לאחרונה ניתן בבית המשפט המחוזי בירושלים פסק דין חשוב, שעוסק במתח הקיים בין האינטרס הציבורי הגלום בפרויקטים של התחדשות עירונית, אל מול זכויות קנייניות של הפרט. תחילתה של הפרשה בקבוצת רכישה, שקנתה חלקה במרכז ירושלים לביצוע פרויקט התחדשות עירונית, שבמרכזו בניין ובו מתוכננות עשרות דירות חדשות כולל מרתף חניה.
מרתף החניה המתוכנן של הבניין השתרע עד קצה החלקה שנרכשה, הגובלת בחלקה אחרת בה ממוקם ביתם של זוג קשישים חביבים. המתכננים והיזמים החלו בעבודות הריסה, שכללו את פירוק המרפסת והחדרון בהם עשו זוג הקשישים שימוש במשך השנים, כמו גם את החצר שהייתה מצויה בחזית ביתם.
בעקבות זאת עתר זוג הקשישים לבית המשפט, בתובענה למתן פסק דין הצהרתי ובקשה למתן סעדים זמניים נגד היזם ונגד קבוצת הרכישה, במטרה לעצור את עבודות הבנייה וההריסה; וכן כדי להצהיר על זכאותם לרשום בלשכת רישום המקרקעין זיקת הנאה (זכות קניינית במקרקעין) לטובת המקרקעין בהם הם מחזיקים, במטרה לעגן את "זכות המעבר" שלהם בחלקה הסמוכה בה מחזיקים היזם ויתר חברי קבוצת הרכישה.
בית המשפט גם התבקש לתת צו מניעה קבוע, שיורה לכל הנתבעים להימנע מלהפריע או לחסום את אפשרות המעבר של הקשישים דרך המקרקעין שנרכשו על ידי קבוצת הרכישה. בנוסף, התבקש בית המשפט לתת צו שיורה לנתבעים ליצור מחדש את דרך המעבר של הקשישים דרך חלקת הנתבעים, באותו אופן ואותו מיקום בו המעבר היה קיים במשך השנים.
בלי גישה ישירה מהדירה לרחובות העיר מאז 1972
במהלך המשפט התברר כי זוג הקשישים מתגורר בדירה ברציפות מאז שנת 1972, וכי אין להם גישה קרובה וישירה מפתח הדירה לרחובות העיר. לכן במהלך השנים הם נהגו להגיע לדירה ולצאת ממנה בהליכה "בקו ישר" לכיוון אחד הרחובות המרכזיים של העיר. בין הצדדים לא הייתה מחלוקת על כך שהקשישים לא יוכלו עוד להיכנס ולצאת מביתם, במקום שבו הם נהגו לעשות כן במשך עשרות שנים, אם ימשכו עבודות ההריסה והבנייה במתכונת הקיימת.
במצב דברים זה, נדרש בית המשפט לשאלה המשפטית הנדירה - האם התקיימו התנאים המעניקים לתובעים "זיקת הנאה מכוח שנים", שהיא זכות שניתן לרשום בלשכת רישום המקרקעין (בטאבו). או בפשטות: האם התובעים יוכלו לקבל את הזכות המשפטית לעבור דרך הנכס שבונה קבוצת הרכישה. למעשה, זיקת הנאה מאפשרת כל זכות שהיא לא
זכות הבעלות על הקרקע.
צריך להסביר: על פי חוק המקרקעין, זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמה זכות להחזיק בה. כלומר, הזכות כוללת שימוש בלבד אך לא החזקה. בפרשה זו נדונה זכותם של הקשישים לזכות מעבר - על יסוד התיישנות. כלומר - על יסוד שימוש ממושך במשך שנים רבות בדרך שהובילה מביתם אל רחובות העיר, אגב עשיית שימוש בחלקה "רישומית" סמוכה לביתם.
בית המשפט התרשם שהתנאים לגיבושה של זכות ייחודית זו התקיימו במקרה שלפניו, שכן הקשישים נהגו לעבור דרך החלקה אותה רכשו חברי קבוצת הרכישה במשך כ-38 שנים לפני הרכישה, ובמשך כ-39 שנים לפני תחילת עבודות הבנייה.
עתה, כתוצאה מהתקלה התכנונית, כל יציאה של הקשישים מהדירה, "אפילו לפסיעה אחת או לפסיעות אחדות", כדברי בית המשפט, מחייבת מעבר שלהם בתחומי החלקה שרכשו חברי קבוצת הרכישה. הוכח גם שבמצב הקיים לא ניתן להתקין פתח כניסה אחר לדירתם של הקשישים, וכן שאם דרך זו תחסם - לא יוכלו הקשישים להמשיך ולהתגורר בדירתם.
מסקנות: לא להקל ראש בבדיקות של מקרקעין לקנייה
המסקנות מפסק הדין ברורות: אין להקל ראש בבדיקה מקדימה קפדנית ביותר של מקרקעין המיועדים לרכישה, בעיקר בדיקה תכנונית, בשים לב לגבולות החלקה, השתרעותם אל עבר חלקות אחרות, מיקומם הפיזי של נכסים הגובלים או צמודים בחלקה הנרכשת, וכמובן קיומן של זיקות הנאה לטובת "השכנים" המתגוררים בחלקות צמודות או סמוכות.
כמו כן, אין להסתפק בבדיקות תכנוניות תיאורטיות, ויש לבצע בדיקה פיזית לאיתור זיקות הנאה כאלה. בפרויקט כל כך יקר נדרש היה למפות מראש את זכויות המעבר של השכנים, למשל באמצעות בדיקה בכל אחד מהבתים הסמוכים לחלקה שנרכשה.
בבדיקה כזו, ככל הנראה, היה היזם נחשף לקיומם של השכנים הקשישים ולזכויות המעבר שלהם - מה שהיה מאפשר למצוא מראש פתרון מושכל שיאפשר את קידומו של הפרויקט מצד אחד, ולהבטיח את זכויות המעבר של השכנים, מאידך.
מעבר לכך, מומלץ למי שעושה שימוש בדרכי מעבר משך עשרות שנים, לרשום את הזכות בלשכת רישום המקרקעין. כך, כל יזם שידאג להוציא נסח רישום של החלקות עליהן מוקם הפרויקט, לרבות החלקות הגובלות, יוכל לעמוד על טיבן של הזכויות הקנייניות של כל אחד מהשכנים מבעוד מועד.
הכותב הוא שותף במשרד עוה"ד שיפמן ספיר שטורם, המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ומשפט מסחרי