לעשות כסף מהכסף: הדרך הנכונה להשקיע בנדל"ן בברלין

שוק הנדל"ן בברלין לוהט, אבל לפני שפותחים את הכיס חובה להיות מודעים לסיכונים ולמכשולים שבדרך. איך לעשות זאת בצורה חכמה, ומדוע רכישת חבילת השקעה ביחד עם חברה המתמחה בשוק הגרמני היא עסקה טובה?

ברלין (ShutterStock)
ברלין (צילום: shutterstock)

אחרי שהבריטים הצביעו בעד עזיבת האיחוד האירופאי, במפלגה הדמוקרטית החופשית בגרמניה לא חיכו הרבה. הם שילמו לנהג שייסע ברחובות לונדון כשעל מכוניתו שלט המעודד חברות סטארט-אפ לעבור לגרמניה. "ברלין חייבת להיות הבית החדש עבור אלה שרוצים לבנות עסק באירופה", נאמר בהודעה הרשמית של המפלגה, שאף ביקשה מהסנאט להפחית את כמות המכשולים הניצבים בפני חברות ההזנק. לפי נתוני לשכת המסחר והתעשייה של ברלין (IHK), רק בשנת 2014 הוקמו בעיר יותר מ-40 אלף מיזמים, ו-31.3 אחוז מכל חברות הסטארט אפ בגרמניה היו מבוססות בשנת 2015 בעיר ברלין. בירת גרמניה, שנמצאת בצמרת טבלת ערי הסטארט-אפ העולמיות, ממשיכה למצב את עצמה כיעד להשקעה, וכמקום שבו העסק או ההשקעה מניבים תשואה יפה.

אבל לפני שפותחים את הכיס, חובה להיות מודעים לסיכונים ולמכשולים שבדרך. אלה המחזיקים בהון להשקעה בדירה שנייה או שלישית, או אלה שמחפשים אפיק השקעה משתלם, צריכים לדעת איך להימנע מנפילות לפני החתימה על החוזה. אבל איך יודעים לזהות עסקה טובה?

ראשית, צריך לעשות שיעורי בית, כלומר להכיר את שוק הנדל"ן. המשמעות היא לדעת היכן האזורים המבוקשים, מהי היסטוריית המחירים של האזור המדובר, להיעזר ביועצי מס ובעורכי דין, לדעת מה כולל החוק הגרמני ומהם סיכוני השוק; שנית, חובה להכין תכנית עסקית ברורה ומפורטת, שמתווה את הדרך - מהגדרת סוג הנכס, דרך כמות הכסף שיושקע ועד מבנה העסקה. ושלישית, חשוב לדעת מהו תחום מומחיותו של היזם בהשקעות מהסוג המבוקש, כשהמשמעותית היא בדיקה לגבי מהות העסקאות שביצע היזם במדינה או בעיר בה נרכש הפרויקט - האם היזם מאתר בעצמו את הנכסים וכמה שנות ניסיון יש לו בשוק הספציפי. שליטה בנתונים תאפשר למשקיעים יכולת בקרה גבוהה וביטחון לאורך הדרך ותפחית את הסיכון שהם לוקחים.

שאלת מיליון הדולר, או כל סכום כסף אחר שמושקע, היא האם גם היזם משקיע בעסקה ושותף להצלחה ולסיכון בה. כמשקיעים, כמובן שתרצו יזם המחויב לעסקה, כזה שידאג לכספכם כאילו היה שלו. שילוב אינטרסים בין היזם למשקיעים הוא הבסיס לכל הצלחה.

צפו: מה חשוב לדעת בתוכנית העסקית של הפרויקט?

חבילת ההשקעה שהופכת את ברלין לאטרקטיבית יותר

הנכסים בברלין מציעים תשואות נאות ויציבות לאורך זמן, ולא מעט משקיעים מישראל רוצים לשגשג יחד עם העיר. בממוצע עלו מחירי הנדל"ן בשנת 2015 בכ-10% והצפי הוא לגידול דומה בשנים הקרובות. אחת הדרכים להשקיע באופן בטוח ומושכל היא לרכוש חבילת השקעה במסגרת קרן השקעות נדל"ן.

מהם היתרונות של חבילת השקעה? ראשית, ישנה השקעה ישירה עם היזם ולא באמצעות מתווך, כך שהבעלות על הנכס היא בחלקה של המשקיע. שנית, נמנעים מהרפתקה כלכלית, שכן יש זהות אינטרסים מלאה בין היזם למשקיע. בנוסף, השקעה באופן הזה תחסוך כאב ראש והתרוצצות, שכן היזם דואג לכל הטיפול בתהליך, מזיהוי המקומות החמים ועד לעניינים הביורוקרטיים.

חברת אינספיריישן גרופ מנהלת כ-1,200 דירות בברלין והיא יזמה וניהלה 14 פרויקטים יזמיים, מתוכם שבעה הסתיימו בתשואות גבוהות מעל התכנית העסקית. החברה מפעילה צוותים ישראליים וגרמניים, שמכירים את שוק הנדל"ן הגרמני ומבצעים עבור המשקיעים את כל שלבי ההשקעה - החל מאיתור הנכסים ובדיקות נאותות קפדניות, דרך השבחתם ואחזקה שוטפת שלהם ועד למכירתם בסיום הפרויקט, בדרך כלל לאחר כשנתיים עד שלוש שנים. התהליך כולל ליווי ופיקוח של עו"ד ישראלי ושל נוטריון גרמני. מודל חלוקת הרווחים של אינספיריישן גרופ בנוי מתשואה ראשונית ההולכת כולה למשקיע ותשואה עודפת המתחלקת 50%-50% בין היזם למשקיע. הרווחים נובעים מתהליך השבחה מסיבי אשר מתבצע על ידי היזם, שהוא בעל ניסיון נרחב בנושא.

החלוקה בין היזם למשקיע הופכת את ההשקעה לבטוחה יותר. השקעה משותפת מאפשרת קבלת בטחונות ברמה הגבוהה ביותר מכיוון שלמשקיע יש בעלות על הנכס באופן ישיר. ההשקעה היא לזמן מוגבל של כשנה עד שלוש, פרק זמן המאפשר נזילות גבוהה של הנכס.

בתקופה שבה דירת שלושה חדרים במרכזי הערים בישראל עולה לפחות מיליון שקלים וחצי, כשיש ביד סכום של כחצי מיליון שקל, אפשר בהחלט לעשות כסף מהכסף - והשקעה בנדל"ן בברלין היא אחת הדרכים הסולידיות והנכונות. רכישת חבילת השקעה בחברה המתמחה בהשקעות נדל"ן מבטיחה תהליך יציב ושקוף, המייצרת איזון איכותי בין תשואה אטרקטיבית לשקט נפשי.

לפרטים נוספים על חבילות השקעה משתלמות בנדל"ן בברלין