לא יוצאים מהבית: כשעיר שלמה מתכנסת בתוך בניין אחד

תכנון ברוח הזמן עם משאב קרקע מצומצם וחוסר וודאות לגבי סדר יומנו או לגבי פונקציונליות של שטחים לאורך זמן, הם המוטיבים המשפיעים ביותר כיום על תכנון מגדלים וקומפלקסים במרכזי ערים בעולם ובארץ - כך טוען אדריכל גיל שנהב כנען שנהב אדריכלים יו"ר CTBUH ISRAEL.

לדבריו, התכנון בעבר קידש את מושג הפירבור, אך זה הוכח כהרסני וככובל את התושבים לרכבם הפרטי תוך הגבלת תפקודם. "כיום, נדרשים מתכננים ויזמים לנצל את משאב הקרקע בתבונה ולרכז כמות גדולה של אוכלוסייה על שטח קרקע מצומצם ולכן נראה עוד ועוד פרויקטים שהם בעצם ערים אנכיות", הוא אומר, "ברגע שאתה עולה לגובה, אתה יכול לגור במגדל אחד, לעבוד במגדל השכן ולעבור אליו באמצעות גשר שמיים שמחבר בין שני המגדלים. זה מאפשר לנו לחסוך את הדבר הכי יקר שיש לנו בחיים וזה משאב הזמן שלנו".

שנהב מציג שלושה פרויקטים בולטים בערים מובילות בעולם, שמדגימים את המגמה בצורה הטובה ביותר.

זהו פרויקט ענק שהוקם בהשקעה של 25 מיליארד דולר, על ידי החברות רילייטד ואוקספורד פרופרטיס. הפרויקט, שנמצא בחלקו המערבי של מנהטן למרגלות נהר ההאדסון, כולל מגדלי זכוכית המתנשאים לשמיים ומונים 88 ו-92 קומות. בשטחם ישנם גם משרדים וגם מגורים. לשוכני המשרדים כמו גם לדיירים תוכננו שירותים רבים שיעמדו לרשותם לאורך היממה - בתי ספר, מתחם ספא כושר ובריאות, חללי עבודה ועסקים באזור המגורים ועוד. שטחי החוץ כוללים פארקים המשתרעים על פני 14 דונם.

כמו כן, מסעדות וחללי אירוח, מלון, מתחם משרדים ענק ומתחם של כ 100 חנויות, גלריות ומבני ציבור. בין החברות הידועות שכבר העתיקו את מקום מושבן לקרבת הנהר נמצאות רשתות HBO ,CNN, בלאקרוק ולוריאל ארה"ב.

מחירי הדירות במגדלים התחילו ב 4.3 מיליון דולר לדירת 3 חדרים ועד 32 מיליון דולר לפנטהאוז.

גורד השחקים הלונדוני בין ה 263 מטרים (השלישי בגובהו בעיר) המונה 56 קומות, ממוקם במרכז העסקים של לונדון. בבסיס הבניין שתוכנן בצורת יהלום ייבנה מרכז מסחרי ומעליו שטחי משרדים ובסה"כ כ-102,000 מ"ר של תעסוקה שיאכלסו למעלה מ-6,000 עובדים ושתי הקומות העליונות יציעו נוף עוצר נשימה של לונדון בשילוב גלריות ומסעדות.

המגדל הוקם על שטח של 5 דונם כשהפרויקט החל ב 2015 והבניה הסתיימה בינואר 2020. המגדל מונה 568 דירות ביניהם 272 דירות חדר אחד, 204 דירות של שני חדרים ו-22 דירות של שלושה חדרים. המגדל החדש הוא חלק מאזור תעסוקה שהוקדם במקביל הכולל מעל 900,000 מ"ר נוספים של שטחי משרדים, תעסוקה ומסחר, מבני ציבור וחינוך.

למרגלות הגנים הבוטניים של מלבורן נבנה גורד השחקים הגבוה ביותר במדינה ה "גרין ספיין" (עמוד השדרה הירוק). מדובר בשני מבנים שהגבוה ביניהם יתנשא ל- 356 מטרים ויהיה מגדל מגורים בן 101 קומות והמגדל השני שיתנשא לגובה של 252 מטרים יהיה מגדל המשרדים, כאשר ביניהם יש ייחוס ושפה מיוחדים. האלמנט המרכזי המשולב לאורך עמוד השדרה של גורד השחקים הוא האופי הירוק שמקבלת כל פינה בבניין, אם זה מרפסות המשרדים או דירות המגורים המעברים בין המתחמים השונים והשטחים הציבוריים.

ההשקעה בפרויקט נאמדת ב-1.5 מיליארד דולר. המתחם המחבר בין שני המגדלים יהיה בעל שטח גדול ויכלול בית ספר וגני ילדים, ספריה, אולם קולנוע ואודיטוריום וכן מרכז מבקרים של חברת מכוניות הפאר BMW, כמו כן פארק ירוק רחב ידיים.

EXCHANGE RAMAT GAN, מהמגדלים הגבוהים ביותר שמוקמים בישראל נבנה על המגרש בו פעל בעבר בית החרושת המיתולוגי לשוקולד של חברת עלית בצומת בו נפגשים הרחובות ז'בוטינסקי, ארלוזורוב ואבא הלל סילבר. הפרויקט יכלול שני מגדלים בעירוב שימושים עשיר - מגדל מגורים ומגדל משרדים וביניהם שטחי מסחר פנאי וכושר. מגדל המגורים אותו מקימה חברת אזורים, מתנשא לגובה 55 קומות ויכלול 355 דירות בנות 3 ו-4 חדרים וכן דירות מיני פנטהאוז ופנטהאוזים. הדיירים ייהנו, מלאונג' ,בריכת אינפינטי, חללי עבודה לפעילות עסקית ועוד. כל הדירות יצוידו במפרט יוצא דופן. מחירי הדירות בפרויקט EXCHANGE RAMAT GAN נעים היום סביב ה-52-50 אלף שקל למ"ר, כאשר מרבית הדירות כבר נמכרו.

את המגדל השני בפרויקט מקימה חברת מגדל ביטוח והוא יכלול כ-3,000 מ"ר שטחי מסחר ועוד כ-60,000 מ"ר של שטחי משרדים ב-48 קומות. בשל צורתם המיוחדת המגדלים יהיו נקודת ציון עירונית בנוף של גוש דן, יתנשאו לגובה של כ-210 מטרים ויבלטו בקו הרקיע של רמת גן. עוד בטרם אכלוסו של הפרויקט בעוד כארבע שנים, צפויה להתחיל לפעול הרכבת הקלה, הקו האדום, למרגלותיו. הקו מוביל מפתח תקווה לכיוון מרכז תל אביב ועד ראשון לציון, כמו כן תחנת הרכבת הכבדה - תחנת סבידור נמצאת גם היא סמוך לפרויקט.

גיל גורביץ', סמנכ"ל השיווק של חברת אזורים המקימה את הפרויקט, מציין: "ההתפתחות המשמעותית של מרכזי תעסוקה עירוניים ברחבי העולם דוגמת הונג קונג, מנהטן או לונדון הובילה לגיוון שימושים בתוך אזורי התעסוקה הללו מלבד השימושים הקלאסיים של תעסוקה ומסחר".

אדריכל גיל שנהב, אף מביא דוגמה לפרויקט יוצא דופן וחדשני שתוכנן במשרדו, "בגבעתיים הובלנו תכנון חדשני וראשוני בישראל הלוקח את נושא עירוב השימושים שלב אחד קדימה. בפרויקט התחדשות עירונית של קבוצת תדהר אשר יכלול מגדל מגורים לצד מגדל משרדים, שיתנשאו לגובה של 30 קומות, מעל מבנה מרקמי של 9 קומות, ישולב בית ספר בתוך המתחם הבנוי, כאשר גג הביניים ישמש כחצר בית הספר. זוהי האבולוציה המתבקשת מעירוב השימושים. לא עוד מגדל מגורים מחובר למגדל משרדים עם חזית מסחרית, אלא ניצול פונקציונלי מלא בשכבות תפקודיות עצמאיות בהתאם לצרכי הרחוב, השכונה והעיר".

ינון סבג, סמנכ"ל קבןצת אמבסדור המייעצת ומשווקת לחברות נדל"ן מובילות: "אנו מזהים ביקושים לדירות הקטנות בעיקר במגדלים הממוקמים במתחמים עסקיים או בקרבה למתחמי תעסוקה הכוללים עירוב שימושים. בפרויקטים אלו הביקושים יגיעו בעיקר מקהל המורכב מאנשי עסקים, או עובדים בכירים של חברות שמתגוררים במרחק מהעיר ואף בחו"ל, בכוונה להפוך את הדירות למלונאיות ולעיתים לשימוש של מספר עובדים".