פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      השקעה פאסיבית: למי כדאי להשקיע באטלנטה?

      אטלנטה, בירת ג'ורג'יה של אחרי משבר הסאב פריים נהנית מלא מעט השקעות מצד משקיעים בארה"ב, וזאת משתי סיבות עיקריות: הטבות מס מפליגות לחברות ועסקים בשיעור של 100%-50% מההכנסה השנתית; וכן העדפה ברורה ומוחלטת בחוקי הנדל"ן המקומיים של בעלי הבתים על פני השוכרים

      אטלנטה (צילום מסך)

      קריסת המשק האמריקאי במשבר הסאב פריים הביאה את אטלנטה, שנחשבת לבירת דרום ארה"ב, לסף פשיטת רגל . מדובר במטרופולין ענק שמורכב מ-12 ערי משנה ושישה מחוזות עיקריים. בדומה מטרופולינים נוספים בארה"ב, העיר כולה נפגעה במשבר ומאז היא מלקקת את פצעיה.


      מטרופולין אטלנטה מושך בשנים האחרונות לא מעט מהגרים אמריקאים לשוק העבודה המפותח והמשגשג שלה. הרשויות בעיר הצליחו לשלב היטב בין תחומי החיים והיא הפכה לא מכבר למרכז אורבני גדול שמאופיין בקצב צמיחת אוכלוסייה גדול יותר מהממוצע בארה"ב. העיר מציעה שפע גדול של חוויות בילוי ותרבות לקבוצות שונות באוכלוסייה ואפשרויות תעסוקה מגוונות מאוד. בזכות אופייה משכה העיר בשנים האחרונות אוכלוסייה רבגונית – צעירים, משפחות ופנסיונרים.


      אחת ההשלכות של שגשוג שוק העבודה היא הגירה חיובית לאזור מרחבי ארצות הברית. אלה הביאו איתם עלייה המחירי הנדל"ן בעיקר באזורי הביקוש, שהם בעיקר השכונות "בקהד" ו"סנד ספרינגס", שהמחירים בהן חוזרים אט-אט לרמות שאיפיינו אותם לפני המשבר. לעומת שכונות אלה, בדרום העיר עדיין אפשר לאתר שכונות ונכסים במחירים נמוכים מאוד, שמושכים אליהם משקיעים מכל העולם בחיפוש אחר תשואות גבוהות.

      אטלנטה (ShutterStock)
      אטלנטה. שוק עבודה משגשג (תצלום: ShutterStock)

      יתרונות

      לאטלנטה פוטנציאל גדול שסייע לה להימנע מגורל של פשיטת רגל והפיכה למחוז רפאים. העיר נחשבת ל "בירת הדרום" והיא כוללת את נמל התעופה הבינלאומי הגדול בעולם שמעסיק כחצי מיליון אנשים. מתוך רצון למשוך עוד ועוד משקיעים אטלנטה אימצה מדיניות מיסוי מטיבה, שהביא חברות ענק כגון דלתא, קוקה קולה, ערוץ החדשות המוביל - CNN, UPS, Home Depot u לקבוע בה את בסיסן העיקרי. גם תעשיית הסרטים בעיר התרחבה בשנים האחרונות בזכות הטבות המס, וכיום אטלנטה היא המקום שמפיקים בו הכי הרבה סרטים ותוכניות טלוויזיה אחרי לוס אנג'לס וניו יורק. בזכות זאת זכתה אטלנטה לפריחה כלכלית ודורגה לא מכבר על ידי מגזין "פורבס" במקום החמישי במדד איכות החיים בארה"ב.

      אטלנטה הפכה כר אידאלי למשקיעי נדל"ן בעיקר בשל שילוב של שתי מגמות בולטות בשנים האחרונות. הראשונה היא הטבות המס המפליגות, שנחשבות לגבוהות ביותר בארה"ב; במדינת ג'ור'גיה, למשל, מגיעות הטבות המס לגובה של 50% ובמקרים מיוחדים גם עד ל-100% מההכנסה השנתית של החברות. המגמה השנייה היא חוקי הגנת הדייר במדינה, שמעדיפים באופן מובהק את בעלי הבתים, וכחלק מכך גם מאפשרים פינוי של דיירים המפרים חוזי שכירות באופן קל יחסית.

      שני גורמים אלה מחזקים את היציבות שוק הנדל"ן באטלנטה, את הסיכויים למצוא שוכרים טובים וכמובן שאת היכולת להרוויח תשואה יציבה משכירות.

      חסרונות

      באטלנטה יש פערים גדולים מאוד בין דרום המדינה לצפונה וחלק מהאזורים בדרום פחות אטרקטיביים מאחרים. בעקבות התפתחותה המשמעותית, הן מבחינת בנייה והן מבחינת מסחר בשנים האחרונות וכניסתן של חברות ענק לתחומה בשל הטבות המס, יש אזורים שמאופיינים בעומסי תנועה חלק ניכר משעות היום.

      מחירי הנכסים

      ניתן למצוא באטלנטה נכסים החל מ-60 אלף דולר לדירה משופצת בדרום העיר, ובית צמוד קרקע במחיר של החל מ-1 מיליון דולר. צפון אטלנטה נחשב לאזור המבוקש ביותר, בראש ובראשונה שכונת "בקהד" (Buckhead), שבה נמכרים נכסים במחיר ממוצע של כ-500-700 אלף דולר, אך יש גם בתים הנמכרים ביותר ממיליון דולר. בית עם 6 חדרים ושישה חדרי אמבטיה ברחוב "ריקנבייקר" מוצע למכירה ב-1.2 מיליון דולר. כמעט באותה רמת ביקוש סנדי ספרינגס, עם מחיר ממוצע של 650-800 אלף דולר לדירת 4 חדרים בשכונה.

      בשכונות היוקרה של אטלנטה הן "אלפרטה" ו"לורנסוויל" נמכרים נכסים במחירים של כ-1 מיליון דולר. לעומת שכונות אלה, באזור דרום העיר, בשכונות "קולג' פארק", "ריברדל" ו"איסט פוינט", ניתן למצוא נכסים במחירים נמוכים משמעותית. דירה בשטח של 120 מ"ר באזור קולג' פארק נמכר במחיר ממוצע של 60-120 אלף דולר.


      "השכונות בצפון אטלנטה אמנם יקרות, אך מצד שני יש לנכסים בשכונות אלה עדיין פוטנציאל לעלות בגלל ההיצע הנמוך והביקוש הגבוה", אומר עו"ד יובל זיו, בעל חברת פסיפיק הולדינגס המתמחה באיתור ושיווק נכסי נדל"ן בעיר. "הבעיה העיקרית באזורים האלה היא התשואה הנמוכה יחסית - 4%-5% נטו לשנה. לעומת זאת, דרום אטלנטה ובעיקר האזור הסמוך לשדה התעופה הגדול, עובר בשנים האחרונות מהפך של ממש ומושקעים בו הרבה מאוד כספים בתשתיות, חינוך ופיתוח סביבתי. לפיכך באזורים אלה אפשר לאתר הזדמנויות השקעה אטרקטיביות בתשואות גבוהות המגיעות לכ-10% בשנה, עם פוטנציאל גבוה של עליית ערך הבית".

      מה התשואה על הנכסים?

      התשואה מהשכרה למגורים בעיר נעה בין 8%-10%, בהתאם למיקום הדירה ומצבה וכמובן בהתאם לסביבה שלה. העיר משופעת במקומות תעסוקה ומרכזים מסחריים ונגישות תחבורתית גבוהה.

      כמו שוק המכירה גם בשוק השכירות באטלנטה ניתן למצוא הבדלים מהותיים בין מחירי שכירויות בדרום אטלנטה לצפונה, כאשר הצפון נחשב לאזור טוב יותר ולכן שכר הדירה שם גבוה יותר. בנוסף, מחירי הנכסים לויים כמובן בשני פרמטירים נוספים: גודלה של הדירה והאם היא עברה שיפוץ. נכס של כ-120-250 מ"ר בדרום העיר מושכר במחיר של כ-600 דולר, או 2,100 שקל בממוצע לחודש; ואילו בצפון העיר ניתן למצוא נכסים בגודל דומה במחירי שכירויות של כ-900-1,000 דולר לחודש.

      משקיעים מספרים

      מרדכי סימנטוב, תושב מרכז הארץ ואיש היי-טק במקצועו קנה באפריל 2014 בית בן 4 חדרים בשטח של 212 מ"ר ב-166 אלף דולר במרכז אטלנטה. הבית היה מאובזר ומרוהט וההכנסה החודשית מדמי שכירות המשולמים עליו מגיעה ל-1,250 דולר. שווי הנכס כיום מוערך ב-199 אלף דולר. סימנטוב, מתכנן להחזיק בנכס עוד כשנתיים ואז למכור אותו. התשואה השנתית הקבועה שקיבל עבור הנכס עד כה מגיעה ל-9% בשנה.

      כרמית כהן, מתווכת נדל"ן מראשון לציון, החליטה לרכוש נכס מניב ולהפוך הון סטטי קטן שהיה ברשותה לכסף חכם שעובד בשבילה. במרץ 2014 רכשה בית של 5 חדרים בשטח של 358 מ"ר ברחוב "קבנדר" שבדרום אטלנטה במחיר של 171,500 דולר. ההכנסה החודשית שלה מדמי השכירות היא 1,286 דולר והתשואה השנתית עליו היא 9%. כיום הנכס שווה 196,000 דולר, כך שמאז רכישתו הוא השלים עלייה של 14%.

      אטלנטה (צילום מסך)