אחד הנכסים החשובים ביותר עבור הישראלים היא הדירה שבבעלותם. בשונה מההנחה הרווחת בקרב הציבור ולפי נתוני חברת WeCheck, כ-85% מבעלי הדירות בישראל מחזיקים דירה אחת בבעלותם ובגינה משלמים משכנתא, דבר היוצר אצלם לא פעם תלות גבוה בקבלת תשלום השכירות מדייריהם.
רגע לפני שעונת השכירות מגיעה לשיאה עם סיומן של המסגרות החינוכיות ושנת הלימודים האקדמאית, הכנו עבורכם, בעלי הדירות, מדריך מקיף שמכסה כמעט את כל מה שאתם צריכים לדעת לפני שאתם מכניסים לנכס החשוב ביותר עבורכם (הדירה) אנשים שאתם לא מכירים (הדיירים).
על מנת למקסם את ביטחון עסקת השכירות מול הדייר יש לשים לב לשני דברים: הראשון הוא מה חשוב לדעת על הדייר. כיום, רוב בעלי הדירות בישראל שופטים את הדיירים על בסיס רושם ראשוני, שואלים שאלות לא בהכרח רלוונטיות ומבקשים מהדיירים שיראו להם צילום של תנועות חשבון הבנק ותלושי שכר מהחודשים האחרונים.
חשוב להבין, בקשה זו היא חדירה קשה מאוד לפרטיותו של הדייר, מה גם שאין במסמכים אלו אסמכתא של הבנק או ניבוי עתידות לגבי היכולות הפיננסיות של הדיירים. מדוע זה עניינו של בעל הדירה האם הדייר מקבל כל חודש מהוריו כסף? היכן הוא בוחר להוציא את כספו? בנוסף לכך מסמכים אלו אינם יודעים לנבא את העתיד וגם אם כיום המצב טוב אין זה אומר כי לא יכול לקרות משהו בעתיד הקרוב. קחו לדוגמא את משבר הקורונה.
אז מה כן צריך לדעת על הדייר?
הנתונים הבסיסים ולכאורה טריוויאליים הם אלו שנותנים את התמונה הרחבה והרלוונטית ביותר - סטטוס המשפחתי של הדיירים (מספר ילדים, רווק/גרוש/נשוי, מספר המבוגרים שיתגוררו בדירה וכו') ותק הדיירים בעבודה, רמת ההכנסה וממה היא מורכבת.
לדוגמא, משפחה שבה האב הוא המפרנס העיקרי והשכירות היא 40% מסך ההכנסה, מצב בו הזוג מתגרש או שהאב מפוטר יכול ליצור בעיה פיננסית גדולה אצל הדיירים. גם ותק חשבון הבנק של הדייר הינו פרט שחשוב לדעת, האם פתח לא מזמן או שמא כבר לקוח וותיק. נתון נוסף הוא האם לבני הזוג יש כרטיס אשראי. ל-90% מאזרחי מדינת ישראל ישנו לפחות כרטיס אחד, כך שאם הם אינם מחזיקים בכרטיס מסוג זה יש לכך סיבה שכדאי לבררה.
פרטים נוספים שכדי לבדוק על מנת להשלים את התמונה הם מאיפה מגיעים הדיירים (משכירות, מכרו את הבית, מההורים ועוד), האם יש להם הכנסות נוספות, כמה זמן גרו בדירה הקודמת ומדוע עזבו והאם חזרו להם צ'קים בתקופה האחרונה.
אמנם נראה כי הכתוב בשורות מעלה הינו מידע אישי של הדיירים ופולשני אך זה ממש לא כך. מדובר במידע בסיסי וקונקרטי עבור בעל הדירה לצורך עסקת השכירות. נזכיר, מדובר בעסקה משמעותית מאוד לבעל הדירה.
אז למה בעצם צריך בעל הדירה את כל המידע הזה עוד לפני שהכניס את הדיירים הביתה?
כאשר אתם חותמים על עסקת שכירות אתם למעשה מכניסים מישהו שאתם כלל לא מכירים לגור בנכס החשוב ביותר שלכם. כאשר אנו נזכרים בנתון שאיתו פתחנו את המדריך ומדבר על כך שכ-85% מבעלי הדירות בישראל מחזיקים בדירה אחת בבעלותם ומשלמים בגינה משכנתא, מתבהרת התמונה מדוע בעל דירה אינו יכול להרשות לעצמו לא לקבל את שכר הדירה. בצורה פשוטה, אתם בעצם נותנים הלוואה חוץ בנקאית לדיירים שלכם, למשך תקופה של 12 חודשים, זאת ללא ריבית והצמדה. למעשה אתם הופכים לבנק, הבעיה היא שאף בנק בעולם לא היה מאשר הלוואה בתנאים האלה אבל זו כבר בעיה אחרת שתיכף ניגע בה.
האם הבנק מאפשר הלוואות ללא כל מידע או בטחונות? התשובה היא לא. אז למה אתם כן?
לדעת זו התחלה טובה, אבל כמו שכבר אמרנו, זה שהכול בסדר היום, זו ממש לא אינדיקציה לכך שהדייר לא ייקלע לקושי בעתיד. מה הביטחונות שניתן לבקש מהדיירים ומה המשמעות שלהם?
יש ארבעה סוגי בטחונות:
• צ'ק ביטחון
• שטר חוב
• ערבים
• ערבות בנקאית
שלושת הראשונים אינם שווי כסף, אלא בצורת התחייבות. מה צריך כדי לפרוע את התחייבויות אלו? להגיע לבית המשפט ולהוכיח זאת. הליך כזה שווה הרבה כסף לבעל הדירה, ולכן בעלי דירות רבים מעדיפים שלא להיכנס ולהפסיד חודשי שכירות ובלי לדעת כיצד יסיימו את ההליך. הערבות הבנקאית לוקחת כסף מהדייר ומעבירה אותו לחשבון הבנק של בעל הדירה. לערבות בנקאית על שכר הדירה ישנה הגבלת מקסימום של שלושה חודשי שכירות, כך שלמעשה אם שכר הדירה שלכם הוא 5,000 שקל, נתתם לדייר הלוואה בסך שישים אלף שקל לשנה, אך קיבלתם רק 15 אלף שקל ביטחון (תנסו לבקש מהבנק הלוואה בתנאים דומים). בנוסף, דיירים רבים אינם מעוניינים בביטחון מסוג זה מכיוון שגם הם משלמים על כך כמה מאות שקלים בשנה לבנק וגם לא תמיד יש באפשרותם להעמיד את הסכום המבוקש כביטחון.
אז מה כן ניתן לעשות?
כיום ישנם מספר פתרונות לבעיות שעלו בשורות מעלה. לדוגמה, מערכת חכמה שמעבדת מידע שהגיע מהדייר (באופן דיגיטאלי) וממספר רחב של מאגרי מידע, ומפיקה עבור בעלי הדירות והדיירים דו"ח פרופיל סיכונים אישי משפטי ופיננסי על הדיירים הפוטנציאליים. בעל הנכס והדיירים מקבלים ישירות לנייד את דוח ה'דאבל צ'ק' המכיל את כל המידע הרלוונטי לעסקת השכירות. שירות זה ניתן חינם וללא כל התחייבות. המידע מאפשר לבעל הדירה לגלגל אל החברה את הסיכון ולהיות ערבה לתשלום שכר הדירה של הדיירים, השירות ניתן לשיקול דעתה של החברה וכרוך בתשלום של כ - 3.5% משכר הדירה.
עו"ד יאיר שמא קדמי הוא סמנכ"ל התפעול בחברת WeCheck, שפיתחה מערכת חכמה אשר ניזונה ממספר רחב של מאגרי מידע (ציבוריים ופתוחים לכל) ומפיקה עבור בעלי הדירות דו"ח פרופיל סיכונים פיננסי על השוכר.