במשפט "הדרך לגיהנום רצופה כוונות טובות", מוסבר שלפעמים, למרות רצוננו להיטיב עם הזולת והציבור, אנו עושים בדיוק את ההיפך, ומדרדרים את עצמנו ואת כל הסובבים אותנו במורד הזרם אל השאול. זה המקרה עם הצעת החוק של ח"כ אורלי לוי, שלפיה יגדל שיעור ההלוואה שאפשר יהיה לקחת על רכישת בית ל-90% משווי הנכס.
ברור שבבסיסה הכוונה טובה ושהחוק נועד לעזור לציבור ענק שאין לו הון עצמי בשיעור של כשליש מערך הדירה. הרי הצעת החוק הזו אמורה לסייע לאלה שאין להם כל אפשרות להציב רגל על המדרגה הראשונה של קניית דירה. בפועל, הצעד הזה הפוך למציאות הכלכלית, ואם הצעת החוק תתקבל, חלילה, יהפכו המוני חסרי הדיור לעבדים במחיר גבוה יותר מזה שהם משלמים היום.
נדגים זאת באמצעות הסיפור הבא: בעיר טבריה קם חבר מועצה חרוץ וטוב בשם יוסף, יוסף לוי. הוא מצא שטח פנוי להקמת פרויקט דיור נפלא, שבאמצעו גן משחקים לרווחת התושבים וקפיטריה מפוארת, ולכן יהיה שמה "שכונת הקפיטריה".
יוסף רוצה לבנות בשכונת הקפיטריה 200 יחידות דיור, שנושאות תג מחיר של 1.5 מיליון שקל, אך מספר המעוניינים לרכוש דירות - מטבריה ועד ראש פינה - מגיע ל-250 זוגות צעירים. מאחר שהביקוש גבוה מההיצע, מציע חבר המועצה יוסף הצעה מהפכנית שמטרתה לעזור לבני המקום לרכוש דירה בפרויקט: כל זוג מבני המקום שמעוניין לרכוש דירה ייהנה מ"אווירון דוד" מעין צינור בדיל שיזרים 300 אלף שקל לכל זוג.
מה לדעתכם יקרה כאשר אווירון דוד יחלק לכל אחד מ-250 מבקשי הדירות 300,000 שקל בפרויקט הכולל 200 יחידות דיור בלבד? בדיוק באותו הרגע יעלה מחיר דירה ב-300,000 שקל, ל-1.8 מיליון שקל. למי שמתקשה להבין מדוע הסיוע הנדיב לזוגות הצעירים דווקא יעלה את מחיר הדירה נזכיר את המונחים "ביקוש-והיצע". ברגע שלכל הזוגות הצעירים שרוצים לקנות דירה יהיו יותר אפשרות ומשאבים - שכן כולם יכניסו לסל היכולת שלהם את ההון העצמי שלהם, את המתנה שקיבלו מיוסף חבר העירייה, וגם את המשכנתא המקסימלית שיוכלו לקבל - יוצפו המוכרים בבת אחת בהצעות רכישה ויעלו למקסימום את המחיר שיקבלו, שהרי איש לא תמים בעסקי הנדל"ן. וכך, ברגע ש"אווירון דוד" יזרוק 300,000 שקל לכל זוג שירצה לקנות דירה יזנק מחיר הדירה ב-300,000 שקל בדיוק.
אם עדיין לא השתכנעתם בכך, ניתן דוגמא הפוכה. אני בטוח ששמעתם על כך שבאילת אין מע"מ ובכוונה אני אומר "שמעתם", שכן המציאות לא בדיוק מיישרת קו עם השמועה הזו. בפועל, שום דבר באילת לא זול יותר, חוץ ממחירו של העיתון. כך קרה שברגע שהממשלה הורידה את מחירי המע"מ טיפסו מחירי המוצרים לרמתם הקודמת. אם הציבור חושב שאפשר לשלם על בקבוק קולה 10 שקל, וגם יש ביכולתו לשלם - זה גם מה שהוא ישלם.
עכשיו נחזור להצעת החוק של ח"כ לוי: ברגע שיאפשרו לזוגות צעירים לקחת משכנתא גדולה יותר, יגדל סל המשאבים של אותם זוגות צעירים. מאחר שלכולם יהיה יותר כסף, הקבלנים יעלו את מחיר הדירה, מאחר שבדומה לכל חברה עסקית גם הם שואפים לאזן בין הביקוש להיצע. רק שלהבדיל מהמשל הקודם על יוסף חבר העירייה, הכסף הזה לא יגיע אליהם באווירון דרך צינור, אלא באמצעות הגדלת החובות שהזוגות הצעירים יצטרכו להחזיר וזה כבר צינור אחר לגמרי.
מאחר שלא נדרש מימון ציבורי להצעה זו, אלא רק הסרת חסמים ששמו על הבנקים, הרי שמדובר בהצעה שיכולה להתקבל, ומכך צריכים לחשוש כולנו. הבנקים יתמכו בהצעה מאחר שכך יוכלו להלוות יותר כספים בריבית גבוהה יותר ובאמריקה כבר ראינו מה קורה כשמשלבים בנקים, תאוות בצע, אחוזי מימון גבוהים ועלייה רציפה של מחירי נדלן (מי אמר סאב-פריים).
שתי התוכניות האחרונות שיזמה הממשלה להורדת מחירי הדיור נכשלו: תוכנית "מע"מ 0", שכוונתה היתה להורידה במעט את הכנסות המדינה עבור אלה שתרמו קצת יותר, בוטלה לאחר המתנה של חודשים ארוכים; ואילו תוכנית מחיר למשתכן, שמציעה דיור במחיר מופחת לזכאים, מוגבלת בתקציבה ומימושה רחוק. בין לבין ממשיכה המדינה לרשום הכנסות עתק ממיסוי ענף הנדל"ן.
במקום לשחק על חשבון הציבור מומלץ לכולם להתמקד בצד של ההיצע. מאחר שהמדינה היא ספסרית הנדל"ן הגדולה, ולפיכך גם המרוויחה העיקרית מעליית מחירי הקרקע, צריך להתמקד במחירי קרקע נמוכים ובהיקפים גדולים. עד עכשיו זרקה הממשלה פירורים ועשתה רעש כמו פילים. פתרון אמיתי מצד השלטונות לזוגות הצעירים לא יכול לבוא על חשבון הציבור.
הכותב הוא מנהל כספים בחברה תעשייתית
yehudam7@gmail.com