4 קושיות לפסח - מה נשתנה בענף הנדל"ן?

לקחנו את קלישאות חג הפסח ובדקנו: האם זוגות צעירים יוכלו לצאת מעבדות לחירות ולקנות דירה במחיר שפוי, ומה המדינה צריכה לעשות כדי לשמור על הרוכשים ביד חזקה

בניינים בתל אביב. מרץ 2017 (ראובן קסטרו)
מה נשתנה בענף הנדל"ן ב-2017? צילום: ראובן קסטרו

לרגל הפסח שנמצא בעיצומו, החלטנו לשאול באווירת החג "מה נשתנה" בשוק הנדל"ן, והאם בשנה הבאה הזוגות הצעירים יוכלו "לצאת מעבדות לחירות" ולרכוש דירה במחיר שפוי. בחרנו 4 "קושיות" - כלומר 4 נושאים מרכזיים בענף שימשיכו להעסיק אותנו בשנה הקרובה ודורשים את תשומת לב הממשלה.

לקריאה נוספת:
מי רוצה לגור במשאית? מודעות שכירות לא שגרתיות
פרויקט השיפוצים הגדול: כך תחסכו וגם תשמרו על הסביבה
יצאתם לחופשה בפסח ופרצו לבית שלכם? כך תפעלו

מעבדות לחירות? תכנית מחיר למשתכן

תכנית מחיר למשתכן, שאמורה להוות את קלף הניצחון של משרדי האוצר והשיכון להתמודדות עם משבר הדיור, יצאה לדרך לפני למעלה משנה; אך מגלה שמעבר לרצון הטוב - ישנן בעיות בביצוע, בעמידה בלוחות הזמנים ובהתחלות הבנייה. בחודשים האחרונים לא מעט זוגות צעירים קיבלו רגליים קרות וביטלו את זכאותם להשתתף במכרזי הדיור המוזל, תוך העדפה לקניית דירה בשוק החופשי - גם אם המשמעות היא רכישת דירה במחיר גבוה יותר.

נראה שהרעיון של רכישת דירה ראשונה לזכאים מקבלן במחיר הנמוך בכ-200 אלף שקל ויותר ממחיר השוק כבר לא מלהיב את הזכאים. בעיקר משום שבחלק מהפרויקטים, הם צריכים ליטול משכנתא בשלב מוקדם ובמקביל לשאת בנטל תשלום שכר הדירה. צריך לזכור שהתכנית מספקת פתרון דיור למגזר מסוים באוכלוסייה, ועל המדינה לדאוג לעמוד ביעדי הביצוע והמועדים, להפעיל פיקוח צמוד על הקבלנים ולהטיל עיצומים כספיים על אי-עמידה בזמנים.

הנאים השכנים? פרויקט דירה להשכיר

המבחן הגדול של שוק הנדל"ן לשנתיים הקרובות הוא פרויקט ההשכרה לטווח ארוך, במסגרתו חברה שזוכה במכרז מקבלת קרקע במחיר נמוך ומתחייבת להפעיל את המיזם לתקופה של 20 שנה, כאשר רבע מהדירות יושכרו במחיר נמוך ב-20% מדירות דומות בשוק (היתר מושכרות בשוק החופשי).

בשלב זה יישום הפרויקט נמצא בשלבים הראשונים, ועד כה לא הצליח לעמוד ביעדים גם נוכח תשואות נמוכות שהשוק מציע. מספר הפרויקטים לא נמצא בקצב משביע רצון, גם אם על פי תכנית העבודה לשנים 2017-2018 ייבנו עוד אלפי יחידות דיור להשכרה. חשוב ליצור תשתית רחבה של פרויקטים להשכרה לטווח ארוך גם בדרום הארץ ובצפונה כדי ליצור אלטרנטיבה גם באזורים אלה.

פרויקט דיור להשכרה גליל ים (יח"צ , רמי חכם)
פרויקט דירה להשכיר בהרצליה (צילום: רמי חכם)

ביד חזקה: הגנות על רוכשי הדירות

אחד הצעדים המבורכים שבהם נקטה הממשלה הוא אישור תיקון 9 לחוק המכר דירות. על פי חוק, יזם או קבלן יכולים למכור דירות על הנייר בשלב מוקדם גם ללא היתר בנייה. התיקון החדש מהווה רשת ביטחון נוספת לרוכשים, ומטיל על כתפי הקבלנים חובת גילוי אחריות. הוא אוסר מכירת דירה על הנייר טרם אישור תכנית מתאר, המאפשרת הגשת בקשה להיתר בנייה או מתן הקלה המאפשר הגדלה ותוספת בנייה בפרויקט.

כמו כן, מנחה התיקון את היזמים להוסיף בחוזה התחייבות למתן היתר בנייה תוך מספר חודשים מוגדר, ואם עברו 60 יום מאותו תאריך, רשאי הרוכש לבטל את החוזה באופן חד צדדי ולקבל את מלוא כספו בחזרה. בדברי ההסבר בתיקון נכתב כי פערי הכוחות במערכת החוזית בעסקת רכישת דירה בין קבלן לרוכש משמעותיים, ולכן החוק בא לחזק את זכויות הקונים.

עלייה בתאונות עבודה בענף הבנייה

בשנה האחרונה נחשפנו למספר רב של תאונות באתרי הבנייה. האחריות לטיפול בנושא מוטלת על משרדי הכלכלה והשיכון והרשויות המקומיות, שצריכים להגביר את הפיקוח והאכיפה. ואולם, קיים ויכוח על הסמכות או החובה של הרשויות ועל תפקידו של מנהל הבטיחות. גם מבקר המדינה נדרש לסוגיה ופרסם דו"ח חריף על התנהלות מפקחי משרד הכלכלה, שטען כי הפיקוח והאכיפה זניחים.

כיום מספר המפקחים בארץ עומד על עשרות בלבד, ומאז תחילת השנה אירעו מקרים שגם חשפו את הציבור לסכנת חיים. בשורה התחתונה, מציאות זו מחייבת שינוי מיידי. יש גם מי שמחמיר בגישה ומצדד בתפיסה לפיה יש לשנות את גישת בית המשפט ולהחמיר בענישת הקבלנים שבאתרי הבנייה שהם מנהלים מתרחשות תאונות מצערות אלה.

הכותב הוא שותף ומייסד באושרי שלוש פירמת עורכי דין ונוטריון המתמחה בנדל"ן והתחדשות עירונית