(בווידאו: הריסת מבנה ברמת גן במסגרת פרויקט תמ"א 38)
תחום הנדל"ן לא יורד מהכותרות אך השיח הציבורי בנושא מאוד חד ממדי ונע בעיקר סביב הקושי של צעירים לרכוש דירה במציאות היומיומית בישראל. ולא סתם זה הנושא המרכזי - לא מעט דוחות מראים שהדרך היום לקניית דירה הנה ארוכה מבעבר.
דירה היא המוצר היקר ביותר שרובנו נקנה במהלך חיינו. אולם, כאשר המוצר כבר נמצא בהישג ידינו (ויש כידוע לא מעט כאלה) נדרש מאתנו מאמץ לא מועט על מנת לשמור על ערכו. בין אם בישראל ובין בחו"ל, קיימות מספר דרכים לשמור על ערך הבית ואפילו להגדיל אותו בצורה משמעותית. אם אתם בעלי דירה למגורים או להשקעה - שמירה על העקרונות הבאים יסייעו לכם להשביח את הנכס שלכם.
שיפוץ, עיצוב ודקורציה - תשקיעו X כסף, תעלו את השווי ב-1.5X
הדבר הראשון שרובנו מסתכלים עליו הוא הפן הוויזואלי והתחזוקתי של הדירה. על מנת שתוכלו להגדיל את ערך הבית, הפעולה הראשונה שתדרשו לעשות הוא לבצע שיפוץ פנימי - ובמקרים רבים גם חיצוני. כגודל ההשקעה שלכם, כך גודל השווי החדש.
הנחת העבודה בהשבחות נכס הוא ששוויו לאחר ההשבחה גבוה יותר מעלות ההשקעה. כלומר, אם תשקיעו X כסף, אתם תעלו את השווי ב-1.5X לפחות. בהקשר הזה, הענקת עיצוב חדש בעזרת אקססוריז מותאמים, החלפת ריצוף, שינוי דלתות ומתן נופך דקורטיבי יעשו פלאים לנכס. זכרו כי מגוון האפשרויות כיום גדול והעלות לשדרוג הוויזואליה של הבית מזערית בהשוואה למה שהיתה העלות בעבר. חפשו חנויות ומומחים שעוסקים ברענון דירות ותתפלאו לגלות שבעזרת השקעה כספית לא גדולה תוכלו להעניק לבית מראה חדש ומודרני.
כאן המקום לציין כי הבחירות שתעשו במסגרת השיפוץ ישקפו את שוויו. וודאו שסוג הצבע איכותי, הגוונים מותאמים והסגנונות טובים. תוכלו כמובן לשלב בין אלמנטים חדשים לישנים (רטרו), וכן להעיז יותר ולהפוך את הדירה לתוססת ואנרגטית.
השבחת הסביבה שדרוג המרחב הציבורי
לאחר שביצעתם את השדרוג הפנימי של הנכס, עליכם לעבור לשדרוג המרחב בו הוא שוכן. כידוע, הסביבה משפיעה לא מעט על שוויו של הנדל"ן, ועל כן עליכם לפעול בכל כוחכם בכדי להשביח את הסביבה. תתפלאו לגלות שגם אם הנכס ממוקם בשכונה בעייתית שסובלת מבעיות כאלה ואחרות תוכלו אתם כבעלי בית לשפר את מצבו.
השבחת הסביבה היא תוצר של עבודה מול הגורמים הרשמיים במרחב המוניציאפלי וכן בעבודה אינסיבית מול השכנים שלכם. חלק זה כולל בין היתר הוספת מתקנים חדשים (ממתקני ספורט, גני שעשועים וכו'), הבאת מבנים חדשים במקרה הצורך (גנים חדשים, עסקים קטנים) ועד לניקיון כללי של האזור. לפעמים תוספת קטנה יכולה לגרום לשינוי משמעותי. צביעה של הבניין מבחוץ, גינון וכו' יכולים לשנות דרמטית את המראה והעלות נהיית זניחה כאשר משתתפים במאמץ בעלי דירות רבים.
למעשה, כל פעולה שכזו בטווח הארוך תשדרג את מעמד הנכס שלכם ושל השכנים. פעולות מהסוג הזה מייצרות גלגל. הווה אומר, לפעמים בניינים סמוכים יכולים לראות את הבניין שלכם ולנסות לשפר עצמם גם - ואז כל האזור מתחיל לתפוס תנופה.
דבר אחרון ולא פחות חשוב - כדאי שתכירו כי ברשויות מקומיות רבות בארץ קיים פרויקט "שיקום שכונות" וניתן כמובן לפנות אל הרשויות לטובת העניין.
הוספת מטראז' הגדלת הנכס
דבר נוסף שיכול להרים את הנכס לגבהים חדשים מבחינת המחיר, הוא הגודל. המטראז' של הנכס משפיע מן הסתם על המחיר הסופי שלו. גם אם אתם גרים בבניין רב קומתי, בין אם בקומות נמוכות ובין אם בקומות עליונות - ברוב המקרים תוכלו לפעול על מנת להגדיל את הנכס. באפשרותכם להתניע מהלכים יחד עם שכניהם על מנת לבנות מרפסת חדשה, חדר נוסף או אפילו ממ"ד. הנחת העבודה פה היא שכשמדובר בהוספת ממ"ד, רשויות מקומיות רבות יוצאות מגדרן כדי לאפשר לזה לקרות (מסיבות ביטחוניות מובנות). פעלו מול הגורמים הרשמיים בעירייה ותגלו שבעזרת עבודה אינטנסיבית אישית שלכם תוכלו לקבל שטח גדול יותר לנכס.
הקמת ועד בית לטובת שיפור המחייה
בהרבה בניינים כיום לא פועל ועד בית. מכורח המציאות ועדים הם הגוף היעיל ביותר לטובת שיפור אזור המחייה שלכם. הוא אמור ליזום ולקדם מהלכים לטובת הכלל. אם באזור שלכם לא קיים כעת גוף מייצג שכזה, כדאי שתפעלו להקמתו. זה תורם מאוד בהרבה היבטים, החל מניקיון הסביבה ועד תיקון תקלות וכו'. הגדרת תפקידו של ועד הבית, גובה התשלום החודשי וכל דבר הקשור בפעולותיו מעוגנים בחוק המקרקעין, אותו מומלץ להכיר.
בעיקרון, בכל שנה אמורות להתקיים בחירות לוועד בית (באסיפה משותפת של הדיירים), אלא אם אף אחד מהדיירים לא יוזם החלפה או שינוי בוועד הבית. כך או כך, כל החלטה שמתקבלת בבניין דורשת אישור של הדיירים ולא בלעדית להחלטת הוועד.
שמרו על תדמית טובה מול גורמי מקצוע וברשתות החברתיות
לא מספיק רק לפעול במרחב הפיזי. המציאות של ימינו מורכבת גם מהשיח הווירטואלי. רשתות חברתיות כיום מכילות לא מעט דיונים מקצועיים על שכונות, אזורים וערים בישראל. עליכם לזכור כי לכם, כבעלי נכס מסוים, יש יכולת להשפיע על דעת הציבור, ולשמור על שיח חיובי המדבר על אזורכם. ייצגו את האזור נאמנה ודאגו יחד עם שכניכם לבניית תדמית נקייה. עקרון זה נכון לגביי פורומים מקומיים, עיתונות מקומית, קבוצות מקומיות ברשתות חברתיות, אתרי מכירה ושיווק שונים וכל במה בה מתנהל שיח ציבורי על נדל"ן.
יתרה מכך, זכרו כי בני אדם נוטים לדבר בכל פורום. סוגיות נד"לניות מהווות נושא שיחה מרכזי בישראל ימינו. כבעלים של נכס או אולי אפילו מספר דירות, עליכם לשמר את השם הטוב ולחזק את מה שאנשים חושבים על אזורכם. בכל מגע עם אנשי העוסקים בתחום הנדל"ן, למשל מתווכים, שיפוצניקים או אנשי מקצוע אחרים ראוי כי תדברו לשבח אזורכם והבית שלכם. גם אם אתם מחזיקים בבעלות בנכס מעט בעייתי, מצאו את היתרונות היחסיים שלו ופמפמו אותם תחת כל עץ רענן. לכשתעשו זאת בטווח הארוך, תרוויחו בית ששווה הרבה יותר.
לסיכום, נזכור כי שינוי של אזור מסוים או נכס ספציפי יכול להגיע דה פקטו מהשטח, מהאנשים שגרים בו, ולא רק באמצעות תוכניות מוניציפאליות או ממשלתיות דוגמת פינוי בינוי וכדומה. במידה ואתם מחזיקים נכס להשכרה, הצעדים שפורטו לעיל, יוכלו בקלות להגדיל את הביקוש לשכירות החודשית. גם כאשר אתם עצמכם מתגוררים בנכס, צעדים אלה יעזרו לכם בהליך המכירה העתידית.
הכותב הוא מנכ"ל שותף בחברת R&M השקעות נדל"ן