסכם על תקופת השכירות או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום תקופת השכירות שהוסכם עליה, בלי שהוסכם על תקופה חדשה, כל צד יהיה רשאי לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני בתוך זמן סביר. בסיכומו של דבר, מציע החוק שנתיים מאסר למי שיפר אותו. כעת, כאמור, עליו להגיע להצבעה במליאת הכנסת.