מימון נדל"ן חוץ-בנקאי: להעמיד גב פיננסי איתן במהירות וביעילות

פרויקט נדל"ן עומד, אפשר לומר, על שתי קרקעות: האחת - הקרקע המוחשית, היציבה, שעליה מתבצעות העבודות; השנייה - הכלכלית, המימונית, זו שמאפשרת את יציאת הפרויקט לדרך, את יציבותו הפיננסית ואת כדאיותו. שתי הקרקעות הללו יחד צריכות להתקיים כדי שפרויקט יצא לדרך ויושלם במלואו.

מהו, בעצם, מימון לנכס? המימון הוא סכום הכסף המאפשר את ביצוע הפרויקט בשלמותו, על כל היבטיו - החל בתשלום על הקרקע, דרך עלויות הבניה עד להשלמתה. העלויות הכוללות של כל פרויקט נדל"ן הן עצומות, ומגיעות למיליוני שקלים, לעשרות מיליונים ולעיתים גם למאות מיליונים. הוסיפו לזה את העובדה שהיזם או חברת הבנייה מבצעים לרוב מספר פרויקטים במקביל, ותבינו עד כמה קשה לאותם גורמים לממן מיזמים כאלו עצמאית, ללא מעורבות של גורם מממן.

בהתאם לכך, הרוב המוחלט של היזמים ושל חברות הנדל"ן פונים לגורמים מממנים שונים, שלהם עוצמה פיננסית גדולה יותר משלהם. אותם גורמים מסוגלים לממן עבור מקים הפרויקט את החלק הארי של עלויות הפרויקט, ומקבלים תמורה כזו או אחרת עבור תמיכתם הפיננסית.. בכך שני הצדדים משיגים מטרה חשובה עבור ענף הנדל"ן ועבור משק הישראלי כולו: מימוש עוד מיזם נדל"ני המגדיל את ההיצע ותורם לחידוש סביבתו.

עולם המימון נחשב כבר שנים לאחד מעמודי התווך של ענף הנדל"ן. בעבר, היה גורם אחד בלבד שהציע מימון לפרויקטים נדל"ניים: הבנקים, ובעיקר הדואופול בנק הפועלים-בנק לאומי. בשנים האחרונות גם בנק מזרחי-טפחות ובנק דיסקונט הרחיבו משמעותית את פעילותם בתחום ליוויי פרויקטים בבנייה.

הבלעדיות של הבנקים הייתה מוחלטת עד לפני כעשור. למעשה, עד אז ליזם, לקבלן או לחברת נדל"ן לא היו כמעט אפשרויות אחרות למימון. אך המצב הזה החל להשתנות אט־אט, וכיום אפשר להגיד באופן רשמי שהתמונה שונה לחלוטין: כיום גורמים נוספים רבים ומגוונים מציעים אפשרויות מימון ליזמים בענף הנדל"ן. הגופים הללו נקראים גופים חוץ-בנקאיים.

המצב החדש הביא לכך שבפני יזמים בענף הנדל"ן עומדות אפשרויות רבות ומגוונות למימון. הם אינם צריכים עוד להיות תלויים בבנק כזה או אחר, ויכולים להיעזר בגופים שלרוב נתפסים כגמישים יותר. למעשה, עצם האפשרות לבחירה בין הגורמים השונים מקל משמעותית את ההתנהלות סביב השגת המימון הדרוש.

"כיום יותר ויותר יזמים מעדיפים דווקא את המימון החוץ-בנקאי", אומר יעקב סיסו, שותף מנהל בקרן יסודות המלווה מאות פרויקטי נדל"ן, "בין היתר בשל אותה גמישות שצוינה קודם לכן - וכן בשל העומס הבירוקרטי הקטן יותר, היעילות הרבה יותר, לוח הזמנים הקצר יחסית, הזמינות הגבוהה, היחס האישי ורמת השירות הגבוהה. נוסף על כך, כל יזם נדל"ן או חברת נדל"ן מעוניינים לגוון את מקורות המימון שלהם, באופן טבעי, ולא להתמקד בבנקים בלבד".

חשוב לציין כי גם הגופים החוץ בנקאיים דורשים מהיזמים לספק ביטחונות ראויים, להציג איתנות פיננסית והיסטוריה של עמידה בהתחייבויות, והפרויקטים שהם מבקשים לממן צריכים להיות איכותיים ולכלול שיעור רווחיות מינימלי וכדומה.

כאמור, המימון החוץ-בנקאי הפך בשנים האחרונות למבוקש יותר ויותר, והוא תופס כבר היום נתח גדול ומשמעותי מהשוק. עם זאת, לאותם גופים חוץ בנקאיים נוצר שם של כלי מימוני 'משלים' בלבד לרכיב ההון העצמי שנדרש מהיזם, בעוד אילו הבנק מממן את הבנייה בפועל - כלומר את החלק הארי של העלויות ולא כך הוא.

עולם המימון עובר שינוי גם מבחינה זו: אט־אט מתגבשות עוד ועוד גופים שמסוגלים להציע ליווי פיננסי מלא לפרויקטים נדל"ניים, ולהוות למעשה תחליף כולל לבנקים .

דוגמה טובה לכך היא קרן יסודות. הקרן מתמקדת במימון פרויקטים בבניה למגורים ומלווה אלפי יחידות דיור תוך התמחות בתחום ההתחדשות העירונית. "יסודות היא הקרן הגדולה ביותר בישראל, והראשונה שהעניקה ליווי מלא , כחבילה שלמה במקום אחד - one stop shop", אומרת אסתי פרידמן שותפה מנהלת בקרן. "היא מספקת גם ליווי פיננסי וגם השלמת הון עצמי, ערבויות ביצוע וערבויות על פי חוק מכר לרוכשי הדירות. הערבויות מונפקות באמצעות חברות הביטוח שהקרן התקשרה עמן".

קרן יסודות הוקמה לפני כחמש שנים על ידי דוד ברוך, מנכ"ל אקסלנס ובנק ירושלים לשעבר, יעקב סיסו, שהיה משנה למנכ"ל בנק ירושלים ומ"מ מנכ"ל חברת הבנייה אזורים, ואסתי פרידמן, בכירה לשעבר בבנק הבינלאומי וסיטי בנק וכן מייסדת כלל מימון.

"כשאנחנו מוציאים הצעה ליווי פרויקט אנחנו דורשים מהיזם את כל הדרישות המקובלות במערכת הבנקאית, ומבצעים חיתום על היזם עצמו, על החברה שלו וכן על הפרויקט", ממשיכה פרידמן. "מתחילת דרכנו אישרנו מסגרות אשראי לפרויקטים בסכום של למעלה משני מיליארד שקל. מקורות הכסף של הקרן גויסו ברובם מגופים מוסדיים מובילים ובעזרתם אנחנו מספקים ליזמי הנדל"ן גב כלכלי איכותי, המבוסס על אסטרטגיית השקעה ארוכת טווח.

הקרן מלווה נכון להיום כ-200 פרויקטים נדל"ניים הנמצאים בשלבים שונים: מהם כ-100 בתחום ההתחדשות עירונית, והיתר פרויקטים מסוג מחיר למשתכן, עסקאות קומבינציה ויזמות רגילה על סוגיה.

"אנחנו מהווים אלטרנטיבה אמיתית לבנקים", מסכם סיסו. "יזמים כיום יודעים שאצלנו הם יקבלו את החבילה השלמה של מימון נדל"ן, ברוב המקרים מהר הרבה יותר ממה שיקבלו בבנקים, עם הצעה מפורטת בכתב - הכול במקום אחד עם הסכם אחד".

לפני סיום נציין כי גופים חוץ-בנקאיים כמו יסודות עדיין לא יכולים להתחרות בבנקים מבחינת ההיקפים, ולממן פרויקטי ענק עם מאות יחידות דיור, שדורשים מימון של מאות מיליוני שקלים. אך בפרויקטים בינוניים מסוג תמ"א 38, פינוי-בינוי ויזמות רגילה, התופסים כיום נתח גדול מאוד בשוק הנדל"ן הישראלי, הגופים החוץ-בנקאיים מהווים אופציה שעל כל יזם לקחת בחשבון.

לאתר קרן יסודות

לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן
להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן