היתרון הגדול של מימון חוץ-בנקאי

בעשור האחרון, כידוע לכל אדם המעורב בתחום הנדל"ן, עבר תחום המימון בנדל"ן שינוי משמעותי. אם בעבר מקורות המימון העיקריים שעמדו לרשות היזמים היו הבנקים, כיום השוק פתוח ורחב הרבה יותר, ומציע ליזמים מגוון מקורות מימון בדמות עשרות גופי מימון חוץ-בנקאיים הפועלים בארץ. מצב שרק לפני כמה שנים היה נחשב דמיוני, הפך להיות המציאות הקיימת בענף, וכיום כל יזם יודע שהמימון הוא תהליך פשוט וגמיש הרבה יותר מבעבר.

מהו השינוי העיקרי שנוצר בעקבות כניסת גופי המימון החוץ־בנקאיים למשחק? "בעבר, כשיזמים עבדו אך ורק מול הבנקים, כמעט ולא היתה להם נגישות לכסף מוסדי", מסביר גיא רוזן, מנכ"ל שותף בחברת המימון החוץ-בנקאי לידר טופ קפיטל מבית לידר שוקי הון, "ואילו כיום, הגופים החוץ-בנקאיים המובילים מצליחים לייצר ליזמים נגישות לכסף המוסדי, אשר יתרונותיו רבים, הן בשל מחירי ההון הנמוכים והן בשל האפשרויות הבלתי מוגבלות למימון פרויקטים בכל ההיקפים הכספיים".

שינוי המגמה שעליו מדבר רוזן, זה שהוביל לכניסתם של גופי המימון החוץ-בנקאיים לתמונה ולהפיכתם לשחקנים משמעותיים בענף מימון הנדל"ן, הצריך גם שינוי תפיסה משמעותי, אשר הלך והתגבש עם ניסיונם של היזמים בשטח. "אם בעבר היה נהוג לחשוב שמימון באמצעות בנקים הוא לגיטימי יותר, ושהבנק - בזכות המקצועיות, יכולת הפיקוח, הבקרה והניהול הפיננסי שלו - מהווה שומר סף מוצלח יותר עבור היזם, כיום אנחנו עדים למצב שונה: גופי המימון החוץ-בנקאיים מעניקים את אותה רמת מקצועיות, בתוספת טוויסט קטן - רמת יעילות וגמישות גבוהה הרבה יותר".

דוגמה אחת לאופן שבו מתבטאת יעילותם של גופי המימון החוץ-בנקאיים היא מהירות קבלת האישור למימון עבור הפרויקט ובהמשך לכך, קיצור הזמנים לתחילת ליווי הפרויקט בפועל. "ניתן להבחין בהתקצרות משמעותית של משך הזמן מיום הצגת הפרויקט בגוף המימון ועד יום פתיחת הליווי", מציין רוזן. "אם בעבר, בבקשת מימון מהבנק, היה יזם ממתין שבועות רבים ולעיתים אף יותר מחודשיים לדיון של הבנק בוועדת אשראי בנוגע לפרויקט שלו, הרי שבקשת מימון מגוף חוץ-בנקאי תאושר בתוך ימים ספורים בלבד.

"נוסף על כך, אם לאחר קבלת האישור ייאלץ היזם המבקש מימון בנקאי להמתין פרק זמן של כחודשיים-שלושה נוספים עד פתיחת חשבון הליווי, מול גוף חוץ בנקאי הליך זה - המצריך התנהלות משפטית מסוימת ופרוצדורות חיתום שונות - עשוי להימשך אף פחות מחודש".

נכון, ביחס לבנקים הגדולים והחזקים גוף חוץ־בנקאי הוא גוף קטן הרבה יותר, ועל כך עמדה בתחילת הדרך, כאמור, דאגתם של יזמים רבים. אך לדברי רוזן דווקא גודלם הקטן יחסית של הגופים הללו הוא זה שמאפשר להם להיות יעילים וגמישים יותר, לחשוב בצורה עסקית - ובהתאם לכך להיענות ביתר קלות לדרישות ולבקשות היזם.

"הגופים החוץ-בנקאיים הם גופים 'קטנים' ו'רזים', אז גם היכולות שלהם והגמישות שלהם גבוהות הרבה יותר", אומר רוזן. "בין היתר, מאפשרת גמישות זו לגופי המימון החוץ-בנקאיים לאפשר גם מימון של כמה פרויקטים במקביל. בניגוד לבנק, גוף חוץ־בנקאי הוא גוף שיודע לסמן את היזם כלקוח אסטרטגי ולתת לו מעטפת שירותים כוללת שתאפשר ליזם להשקיע פחות ופחות הון עצמי בכל אחד מהפרויקטים הבאים שלו. כיצד זה נעשה? הגוף החוץ בנקאי משעבד עודפים מפרויקטים קיימים המתנהלים אצלו, וכך למעשה מגדיל את הבטוחות שלו, דבר המאפשר לו להקטין את דרישות ההון העצמי מהיזם".

עם זאת, מדגיש רוזן, הגמישות וההיענות של הגופים החוץ־בנקאיים לצורכי היזם לא מגיעות על חשבון איכות המימון והפיקוח הפיננסי. "הליכי הפיקוח והניהול הפיננסי של הגופים החוץ-בנקאיים זהים לחלוטין להליכי הפיקוח והניהול המקובלים בבנקים במסגרת חשבונות ליווי סגורים, כך שעל אף היעילות והמהירות, איכות המימון ואיכות הפיקוח אינן נפגמות".

כניסתם של הגופים החוץ־בנקאיים למגרש המשחקים של ענף הנדל"ן הובילה ללא ספק להגברת התחרות בענף, אשר כמו כל תחרות עסקית יש בה כדי לתרום רבות לשיפור היעילות והשירות ולהפחתת המחיר.

"זה לא סוד שהליכי הייזום בישראל הם מאוד מסורבלים, כמעט ללא יוצא מן הכלל", אומר רוזן. "אני מדבר, בין היתר, על תכנון תב"ע, הליך קבלת היתר בנייה, הליך הבנייה עצמו; אפילו הפקת טופס 4 לבניין גמור כרוכה בהליך בירוקרטי וסבוך בפני עצמו. על כן יזמים מחפשים כל העת פתרונות שיקלו עליהם ויפשטו את ההתעסקות שלהם בפרויקט. הליך המימון הוא בהחלט הליך לא פשוט, אך גופי המימון החוץ־בנקאיים חותרים להפוך אותו לחוויה חיובית, קלה ויעילה יותר".

שינוי המגמה שנוצר מתבטא, לדבריו של רוזן, גם בחלונות הגבוהים - בעידוד ובתמיכה מצד המדינה, ובמדיניות הממשלתית שבה היא נוקטת. "כל יזם יודע היום שקבלת הצעה מגוף חוץ־בנקאי או מימון פרויקט בעזרת גוף חוץ־בנקאי הוא לא דבר רע, כפי שנתפס אולי בעבר. במקרים רבים זהו אפילו הדבר הנכון לעשות, זאת במיוחד לאור הלגיטימציה הממשלתית שהגופים החוץ־בנקאיים מקבלים במגוון צורות - החל בחוק הפיקוח על נותני השירותים הפיננסיים, אשר בא והסדיר את צורת ההתנהלות של הגופים החוץ־בנקאיים, וכלה במגוון האפשרויות שהחוק מעמיד לרשות גופים אלו, על מנת לגייס את הכספים הדרושים להם לטובת הפעילות".

בשורה התחתונה, כיום כל יזם יכול לקבל, בקלות רבה יחסית, מימון לפרויקט שלו - בתנאי שיעמיד את הבטוחות הנדרשות ויציג איתנות פיננסית, כמובן. הגמישות של הגופים החוץ־בנקאיים, והפתיחות שלהם, תאפשר לו גם להשיג מימון למיזמים שבעבר לא היה יכול לקבל, ואף לכמה כאלו במקביל. מדובר, מכל בחינה שהיא, בבשורה רבת משמעות עבור העוסקים בענף.

לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן

להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן

לאתר החברה