לגור ביחד: האם זה הפתרון למצוקת הדיור של האזרחים הוותיקים?

(בווידאו: תזכורת - הדיור המוגן רותח - רק חלק קטן מהקשישים נהנה ממנו)

נכון להיום חיים בישראל כ-900 אלף איש בני 65 ומעלה - המהווים כ-11% מהאוכלוסייה - כרבע מהם (23%) מתגוררים בגפם. אם מצרפים לכך את העובדה שרק אחוזים בודדים מהם מתגוררים בדיור מוגן או בבתי אבות, המשמעות היא שרבים מהם, מאות אלפים על פי ההערכות, מחזיקים בדירות שאינן תואמות את צרכיהם, בשעה שניתן היה, תיאורטית לפחות, לעשות שימוש ביחידות הדיור הללו לטובת משפחות צעירות.

הנתונים הללו והנחת המוצא הזו הם שעומדים בבסיס מחקר שביצע המכון לרפורמות מבניות, שמבקש להציע כעת שוב את מה ששוק הדיור הישראלי מסרב לטענתם לבחון לעומק כבר שנים רבות: קואופרטיבי דיור לגיל השלישי – שיוקמו על קרקעות בייעוד ציבורי או במכרזי מחיר למשתכן. מחקר זה מגיע בין השאר על רקע ההחלטה להקים לאחרונה צוות בין משרדי לקידום פתרונות לדיור לאוכלוסייה המבוגרת.

לקריאה נוספת:
דיון בעליון בעתירה של קריית גת נגד המדינה
כך תנהלו נכון את תהליך רכישת הדירה
עדיאל שמרון: "האטה בשיווקי קרקעות - בגלל התארגנויות התושבים נגד הבנייה"

במחקר, שבוצע על ידי הילה שואף קולביץ ושרגא בירן, מונחת הנחת המוצא הנוספת כי נכון להיום זכותם של אזרחי ישראל הוותיקים לקבל על פי חוק הקצאות קרקע ללא תמורה להקמת בתי אבות. עם זאת, נכון להיום, על אף מספר מודלים אפשריים של הקמת קואופרטיביים אלו – אין נכונות מעשית מצד המדינה לקדם את רעיון הקואופרטיב, לא באמצעות מכרזי מחיר למשתכן ולא במסלולים אחרים. "יש מספר מקומות בחוק הישראלי שבהם כתוב מפורשות שבשטחים החומים (שטחי ציבור – י"ד) ניתנת אפשרות לוועדות המקומיות להקצות שטחים לטובת דיור בר השגה ודיור לקשישים בחכירה ל-49 שנים – אבל זה לא נעשה", מסבירה בשיחה עם וואלה! נדל"ן שואף קולביץ.

"למשל, ישנו צו של שר האוצר משה כחלון משנת 2016, שמאפשר לוועדות המקומיות להקצות שטחים למטרה הזו. מהלך כזה יכול היה לסייע לשוק הדיור, משום שנכון להיום המענה לאוכלוסיית הקשישים ניתן רק עבור הקצוות של האוכלוסייה הזו: לאלו שמצויים במצב סוציו-אקונומי נמוך מאוד יש בתי אבות ולעשירים ביותר יש דיור מוגן פרטי. השאר, הרוב, ממשיכים להתגורר בדירות שלהם וזה לא טוב עבורם, כי הם ללא קהילה או השגחה, אך זה גם לא טוב לשוק הנדל"ן".

קולביץ מציינת כי נכון להיום ישנה קבוצה אחת שנרשמה כקואופרטיב דיור, כלומר כאגודה שיתופית, תחת השם "קו האוזינג ישראל", אך דה פקטו עד כה לא הצליחו להקים פרויקט משותף למימוש הרעיון. "יש קבוצה אחת אך היא טרם מימשה את המודל. חלק מהסיבה לכך נעוצה בכך שאין לזה גיבוי, לא על ידי המערכת הבנקאית ולא על ידי מערכות שלטוניות אחרות", היא אומרת.

מה בעצם מציע המחקר? הרעיון הבסיסי לכאורה פשוט. קבוצה של בני הגיל השלישי מתאגדים כחברים באגודה שיתופית, באמצעות רכישת מניה ואותה אגודה מתקיימת ללא קשר לחברות (או לתוחלת החיים) של מייסדיה בה, שכן מתאפשרת תחלופה של חברי הקואופרטיב. במילים אחרות, אם הקואופרטיב נוסד על ידי 20 חברים, במידה ואחד החברים בוחר לעזור או הולך לעולמו הקואופרטיב ימכור את המניה שלו לחבר חדש. החבר העוזב או יורשיו יקבלו את התמורה למניה והחבר החדש יכנס ויחל לשלם דמי חבר ולחיות במתחם הקואופרטיבי. מודל בסיסי זה, מציינים במכון, מתקיים בעולם בהצלחה כבר מעל 100 שנה.

"המטרה היא לאפשר לחברי הקואופרטיב למכור או להשכיר את דירתם בשוק החופשי ולאפשר להם שותפות באגודה בסכום בסיסי באופן יחסי, שיאפשר לחבריו להקים ביחד מתחם מגורים אך גם להתאגד לטובת שכירת שירותים – למשל, שירותים רפואיים, או יחידת אירוח שמשמשת את המשפחות שלהם. ללא סיבסוד ממשלתי ניתן להגיע למודל שקונים מניה בכ-200 אלף שקלים ולשלם עוד 2,500 שקלים דמי חבר בחודש. בעזרת הסכום הזה ניתן להשיג מימון ל-25 שנה בריבית של 4% וזה אמור לאפשר הקמת מבנה ייעודי שבו לכל חבר יש דירת 2 חדרים", מפרטת קולביץ.

עו"ד שרגא בירן, מייסד המכון לרפורמות מבניות, מותח ביקורת על המצב נכון להיום ואומר כי "ממשלת ישראל זנחה זה שנות דור את הטיפול באזרחים הוותיקים, וטוב שלאחרונה הממשלה מתעוררת (באמצעות הקמת הצוות הבין-משרדי). לקשישים יש זכות לחיים בכבוד, אך בישראל קיים מחסור של עשרות אלפי יחידות דיור לוותיקים, בעיקר ממעמד הביניים והאוכלוסיות החלשות. יש ליזום לאלתר תיקון בחוק שיחייב את המדינה להשקיע בהקמת בתי אבות לוותיקי ישראל על שטחים המיועדים לשטחי ציבור, בכל שכונה ועיר, תוך השתתפות של התושבים הוותיקים במימון, כמיטב יכולתם, בצירוף השלמות של קרקע שיאפשרו עסקת קומבינציה, אם במסגרת מלכ"רים, עמותות או קואופרטיבים שיוקמו למטרה זו".

בירן העריך כי "רק ל-5% מאלו שעברו את גיל 65 יש פתרונות של דיור מוגן ציבורי או פרטי. המשמעות היא של-95%, כמעט מיליון איש, אין שום פתרון בנמצא. אני לא מדבר על הוותיקים בעשירונים העליונים, שיכולים לדאוג לעצמם בכוחות עצמם, אלא לקשישים ממעמד הביניים והאוכלוסיות החלשות, שאין להם מענה כלשהו מצד הממשלה או מצד השוק החופשי. המקרים הקשים מטופלים על ידי המערכת הסוציאלית, אבל העשירונים התחתונים ומעמד הביניים נותרים חסרי אונים".

שלא כמו בקבוצות רכישה, הרעיון מאחורי קואופרטיב דיור, כולל את ההנחה שהבעלות על הקרקע רשומה על שם התאגיד השיתופי (ולא על שם חבריו) ומכאן שגם המשכנתא בפרויקט צריכה להירשם לזכות התאגיד – וכך נמנע מצב שבו אדם בן 65 נושא בנטל משכנתא. "מבחינת הרישום על הקרקע (ברשם המקרקעין – י"ד) ייתכן שיש לזה כבר היתכנות מצד המערכת כיום, אבל אין ספק שהמערכת הבנקאית לא יודעת עדיין להתמודד עם מצב כזה. במילים אחרות, כדי לממש את מודל כזה יש צורך בחקיקה נכונה שתאפשר מימון בנקאי וגם תמיכה מצד גופים כמו חברות בנייה עירוניות, שיסייעו בבנייה – כדי לא להפוך את דיירי הקואופרטיב ליזמים".

בירן, שהציג את פרטי המחקר גם בפני משרד האוצר, טוען כי אחת האפשרויות היא לשלב את האפשרות למכור יחידות דיור במכרזי מחיר למשתכן לקואופרטיבי דיור לגיל השלישי. "מחיר למשתכן עוזר לאלו שיש להם הון עצמי למשכנתא, אין שום סיבה שבמסגרת המכרזים של מחיר למשתכן לא יסופקו גם פתרונות לאזרחים הוותיקים, שאין בידם את האמצעים המספיקים לדאוג לדיור מכובד, ויש להקצות מראש קרקעות של המדינה ושל רשויות מקומיות (שטחים חומים) לצורך הקמה של פרויקטים חברתיים, בהם בתי אבות ודיור מוגן. זו מטרה ציבורית עליונה, אבל המדינה לא מקדמת אותה. זו אחריות של המדינה והיא לא יכולה להתחמק ממנה. הפתרון של בעיית הדיור לוותיקים הוא חלק מרכזי מפתרון כולל לבעיית הנדל"ן. לא מנצלים את היכולת לבנייה של בתי אבות בשטחים החומים, בצירוף השלמת קרקעות. למדינה ולרשויות המקומיות יש מספיק קרקעות כדי לסגור את הפער".

לדבריו, "הפתרון לשכבות החלשות הוא הקמה של מלכ"רים - קואופרטיבים לדיור מוגן. כל אזרח ותיק יביא איתו הון עצמי קטן לצורך רכישה של מניה בקואופרטיב. כאשר האזרח הוותיק הולך לעולמו, המניה של שלו נמכרת לדייר הבא. מדובר במודל מוצלח שעובד בעשרות מדינות ברחבי העולם, ויש גם מודלים נוספים".