העלאה? רק באישור השוכר - כך מגינים על שוכרי הדירות בעולם

לפני יותר משנה כינסו מי שהיו אז שרי האוצר והמשפטים, יאיר לפיד וציפי לבני, מסיבת עיתונאים חגיגית בתל אביב, שבה השיקו את יציאתו לדרך של חוק השכירות ההוגנת. החוק - שהתיימר אז להעניק בשורה משמעותית לכ-2 מיליון שוכרי הדירות בישראל – ביקש להחיל לראשונה מגבלות על העלאת שכר הדירה ולהציב רף מינימלי למצב הנכסים המושכרים בשוק. אלא שהבשורה שלה המתינו השוכרים נותרה על הנייר בלבד. כך, בעוד מצבם של שוכרי הדירות מחריף והולך, הרי שנכון להיום חוק השכירות היחידי בישראל נחקק עוד ב-1971 ואילו הדיונים על עתידו של החוק החדש ממשיכים להתקיים ללא אופק ברור.

מחקר השוואתי, שבוצע על ידי ד"ר ניר מועלם מהפקולטה לאדריכלות ובינוי ערים בטכניון בשיתוף עם עיריית תל אביב, בחן את מצב שוק השכירות בהשוואה למדינות המערב - וגילה כי ישראל היא בין המדינות הבודדות שלא עידכנו את חוקי השכירות שלהן במשך עשרות שנים.

במדינת קליפורניה למשל, שבה יש פיקוח על כמיליון דירות להשכרה, הועברו סמכויות רבות לעיריות המקומיות והן תירגמו אותן לחוקים מרחיקי לכת בתחום הדיור והפיקוח על דמי השכירות. בסן פרנסיסקו, שבה 70% מהדירות המושכרות בשוק הפרטי מפוקחות, יכולים הצדדים לקבוע באופן חופשי את גובה שכר הדירה, אך שיעור העלאתו השנתי מוצמד למדד המחירים לצרכן ומפורסם על ידי גוף עירוני. ב-2014 עמד שיעור התייקרות שכר הדירה בסן פרנסיסקו על 1% וב-2013 על 1.9% בלבד.

בערים אחרות בארה"ב, דוגמת לוס אנג'לס וברקלי, ישנו גם כן מרשם שכירויות – המחייב את בעלי הנכסים להירשם ולפרסם בו את חוזי השכירות. באופן כזה, חשופים שוכרי הדירות לחוזים הקודמים שנחתמו בדירות, לדרישותיהן החוזיות של בעלי הבית ולהיסטוריית השוכרים בנכס.

החוקים בערים רבות בארה"ב קובעים שורה של נושאים נוספים שבין המשכיר לשוכר: גובה הערבות שרשאי המשכיר לדרוש, המחויבות מצד המשכיר ליידע את השוכר במפגעים ופגמים בטרם נחתם החוזה, או זמן ההתרעה על כוונה של אחד הצדדים לסיים חוזה. בסן פרנסיסקו, למשל, עומדת לזכות המשכיר הזכות לפנות את דייר שהפר חוזה בהפרה יסודית בתוך 3 ימים בלבד ממתן התרעה. החוק בסן פרנסיסקו קובע גם סטנדרטים ראויים לדירה: גודל מינימלי של לפחות חדר אחד בן 11 מ"ר, שיש בו אוורור ראוי, מטבח ושורה של דרישות בטיחות, תברואה ותקינות של תשתיות חשמל וביוב.

"המחוקק הישראלי הלך לישון ורק עכשיו הוא מתעורר", מדגיש מועלם בשיחה עם וואלה! נדל"ן. "נכון להיום, החוק הישראלי היחידי הוא חוק ארכאי משנת 1971 (חוק השכירות והשאילה – י"ד), אך הוא חוק ישן, קצר, לא מספק, וכזה שאינו נותן מענה לשורה של בעיות בשוק". מועלם מבהיר כי הסיבה לתרדמת הארוכה נובעת משורה של סיבות, בהן סיבות תרבותיות וכלכליות: "הציבור הישראלי ושוק הנדל"ן בישראל תמיד היה 'מוטה-בעלויות' – כלומר הנטייה התרבותית הבסיסית של הישראלי הממוצע היא לרכוש דירה, מכאן ששוק השכירות נתפש תמיד כשוק ארעי שאינו מצריך התייחסות מיוחדת. בישראל היתה טראומה ארוכת-שנים של דיור מוגן ובמובנים רבים המדינה גם חששה מפיקוח הדוק שיגן על השוכרים. לא רצו לייצר פה גרסה חדשה של דיור מוגן". מועלם מציין כי שיעור הבעלויות על דירה בישראל עומד על 60%-70%, בעוד בגרמניה למשל, שיעור הבעלויות עומד רק על כ-40% - ומרבית הציבור שוכר דירות.

במחקרו של מועלם ישנן דוגמאות רבות נוספות מהעולם, המצביעות על כך שמצבם של שוכרי הדירות בישראל כיום קשה מאוד בהשוואה למקובל במערב: בשוויץ הפיקוח בשוק השכירות מקשה מאוד על בעלי דירות להעלות את שכר הדירה ללא הסכמה של השוכרים. במדינת ניו יורק ישנו מנגנון המאפשר העלאת שכר דירה עד 7.5% בשנה - רק לדירות שנבנו עד 1947, והחקיקה הראשית מאפשרת לעירייה להכריז על "מצב חירום" במקרים שבהם שיעור הדירות השכורות בשוק יורד מתחת ל-5%.

גם בקנדה מצבם של שוכרי דירות טוב בהרבה בהשוואה לישראל. באונטריו ובטורונטו, שתי ערים שנבחנו במחקרו של מועלם, ישנו פיקוח הדוק המאפשר לצדדים לפנות לבית דין ייעודי לשכירויות. המצב באונטריו הוא כזה שכ-73% מהדירות להשכרה כיום מצויות שם תחת פיקוח (כ-950 אלף דירות) ושיעור העלאת שכר הדירה השנתי המרבי מוגבל בחוק ומפורסם מדי שנה על ידי הממשלה בהתבסס על מדד המחירים לצרכן. ב-2013 עמד שיעור ההתייקרות בשוק השכירות המקומי על 2.5% וב-2014 על 0.8% בלבד.

לא רק במערב ישנן חוקי שכירות: גם בפנמה, קפריסין, אורוגוואי, קולומביה ומספר לא מבוטל של מדינות במזרח התיכון. בקטאר העלאה של שכר הדירה אפשרית רק באישור מיוחד של שר הפנים. "בכל מדינה יש מנגנונים שונים של פיקוח, או רגולציה, יש מדינות שבהן כיום אי אפשר כמעט לקנות דירה – כמו בספרד שבה יש 50% אבטלה והבנקים אינם נותנים משכנתאות. שם ישנה כיום תשומת לב מיוחדת לשוק השכירות ולאלטרנטיבות", מסביר מועלם. "בישראל רק כיום, עם העלייה הדרמטית במחירי הדיור, עם עליית שיעורי הגירושין והעובדה שאנשים מוכרים דירות וגרים בשכירות, וגם בשל שינויים גלובליים שהביאו לכך שהרבה אנשים מסרבים כיום להשתעבד למשכנתא – נושא השכירות נהפך להיות פתאום חשוב. אין ספק שאנחנו בפיגור רב אבל נדמה שכעת המחוקק הישראלי התחיל להתעורר".