"דלק נדל"ן שווה 3.5 מיליארד שקל - 220% מעל שוויה בבורסה"

"אנחנו מרגישים בנוח ויכולים לישון בלילה בשקט. הקדשנו כמה חודשים טובים לצורך ניתוח ועיבוד מעמיק של הנתונים, עבדנו מול הנהלת החברה ורו"ח שלה ושל בנק הפועלים. גילינו תוך כדי התהליך טעויות באנליזה אותן תיקנו. לא ביקרנו בנכסי החברה בבריטניה כי לא ראינו שום יתרון מול השווי שנקבו להם השמאים, ואנו מאמינים כי השווי שבו נקבנו צפוי לשקף את השווי שבו הייתה נרכשת חבילת מניות שהייתה מקנה למשקיע השפעה מהותית בחברה ולא עבור משקיע בודד המעוניין לסחור ולעשות סיבובים קצרים על מניה", כך סיפר ל-TheMarker יחיאל אבן, יו"ר חברת הייעוץ הכלכלי גיזה זינגר אבן.

אבן עמד בראש צוות שביצע הערכת שווי בהיקף של למעלה מ-200 עמודים עבור כל החזקותיה של דלק נדל"ן, ונקב בשווי הון עצמי כלכלי של דלק נדל"ן בסכום של 3.53 מיליארד שקל, המהווה תוספת שווי של כ-1.5 מיליארד שקל, בגין החזקות ונכסים ששוערכו בהערכת שווי, לעומת שויים בספרי דלק נדל"ן וגבוה ב-218% לעומת שוויה בבורסה. ההערכה בוצעה על סמך הנתונים נכון לסוף מארס 2008.

בגיזה ביצעו הערכות שווי נפרדות לחברת ויתניה (המוחזקת על ידי דלק נדל"ן ב-50%) , DGRE, החזקות ב-MSA המחזיקה ברודשף, בחברת מבני תעשייה (15%) שבשליטת אליעזר פישמן, דלק נדל"ן נכסים מניבים, חברות חוף הכרמל, פרויקטים בהונגריה ודנקנר השקעות. עבור נכסים מניבים השתמשו כלכלני גיזה בשיעורי היוון של 8.5%-9% , עבור פרויקטים בישראל בתחום הייזום 11% ובמזרח אירופה 13%-16%.

בגיזה גזרו לויתניה שווי כלכלי של הון עצמי של 549.1 מיליון שקל - הגבוה ב-170 מיליון שקל משוויה בספרים של ויתניה - ל-DGRE שווי של 712.3 מיליון ליש"ט - הגבוה ב-189% משוויה בבורסת AIM בלונדון. בגיזה העריכו את השווי הכלכלי של חברת לינצ'פילד אשר בבעלותה 127 חניונים בבריטניה ומוחזקת ב-59% על ידי DGRE, בכ-392.7 מיליון ליש"ט, מה שגוזר ל- DGRE שווי החזקה (כולל פרמיית שליטה של כ-247.9 מיליון ליש"ט). בגיזה נקבו לרודשף שווי של 53.6 מיליון ליש"ט, מה שמשקף לדלק נדל"ן המחזיקה בה 75% שווי החזקה של כ-40.2 מיליון ליש"ט . מבני תעשייה מוערכת על ידי גיזה בכ-4.4 מיליארד שקל - הגבוה ב-100% משוויה בבורסה.

השווי הכלכלי של דלק נדל"ן נכסים מניבים הוערך על ידי גיזה ב-312 מיליון שקל, מה שגוזר לדלק נדל"ן שווי החזקה (80%) של 256 מיליון שקל. שווי חברות חוף הכרמל המחזיקות בקרקעות בכניסה לחיפה הוערך ב-332.7 מיליון שקל. שווי הכלכלי של החזקות דלק נדל"ן בדנקנר השקעות, העוסקת בייזום למגורים בישראל הוערך על ידי גיזה ב-1.44 מיליארד שקל (כולל פוטנציאל פיתוח והשבחה של קרקעות) ומהווה תוספת של 524.3 מיליון שקל להון עצמי הכלכלי של דלק נדל"ן.