קרב הבלימה של כחלון: רצה להגדיל את ההיצע, אבל התחלות הבנייה בירידה

שר האוצר, משה כחלון, נזהר עדיין מלהבטיח ירידה קרובה במחירי הדירות, אבל מקפיד להזכיר בכל הזדמנות את פועלו להגדלת היצע הדירות כבר השנה. אבל אם בתחילת השנה עוד דיברו במשרד האוצר על התחלות בניה ההיקף של 50-60 אלף דירות, הרי שכיום איש כבר אינו מדבר על 60 אלף התחלות בנייה, ונראה כי יעד של 50 אלף דירות מתחיל להתרחק.

לקריאה נוספת:
להקים דירת 50 מ"ר בשעתיים? זה אפשרי
דירה בתל אביב בפחות ממיליון שקל? עוד יש דבר כזה
באיזו עיר בישראל התושבים הכי מרוצים?

מנתונים שפרסמה השבוע הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, עולה כי במקום גידול במספר הדירות הנבנות, יורד המספר מרבעון לרבעון. הנתון המעודכן אחרון לרבעון הראשון של השנה הוא 10,751 דירות, ירידה של 8% לעומת הרבעון הראשון של השנה שעברה, וירידה של 4% לעומת הרבעון האחרון של 2015. באופן מוזר, שיעור הירידה בבנייה לעומת השנה שעברה, 8%, דומה דווקא לשיעור הממוצע של עליית מחירי הדירות בשנה האחרונה: 8%.

נתוני התחלות הבנייה חשובים מאוד: דירה המתחילה להיבנות היום צפויה להגיע בעוד שנתיים–שלוש לשוק ולהשפיע על המחסור שגורם לעליית המחירים המסחררת. הירידה במספר התחלות הבנייה מלמדת כי המחסור בדירות, ולפיכף עליית מחירי הנדל"ן יימשכו גם בשנים הבאות. ההערכות הן שחסרות בשוק 10-20 אלף דירות בשנה. כלומר צריך לבנות 60-70 אלף דירות כדי להגיע לאיזון - אבל צריך להביא בחשבון שהמספר גדל עם השנים בגלל גידול האוכלוסייה.

גורמים המעורבים בענף לא ידעו השבוע להסביר כיצד קרה שהיקפי התחלות הבנייה ירדו למרות המאמצים להגדיל את ההיצע. בכיר באוצר מסביר שדי בדחייה של כמה ימים בהתחלת העבודה על פרויקט גדול, כדי שתירשם ירידה זמנית. לדבריו, מקריות ושינויים במועד ההתחלה של פרויקטים גדולים, עלולים לעוות את התמונה.

מקרי או לא, קשה להתעלם מהעובדה שתופעת הירידה בהתחלות הבנייה חוזרת על עצמה ארבעה רבעונים ברציפות, ושגם באוצר לא מרוצים מהעובדה שקצב הבנייה אינו מואץ. "אנחנו עוקבים אחר המצב ונצטרך לעשות בקרוב צעדים נוספים לעידוד התחלות הבנייה. עד עכשיו עסקנו בהאצת התכנון והבנייה על קרקעות הממשלתיות. בחוק ההסדרים הקרוב ננקוט צעדים להגברת הבנייה על אדמות פרטיות, באמצעות הקלה על מי שירצה לבנות על הקרקע, וזירוז מתן האישורים. להערכתנו, יש בעלי קרקעות רבים שמעוניינים למכור אדמות לבנייה, אך העסקות מתעכבות בשל בעיות תכנון", אומר לוואלה! NEWS' איש משרד האוצר.

כלכלני בנק לאומי מעריכים בסקירה שפרסמו כי בשנתיים הקרובות יהיה קצב התחלות הבנייה השנתי הממוצע 50 אלף דירות - פחות מהיעד המוצהר של משרד האוצר והרבה פחות מהיעד הנדרש להורדת מחירי הדירות. לדעת הקבלנים ואנשי משרד האוצר יש להתחיל לבנות מדי שנה 60-70 אלף דירות חדשות כדי לאזן את הביקוש וההיצע.

גם בלאומי מצביעים על הקשיים בבנייה על אדמות פרטיות, כאחד הגורמים המעכבים את הגברת ההיצע: "יש לציין מגמה מדאיגה, על פיה משך הזמן לבניית דירה ביוזמה פרטית נמצא במגמת עלייה בשנים האחרונות: מכ-25 חודשים במהלך 2012 עלה משך הבנייה לכ-29 חודשים במהלך 2015. התפתחות זו, פוגעת במידת האפקטיביות של תרגום התחלות הבנייה והדירות שבבנייה פעילה להגדלה של ממש בהיקף פתרונות הדיור בישראל, שמהווה גורם בעל חשיבות מכרעת בניסיון להביא לבלימה של מגמת העלייה המתמשכת במחירי הדיור".

ראש מטה הדיור, אביגדור יצחקי, נדרש השבוע להסברים על השינוי המבושש לבוא בשוק הדיור. בהופעתו בוועדת הכלכלה של הכנסת הציג יצחקי שורה של חסמים בדרכה של הדירה משולחן השרטוטים לידי הרוכשים: "החסמים הם תחבורה, בעיות קניין, בעיות גבולות, מועצות ורשויות שמעכבות, כל דבר צריך לעבור דרכן". הוא הסביר לחברי הוועדה שלמרות שיש הרבה דירות בבנייה, נדרש זמן רב כדי להשלים את הבנייה ולמסור מפתח לדייר.

אחדים מחברי הוועדה יצאו מהישיבה בתחושה שהמפתח הוא בידי ממשלת חמאס ברצועה: "יש היום בישראל 100 אלף דירות בבנייה פעילה, אבל אם לוקח לבנות דירה שנתיים וחצי, זה יוצא כ-40 אלף דירות בשנה. הסיבה העיקרית היא מחסור בעובדים. יש לנו 180 אלף ישראלים, 45 אלף פלסטינים ואנחנו בתהליך של הבאת עוד 7,000 פלסטינים. ביקשנו ממערכת הביטחון לבדוק את רצועת עזה כי יש שם עובדים, כרגע התשובה היא שלילית".

העובד המבוקש ביותר בענף הוא עובד סיני. הקבלנים התמכרו לעובדים הסינים היעילים והחרוצים, שאחדים מהם זכו כאן למשכורות של עשרות אלפי שקלים נטו תמורת נכונותם להתגייס למפעל הציוני. אבל יצחקי לא היה איש בשורות, וגם כאן נופל החשד על גורמים עוינים: "הסינים כרגע לא רוצים לשלוח לנו עובדים, כנראה בשל לחץ מצד מדינות עוינות שלא נותנות לזה לקרות. ראש הממשלה מעורב ומטפל בזה, גם משרד החוץ ועוד גורמים", אמר יצחקי, וגילה שלאחרונה נחתם הסכם להבאת עובדים מאוקראינה.

בעוד שיזמים רבים מתלוננים על מצוקת אשראי, הבולמת את קבלנים רבים, בעיקר קטנים, מליזום פרויקטים חדשים. עמית גוטליב, סמנכ"ל חברת "גוטליב אחריות בבניה", מציין כי עד לפני ארבעה חודשים לא היתה כל בעיה לממן פרויקטים, "אבל היום יש בעיה רצינית, ולפני שאני מתחיל פרויקט אני חייב לקרוץ לבנק כדי לוודא שיש לי מימון. המימון ניתן בקושי והבנקים העלו את הריבית נוכח המחסור באשראי. המשמעות היא התייקרות של 10,000-15,000 שקל במחיר הדירה. ברור שפרויקטים מתעכבים כי פשוט אין כסף. גם קבלנים גדולים מתקשים היום להשיג אשראי לבנייה. קלרה צברגל, מנהלת סקטור הנדל"ן בבנק הפועלים אמרה לנו בפירוש שנוכח הסיכון הגדול בהלוואות גדולות, היא מעדיפה לתת מימון למספר קבלנים קטנים מאשר לקבלן אחד גדול".

את מה שנאמר במשרדים, אמרה ביום שלישי מנכ"לית לאומי רקפת רוסק עמינח, בכנס שהתקיים בבורסה: האשראי לעסקים נגמר. מבחינת ענף הבנייה, מיצו הבנקים הגדולים, פועלים ולאומי, את יכולתם להגדיל את האשראי לענף. על פי הוראות בנק ישראל הם אינם יכולים להקצות לענף, הנחשב מסוכן יחסית, יותר מ-22% מסך ההלוואות שלהם, אלא בתנאים מיוחדים. הקבלנים, הנפגעים מהמצוקה, פנו למפקחת על הבנקים, למשרד האוצר ולכנסת בניסיון להתיר חלק מהמגבלות, אולם בנק ישראל, האחראי הישיר על הבנקים בשלו: יציבות המערכת הבנקאית אינה מאפשרת הקלות, ומי שזקוק לאשראי נוסף מוזמן לפנות למקורות אחרים. הכוונה היא למוסדות פיננסיים גדולים כמו קרנות הפנסיה, קופות הגמל וקרנות ההשתלמות, הנדרשות להשקיע את טריליוני השקלים הצבורים בהם. אבל מערכות הפיקוח במשרד האוצר טרם הסדירו את מנגנוני ההשקעה הנדרשים כדי להפוך את קרנות הפנסיה לגופים המספקים אשראי לציבור ולעסקים קטנים. שר האוצר יידרש בקרוב לטפל גם בבעיה הזו.