במרבית עסקאות הנדל"ן נדרשים הלווים להזמין שמאי, על מנת שזה יעריך את שווי הנכס הנרכש, בין אם מדובר בקרקע לבניה, בדירה יד שניה או באישור תקציב בהליך בניה עצמית.
השמאי, למעשה, משמש כ"עיניים של הבנק". מכיוון שכל עסקת מקרקעין טומנת בתוכה מרכיבים משפטיים רבים, הבנק דורש לבדוק את העסקה בשטח ולא רק על הנייר, ולשמאי שני תפקידים עיקריים: הראשון הוא לבדוק את הנכס, מצבו המשפטי, לזהות את הנכס ברישומים השונים והאם הם תקינים, לבדוק שאין חריגות בנייה ושהנכס חוקי (בנוי תחת היתר בניה). הוא צריך, כמובן, גם לבדוק שהנכס אינו מופיע ברשימת הבתים המסוכנים וכו'.
התפקיד השני של השמאי הוא להעריך את שווי הנכס עבור הבנק. חשוב לשים לב שיכול להיווצר פער בין המחיר שהקונה מוכן לשלם או שהמוכר רוצה למכור לבין שווי הנכס עבור הבנק כפי שיקבע השמאי. הוא יתייחס לשווי הנדל"ני של הנכס ולא יוסיף את הערך הסנטימנטלי. השמאי גם לא תמיד מתייחס יתר על המידה לאיכות השיפוץ של הנכס, אם בוצע כזה, כמו החלפת צנרות מים וחשמל, דבר המעלה את ערך המכירה אך לא בהכרח את הערך של הנכס.
במקרים של חריגות בניה סבירות, יפחית השמאי משווי הנכס את שווי עלות השיפוץ (לפי הערכתו) על מנת להחזיר את הנכס לקדמותו (לפי ההיתר). בשמאות לטובת בניה עצמית, השמאי יבדוק את שווי הקרקע, את היתר הבניה ואת עלויות הבניה כפי שיוצגו לו על ידי הלווים. המטרה היא לראות שהעלויות תואמות את המציאות.
בסיום הליך השמאות, מוציא השמאי דוח לבנק הכולל את נתוני הנכס, מצבו המשפטי, תיאור מדויק של הנכס ושל הבניין והסביבה, וכמובן שיוסף את שווי הנכס כפי שהוא מצא לנכון להעריכו על פי הנתונים שבדק.
חשוב לשים לב, שמבחינת הבנק שווי הנכס לטובת הלוואת המשכנתה ייחשב לפי הערכת שמאי או חוזה הרכישה - הנמוך ביניהם. לדוגמא, אם נרכש נכס בשני מיליון שקלים ותוכננה לקת הלוואת משכנתה בגובה 1.5 מיליון שקל המהווים 75% משווי הנכס, היה ולפי הערכת השמאי נקבע ששווי הנכס 1.9 מיליון שקל, אחוז המימון ייקבע בהתאם להערכה זאת, כלומר הבנק יאפשר הלוואה בגובה של 1.425 מיליון שקל (75% מהערכת השמאי) ולא 1.5 מיליון. התוצאה היא חוסר של 75 אלף שקל.
ברגע שנחתם חוזה רכישה, החוזה והמחיר עליו התחייב הרוכש מחייב. בדרך כלל כל גילוי (שאינו מהותי) לאחר החתימה על חוזה הרכישה הוא באחריות הקונים בלבד. קיימת האפשרות לבצע שמאות מוקדמת לפני החתימה על החוזה רכישה - מהלך שישקף לרוכשים את מצב הנכס מבחינה משפטית, חוקית וכו' וכמובן את השווי כפי שבדק אותו השמאי.
אני בדרך כלל ממליץ במקרה של אחוז מימון גבוה (75%), כאשר אין לרוכשים מקורות כספים "רזרביים", לבצע שמאות מוקדמת לנכס, על מנת שלא להיכנס למצב בו השמאי העריך את הנכס בסכום נמוך לאחר חתימה על חוזה וחסר לרוכשים כסף להשלים את העסקה.
בעסקאות יד ראשונה עם ליווי בנקאי אין צורך בביצוע שמאות, ושווי הנכס ייקבע לפי המחיר הנקוב בחוזה.
עופר לוין הוא מנכ"ל שותף ב-Reals, פתרונות מימון ריאליים.