אין ארוחות חינם: אם מחיר דירה בתל אביב נשמע נמוך מדי, מדובר כנראה במחסן

אתם מחפשים דירה להשקעה, ונתקלתם במודעה על דירה זעירה, במיקום טוב, ושאפילו נראית מצוין, ולמרות זאת מחירה נמוך מהמקובל? סביר שזה לא בגלל שנפלתם על יום המזל שלכם, אלא בגלל סיבה פרוזאית בהרבה: זו בעצם לא דירה, אלא מחסן. אומנם הוא נראה כדירה לכל דבר, עם כל הפסיליטיז הדרושים בדירת מגורים, לפעמים אפילו ברמה גבוהה, אבל ברישומים מדובר במחסן. אם תהיתם למה הדירה המקסימה באזור הכי לוהט בתל אביב, נמכרת ב-20% פחות משווי השוק שלה, זו כנראה הסיבה.

התופעה נפוצה מאוד בתל אביב (אך לא רק בה): לא מעט מהמודעות המציעות דירות להשכרה הן בעצם מודעות להשכרת מחסנים המתפקדים כדירות. "אני מעריך", אומר מתווך המפרסם מספר דירות הרשומות כמחסנים, "שיש בעיר אולי 10,000 נכסים כאלה".

המחסנים המשמשים כדירות גם משווקים במחיר הגבוה ממחיר מחסן בגודל זהה, אבל מכיוון שהם לא רשומים כדירות, לא ניתן לקבוע עבורם תג מחיר של דירה, ולכן המחיר הוא איפשהו באמצע, בין מחסן לדירה, אבל קרוב יותר למחיר דירה.

הנה כמה דוגמאות מתוך מודעות על דירות חדר עד חדר וחצי בתל אביב, המפורסמות באתר יד2, וכולן בעצם מחסנים: דירת 26 מ"ר בצפון הישן, במחיר של 1.1 מיליון שקל - "השקעה מצוינת עם תשואה של 6.5%"; דירת 17 מ"ר בצפון הישן, באותו סכום; חדר באזור הבימה, שלא מצוין מה גודלו, ב-590 אלף שקל; 18 מ"ר בדיזנגוף, "משופצת, חדשה לחלוטין", במחיר של 890 אלף שקל; דירת 20 מ"ר במרכז תל אביב, במחיר של 780 אלף שקל.

יש מי שמפרסמים נכסים כאלה, ואף מציינים כי הנכס מתאים לצורך השכרתו כדירת אירוח ב-Airbnb, ואז כמובן התשואה המתקבלת עליו גבוהה אף יותר.

במחשבה ראשונה זה נשמע מפתה: לרכוש נכס במחיר נמוך, ששכר הדירה המתקבל ממנו לא נופל מזה המתקבל מדירה. אלא שמה שנראה כמו "טוב מכדי להיות אמיתי", הא אכן כזה, ויש הסתייגויות שכדאי לדעת עליהן.

 מחסן-דירה במושבה הגרמנית / צילום: איל יצהר, גלובס

אתגר 1: המימון והשווי

"הבעיות מתחילות כבר בשלב המימון. כשמגיעים לבנק לקחת משכנתה לרכישת הנכס", מסביר איתן זינגר, מנכ"ל אתר הנדל"ן מדלן, "הבנק יעריך את זה כמחסן, ולא כדירה. אז אם תג המחיר הוא של מיליון שקל, לצורך המשכנתה הנכס יוערך למשל ב-400 אלף שקל בלבד, כאילו מדובר במחסן, כי כך הוא רשום. אז צריך להביא את זה בחשבון מבחינת ההון העצמי שיש להכין".

אורן גלזר, שותף באנגלו סכסון תל אביב ומנהל המחלקה המסחרית, נזכר שבין הנכסים שבהם טיפלה הסוכנות, היה מחסן בקומה מינוס 1, ברחוב נס ציונה בתל אביב. "זה מחסן בגודל 75 מ"ר, שמשמש כדירה במשך למעלה מ-60 שנה. ניסו למכור אותו במחיר קרוב למחיר דירה - 2.4 מיליון שקל, ולאט לאט ירדו במחיר. הגיעו כבר ל-1.85 מיליון שקל, והנכס עמד למכירה הרבה זמן".

למה בעצם?

"הרבה פעמים יגיע משקיע לרכוש את זה, מתוך רצון לקבל תשואה גבוהה. אך כשהוא יגיע לעורך דין הוא יבין שיש פה איזו סיטואציה: הבנק לא מכיר בנכס כזה כדירה, כך שהוא לא ייתן לו משכנתה כאילו מדובר בדירה.

הקונה לא יכול לדרוש שהמחיר יהיה מחיר של מחסן?

"עקרונית יש קייס, אבל בפועל המחירים של הנכסים האלה קרובים יותר למחירי דירות וסביר להניח שבעל הנכס לא יסכים למכור את זה במחירי מחסן, וימתין לקונה המתאים, שיחשוב בעיקר על התשואה".
מתווך נדל"ן מתל אביב מציין כי יש אפשרות להכשיר נכס כזה לרישום כדירה, אולם לא תמיד ניתן לעשות זאת. למשל, לדירה יש גודל מינימלי של כ-30 מ"ר. כל עוד הנכס קטן מכך, המחסן יישאר לעולם מחסן.
זינגר מציין שזה גם לא תמיד כדאי. לדבריו, "התהליך מורכב, ממושך, ומרגע שהמחסן הופך להיות דירה, חל על הנכס היטל השבחה, כך שכל העסקה הופכת להיות הרבה פחות כדאית".

אתגר 2: השימוש מנוגד להיתר

ניסיון לדבר על הנושא עם מתווכי נדל"ן בתל אביב נתקל בחשדנות ובהסתייגות. מי שהסכימו לדבר, ביקשו שלא להיות מצוטטים בשמם, וכן ביקשו שלא נציין את הנכסים שהם מפרסמים. אפשר להבין למה: יש גם מתווכים שמסתירים את העובדה שמדובר במחסנים.

יש קושי לשווק את הנכסים האלה?

"כן, כי זה לא חוקי. מבחינתי, אני מוכר מחסן, ואני גם מציין את זה במודעה, ומי שרוכש, שיעשה עם זה מה שהוא רוצה.

"מעבר לזה, אף שהארנונה על הנכס משולמת כארנונה לדירה, הרי שבכל רגע נתון יכולה להגיע מחלקת הנדסה של העירייה, לטעון שהשימוש בנכס נעשה בניגוד להיתר שלו, ולדרוש להחזיר את המצב לקודמתו. אומנם, העסקה היא במחיר נמוך יותר, אך אם הרוכש נדרש להחזיר את הנכס למצב המקורי, העסקה כבר נראית אחרת לגמרי: במקום עסקה במחיר הזדמנות, היא עסקה במחיר גבוה כי למעשה הקונה שילם על הנכס כאילו היה דירה, או מתקרב לכך, ולא כמחסן".

איפה העירייה בכל הסיפור הזה? מצד אחד, שימוש במחסן כבדירה אינו חוקי, אך גורמים בענף אומרים שלעירייה נוח לעצום עין, ועובדה שהיא גובה ארנונה כדירה מנכס הרשום כמחסן. "יכול להיות שמתאים לעירייה שייכנס לאזורים מסוימים בעיר דם חדש, וסביב זה יתפתחו חיי לילה והווי של מגורים", הם אומרים. "יש מגמה ברורה מאוד ללכת לעירוב שימושים, לאפשר ליזמים להפוך מחסנים וגם חנויות, לדירות. יש גם מחסנים ודירות שהופכים לדירות AirBNB, שגם זה משתלב אולי עם המגמה של עירייה, בגלל מחסור בנכסים מלונאיים בתל אביב. קשה לי להאמין שהעירייה לא יודעת מה מתרחש באותם נכסים".

מעיריית תל אביב נמסר בתגובה כי "שימוש במחסן למגורים הוא עבירה פלילית על חוק התכנון והבנייה. אין לנו נתונים לגבי היקף התופעה ועל אזורים מיוחדים בעיר שהיא נפוצה בהם. בכל מקרה שבו נודע לנו על עבירה כזו אנו פותחים בהליך אכיפה נגד בעלי הנכס אשר מוביל לרישום פלילי או קנס מינהלי נגדו כשהמטרה היא החזרת השימוש בנכס לייעודו כמחסן לפי היתר הבנייה, דבר הכרוך בהריסת כל מאפייני המגורים שנוספו למחסן (מטבח, שירותים ומקלחת וכד').

"אגף הארנונה גובה, לפי חוק הארנונה, עבור השימוש הנעשה בנכס בפועל ובניגוד גמור לנטען, אין בעובדה זו כדי להכשירו או 'לעצום עין' לגבי העבירה המתבצעת בו. בעל נכס המעוניין להסב מחסן לדירת מגורים חייב להגיש בקשה ולקבל היתר לשימוש חורג (שינוי ייעוד) בהליך המקובל במחלקת רישוי בנייה במינהל ההנדסה. ככל שהדבר נוגע לארנונה, יש להגיש בקשה לאגף לחיובי ארנונה ולאחר ביקורת שנעשית בנכס נבחנת בקשת הסיווג. רק אם נמצא כי המקום משמש כמגורים בפועל, יחויב הנכס בארנונה בסיווג מגורים".

אתגר 3: לא קל למכור

אורן גלזר מאנגלו סכסון מציין שמחסנים המשמשים כדירות עומדים בדרך כלל יותר זמן על המדף בהשוואה לדירות רגילות.

אם זה כך, המשמעות היא שהשוק מודע לבעייתיות שטמונה בנכס, ומכאן המחיר הנמוך יותר.
"נכון, אבל בסופו של דבר מה משקף את התשואה? הסיכון. ככל שהסיכון גבוה יותר התשואה גבוהה יותר, וכנראה שהמשקיעים שראו את הנכס, העריכו שהסיכון שכרוך ברכישתו, גבוה יותר, ולכן ציפו שמחיר הנכס יירד.

"דירה שרשומה כמחסן תהיה בשווי נמוך יותר מדירה רגילה, וברור שיש פה מקדם הפחתה, ולא יהיה עורך דין שיסכים לחתום על מחסן כעל דירה רגילה. אם יהיה קונה שלא עושה את הבדיקות הנדרשות ומסתכל רק על התשואה, יכול להיות שהוא יתפתה, אבל אנשים עושים בדיקות, והראיה, שדירות שרשומות כמחסן לא מתומחרות כדירות, אלא נמוך מזה".

אורן אלט, יועץ נדל"ן בכיר ברימקס אושן תל אביב, אומר כי יש מתעניינים מעטים בלבד בנכסים מסוג זה. "לאורך השנים היו לי רק שלושה לקוחות שהתעניינו בנכסים כאלה. הם לא חששו, ולא עניין אותם מה יהיה בעתיד. הם רצו לתקוע יתד - אולי תהיה בבניין התחדשות עירונית והם בכל מקרה ירוויחו".

אתגר 4: התחדשות עירונית

אסף ניר, מנהל תחום התחדשות עירונית בדמרי-גלים, מספר: "כמעט בכל פרויקט שני או שלישי של תמ"א 38 אנו נתקלים בזה.

"הבעיה היא שאותו בעל מחסן רוצה במסגרת הפרויקט לקבל בתמורה דירת מגורים, ובסוף השאלה היא כסף. הפרויקט הוא יחידה עסקית שצריכה להרוויח - אם תיתן יותר לאחד, יהיה פחות לאחר.

"יש לנו באזור רובע 4 בתל אביב דייר בפרויקט שלנו, שיש לו מחסן של כ-15 מ"ר המושכר כיום כדירת מגורים שהוא קנה בזמנו תמורת חצי מיליון שקל. אנחנו נמצאים בהתנהלות מולו ומנסים למצוא פתרון במסגרת מנגנוני איזון שמאיים.

"זה מאוד נפוץ. יש היום משקיעים מתוחכמים שרוכשים מחסנים מתחת למקומות אסטרטגיים, מתוך מחשבה שלפחות כמה מהם יהיו במסגרת פרויקט התחדשות, ו'יהפכו' לדירות".

"הבעיה בולטת במיוחד בפרויקטי התחדשות עירונית", אומר עו"ד נריה כהן, מנהל מחלקת התחדשות עירונית במשרד עורכי הדין פלס-מוזר-כהן, "ולכן הסוגיה מתעוררת יותר ויותר לאחרונה, בגלל ריבוי עסקאות של התחדשות עירונית. רשות המסים, שבעבר לא בדקה לעומק את הדברים, נוטה יותר ויותר לבצע בדיקות, ובמקרים שבהם ההיתר המקורי הוא היתר למחסן או למשרד, והיחידה שימשה כמגורים, רשות המסים לא נותנת את הפטור האוטומטי מתשלום מס שבח הקיים בדירת מגורים, ומוציאה שומות מס שבח גבוהות, וכך גם הוועדה המקומית, שמצטרפת לחגיגה ומוציאה היטלי השבחה גבוהים בשל השימוש החורג.

"בעלי דירות האלה נוטים להתנגד לפרויקט התחדשות עירונית, כי היזם לא יכול להעניק להם דירה, שכן היא לא תוכר בדוח האפס של הפרויקט. בפועל, יזמים נכנעים ללחץ של בעלי הנכסים האלה ומאפשרים להם לקבל תמורות שלא מגיעות להם לפי הדין, וזאת בהסכמה של יתר בעלי הדירות בבניין ועל חשבון תמורות היזם".

אלט מספר כי "יש לי חבר שקנה נכס כזה, של 40 מ"ר, ש-80% ממנו הוא מחסן. יש בבניין פרויקט התחדשות עירונית, אז הוא עומד לקבל דירה של 80 מ"ר. בין אם היזם נותן תוספת שטח ובין אם הוא נותן פיצוי, מי שיש לו נכס כזה, לא מפסיד". 

הפסיקה: שני פסקי דין הפוכים בתוך חודשים ספורים

כיצד מתייחסים רשות המסים ובתי המשפט לנושא המחסנים המשמשים כדירות מגורים? לאחרונה, אומר עו"ד מאיר מזרחי, מומחה למיסוי נדל"ן, אימצה רשות המסים פרשנות חדשה, שעל פיה גם אם הנכס משמש למגורים ויש בו המתקנים הנדרשים למגורים (מטבח, שירותים, אמבטיה), הרי שאם קיימת בעיה תכנונית בקשר לסיווג הנכס כדירה, המוכר לא ייהנה מפטור ממס המיועד לדירה.

לדוגמה, בפסק דין גיא, הבעלים הסב מחסן לדירת מגורים, ולא שינה את המצב למרות דרישת העירייה, שאף הגישה נגדו תביעה. השופטים מצאו כי הייתה כאן הפרת חוק בוטה על ידי הבעלים ולכן שללו ממנו את ההקלה ממס שבח הניתנת במכירת דירת מגורים.

לעומת זאת, מציין מזרחי, בפסק דין שטיין, שניתן לאחרונה, נקבע כי אם הבעיה התכנונית אינה משמעותית, מעמד הדירה לצרכי מיסוי לא ייפגע והיא תמשיך ליהנות מהטבות המס. פסק הדין דן במקרה של בני זוג שרכשו דירה בתל אביב בשנת 1992, ושילמו עליה מס רכישה לפי המדרגות הרלבנטיות לדירות מגורים. הדירה הכילה את כלל המתקנים הדרושים למגורים, ובני הזוג עשו שימוש למגורים בדירה למעלה מ-20 שנה למגורי בני המשפחה ולאחר מכן השכירו את הדירה למגורים.

 עו"ד מאיר מזרחי / צילום: איל יצהר, גלובס

כשרצו למכור את הדירה, גילה הרוכש כי היתר הבנייה ההיסטורי של הדירה משנת 1945, הוא למחסן ולחדר הסקה. לא רק שהדבר לא היה ידוע לבני הזוג שהיו בעליה, אלא שהדירה גם נרשמה בטאבו כדירת מגורים והעירייה גבתה כל השנים ארנונת מגורים מהבעלים. למרות זאת, רשות המסים ביקשה לשלול מבני הזוג את הטבת מס השבח המוקנית לדירת מגורים, אך בית המשפט המחוזי דחה את העמדה ברוב, ואיפשר את ההקלה, מאחר שמדובר במקרה של תום לב.

מזרחי סבור כי יש מקום שרשות המסים תאמץ פרשנות מקילה, ותמסה מקרים אלה של מחסנים המשמשות באופן קבוע כדירות, כדירות מגורים. ¿