(בווידאו: העורכת הכלכלית של וואלה! NEWS הילה ציאון מסבירה מה העלות האמיתית של רכישת דירה)
הצעת חוק חדשה שהוגשה לאחרונה על ידי ח"כ רועי פולקמן מאיימת על מתווכי דירות בענישה עד שלילת הרישיון - אם יגבו דמי תיווך משוכר דירה בעסקה שבה מעורבות המתווך לא נעשתה ביוזמת השוכר, או ללא ידיעתו והסכמתו מראש. זו הצעה ראויה, שמטרתה להגן על שוכרי דירות ממתווכים הגובים תשלום ללא הצדקה. עם זאת, אין להתעלם מכך שלעתים קרובות הצד הנפגע בעסקת נדל"ן שבה מעורב מתווך הוא דווקא המתווך עצמו.
תיווך במקרקעין הוא עיסוק מורכב. עיסוק שדורש מומחיות, ידע וקשרים. אבל משום מה, מוכרים וקונים של נכסי מקרקעין, לא ממש אוהבים לשלם למתווכים. לא אחת אנו שומעים על מתווך "שעקפו" אותו בדרך להשלמת עסקה במקרקעין, בין אם רכישת דירה, חנות או מגרש. מחלוקות על שכר הטרחה של המתווך מתעוררות מדי יום ביומו ובהקשר זה מתעוררת השאלה המכרעת, האם המתווך היה "הגורם היעיל" בתהליך השלמת העסקה.
חשוב להדגיש, כי לא מדובר ב"סתם גורם יעיל". על המתווך להיחשב "הגורם היעיל" - בהא הידיעה. לשם כך, בין היתר, עליו להוכיח את מידת האינטנסיביות של פעולותיו - היקף המגעים שביצע, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים ועד כמה היו אלה חלק מתהליך ההתקשרות שבין הצדדים לעסקה.
העובדות אינן כה פשוטות: לעתים, מתווך אחד מתחיל בהצגת הנכס לקונים, אבל המשא ומתן בין הצדדים נקלע למבוי סתום - והמתווך לא מצליח לסייע בידי הצדדים. יש והמשא ומתן נקלע לקפאון ממושך מאוד, אך לבסוף הצדדים מתגברים על המחלוקות שביניהם, ומשלימים את העסקה.
במצבים כאלה נשאלת השאלה, האם המתווך שהפגיש בין הצדדים זכאי לעמלת התיווך שסוכמה מולו בתחילת הדרך, אף שלכאורה "רק הפגיש בין הצדדים", כפי שטוענים, בדיעבד, אלה המנסים לחמוק מתשלום שכרו של המתווך.
חוסר תום לב של המוכרים
לאחרונה, התייחס בית המשפט העליון לסוגייה זו בפרשה שנידונה בפניו, וקבע מספר כללים מנחים שראוי לשננם. מתווך הגיש לבית המשפט תביעה לדמי תיווך נגד קבוצת אזורים, בטענה שהפגיש ותיאם בין הקבוצה לבין רוכשים פוטנציאליים, ומסיבות שאינן תלויות בו, המשא ומתן בין הצדדים הופסק זמן קצר לאחר המפגש. כשנתיים אחרי הפסקת המשא ומתן הוא חודש והבשיל - ללא סיוע המתווך - לכדי עסקה של ממש.
בית המשפט העליון בחן את הדמיון בין מתווה העסקה המקורי לעסקה שנחתמה בסופו של יום בין הצדדים. בנוסף, נבחן האם המשא ומתן שהתקיים בין המוכרים לרוכשים פוטנציאליים אחרים ניתק את הזיקה הסיבתית, בין הפגישה שאותה ארגן ותיאם המתווך בין המוכרים לרוכשים, לבין העסקה הסופית שנחתמה לאחר מכן. העליון מצא שחלוף הזמן בין הפגישה הראשונית לבין חתימת העסקה אינו גורע מהיותו של המתווך "הגורם היעיל" בעסקה. עוד קבע העליון כי המוכרים אינם רשאים להרוויח מכך שהמתווך לא היה מעורב במשא ומתן שהתקיים בלעדיו - לאחר הפגישה הראשונית שאותה הוא ארגן, כי הסיבה לאי מעורבותו של המתווך בשלב הסופי היתה התנהלות המוכרים.
מניתוח פסק הדין עולה כי מה שהכריע את הכף לטובת המתווך היה חוסר תום ליבם של המוכרים, שמידרו את המתווך מהשלמת העסקה, ולמעשה מנעו ממנו לסיים את שהתחיל. במילים אחרות, המוכרים מנעו ממנו מלהיות "הגורם היעיל". בכך ניתן משנה תוקף לעיקרון תום הלב בקיום חוזה תיווך, שלפיו כל צד לחוזה מחוייב לפעול בחריצות ובהגינות להגשמת כוונתם המשותפת של הצדדים לחוזה, בהתאם לרוח העסקה ותוך שיתוף פעולה עם הצד האחר והתחשבות באינטרסים שלו -המתווך באלה של הצדדים לעסקה, והצדדים לעסקה באינטרס של המתווך לעמלה בעד מאמציו וקשריו.
לכן, כאשר מונע מזמין שירותי התיווך מהמתווך את האפשרות להמשיך ולשמש גורם משמעותי במשא ומתן בינו ובין הצד השני לעסקה, וזאת לאחר שאותר עבורו למשל, רוכש פוטנציאלי ולאחר שהמתווך כבר "הושיב את הצדדים לשולחן המשא ומתן" - הוא יהיה מנוע מלטעון כי "המתווך לא היה הגורם היעיל" בעניינו.
לסיכום: ידע כל קונה או מוכר של נכס מקרקעין כי יקשה עליו מאוד להרחיק את המתווך מן ההתפתחויות ביחסיו עם הצד השני לעסקה, ובמקרה שיוכח כי פעל "למדר" את המתווך, הוא חשוף לתביעה כספית במקרה שיבקש להימנע מתשלום דמי תיווך אם העסקה תצא לפועל. ניסיון להתחמק מחיוב חוזי המוטל על אותו צד (מוכר או קונה או שניהם ביחד), מהווה הפרה מובהקת של חובת תום הלב - ומשכך - הפרה של החוזה עצמו, המזכה את המתווך בדמי תיווך מלאים. אותו צד גם יהיה מנוע מלטעון כלפי ההשלכות שנבעו מחוסר תום ליבו.
הכותב הוא שותף במשרד עורכי הדין שיפמן ספיר שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ומשפט מסחרי