מה קורה כשרשות מקומית חוששת להתעמת עם פולשים לא חוקיים ומטילה על יזמים פרטיים את מלאכת הפינוי בתמורה לפיצוי נדל"ני? פסק דין שניתן לאחרונה על ידי שופט בית המשפט המחוזי מרכז לוד, אורן שוורץ, חושף את הבעייתיות בסיטואציות כאלה, לצד הפיצויים המפליגים שניתנים לא פעם למי שהשתלטו באופן לא חוקי על קרקעות במקרה הזה, בני משפחת אלפרון.
פסק הדין הנוכחי ניתן במסגרת תביעה שהגישה חברת הנדל"ן יהד, באמצעות עו"ד סימון טוסון ועו"ד צבי דורות, שנאלצה בסופו של דבר לפצות את הפולשים, אך לא קיבלה לטענתה את מלוא הפיצוי שהובטח לה על ידי הרשות המקומית.
ראשיתה של הפרשה לפני כ-20 שנה, אז החזיקו בני משפחת אלפרון באופן בלתי חוקי במגרש בייעוד שטח ציבורי פתוח בגבעת שמואל. לאורך השנים החזיקו בני המשפחה בעלי חיים במקום ואף הקימו בשטח מספר מבנים בלתי חוקיים. המגרש שבו התמקמו הפולשים היה צמוד לשטח שבו תוכננו להיבנות מאות יחידות דיור, אך במשך תקופה ארוכה לא הצליחה המועצה המקומית גבעת שמואל לפנותו ולאפשר את הקמת המגורים באזור.
מהתביעה עולה כי בסופו של דבר, פתח ראש המועצה המקומית גבעת שמואל דאז, זמיר בן ארי, במגעים עם בני משפחת אלפרון בניסיון להגיע עימם להסכם פיצוי תמורת פינוי השטח. לאחר כחודשיים של מגעים, הסכימה הרשות המקומית להעניק לבני משפחת אלפרון 10 יחידות דיור תמורת פינויים מהשטח אלא שבחברת הנדל"ן שרכשו את הקרקע באזור סירבו לתת למשפחת אלפרון דירות והסכימו לפצותם בשווין הכספי סכום שהוערך אז בכשני מיליון דולר. כך נוצר מצב שהמטלה הציבורית כביכול שהוטלה על החברה היזמית, כללה פינוי בתשלום של פולשים משטח קרקע והקמת פארק ציבורי ובתמורה הוסכם כי החברה תשופה בזכויות בנייה.
בשל מחלוקת על שווי הזכויות הנוספות מונה שמאי בורר, שעל פי התביעה קבע את גובה הפיצוי בהיקף של 108 דירות נוספות. עם זאת, בשל מגבלות תכנוניות, סוכם בין הצדדים כי בשלב ראשון יאושרו 87 דירות. על פי התביעה, לאחר שהוקמו חמישה מתוך ששת מגדלי המגורים שתוכננו בפרויקט - ביקשה חברת יהד לממש את יתרת זכויות הבנייה, אך אלו נדחו.
"מהלך הדברים כשלעצמו מעורר אי-נחת"
בתביעה שהוגשה, הן כנגד הוועדה המקומית והן כנגד הוועדה המחוזית, טענה החברה כי גם שתי דירות שהיו מגיעות לה לפי התב"ע הקיימת לא אושרו לה ולכן למעשה נשללו ממנה זכויות בנייה להקמתן של 21 דירות. סכום התביעה שאותו דרשה יהד כלל דרישה לפיצוי בסכום כולל של 26 מיליון שקל.
עיריית גבעת שמואל והוועדה המקומית לתכנון ובנייה, שיוצגו בהליך על ידי עו"ד אמיר ויתקון ועו"ד רון צין ממשרד שביט, בר-און, גלאון צין ויתקון ושות', טענו מנגד כי התביעה שהוגשה בשנת 2012 התיישנה וכי בנוסף מעמדו של השמאי כשמאי בורר לא הוסדר, ומכאן שלא היתה הבטחה מינהלית ברורה בתהליך. בהקשר זה נטען עוד כי הוועדה המחוזית כלל לא היתה מעורבת בתהליך מינוי השמאי וכי לא היתה לוועדה המקומית כלל סמכות להעניק זכויות בנייה ל-108 דירות.
השופט שוורץ דחה בסופו של דבר את התביעה וקבע בהחלטתו כי לא ניתנה לחברה הבטחה שלטונית מחייבת, כי ההליך התכנוני בוצע כראוי וכי אכן חלה התיישנות על התביעה. "התנאים לקיומה של הבטחה מינהלית ברת תוקף לא התקיימו בנסיבות ענייננו: לא קיימת הבטחה ברורה ומפורשת שכן מעמדה של חוות דעתו של השמאי גורן לא הוסדר כראוי; ועדת אפק לא הייתה מוסמכת להתחייב כלפי התובעת ליתן לה זכויות בניה ל 108 יחידות דיור, באשר לתכנית שמצויה בסמכות הוועדה המחוזית; לא הייתה כוונה ליתן תוקף משפטי מחייב לחוות דעתו של השמאי גורן; נציגיה של ועדת אפק לא היו בעלי היכולת לקיים את ההבטחה להוספת 108 יחידות דיור ואין כל הצדקה חוקית להותירה על כנה", כתב.
בהחלטה נכתב עוד כי "בסופם של דברים, הגם שהוכח לפניי כי התובעת ביצעה את חלקה במטלה הציבורית שנטלה על עצמה, מתוך הנחה כי תקבל בתמורה לכך אחוזי בניה מוגדלים, הדבר לא התקיים במלואו. חלף זאת קיבלה התובעת תוספת של אחוזי בניה בשיעור של כ80% מאלה שהובטחו לה. תביעתה לפניי, לקבלת פיצוי כספי בגין יתרת זכויות הבניה, נדחתה בין אם לגופה ובין אם מחמת התיישנות, השתק ומניעות".
השופט כאמור מתח ביקורת על מנגנון הפיצוי שעולה מן התביעה ואמר כי "מהלך הדברים כשלעצמו מעורר אי-נחת ומאיר באור חזק את המורכבות ואף את הבעייתיות הכרוכה בהטלת מטלות ציבוריות למיניהן על יזמים פרטיים בתחום הבנייה".
עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובניה, נדל"ן והתחדשות עירונית התייחס לפסק הדין ואמר כי "פסק הדין עוסק במקרה בו הוועדה המקומית הטילה את האחריות אשר מוטלת על כתפיה לביצוע פעולות שלטוניות, של פינוי פולשים, על כתפי היזם, וזאת כנגד תמורה כלשהי, אשר במקרה זה הייתה בדמות זכויות בניה נוספות. בעבר היה מדובר בפרקטיקה מקובלת ובמקרים רבים רשויות לא אישרו תכניות ללא שסיכמו עם היזמים שיבצעו מטלות כאלו ואחרות. סוגיות מסוג זה נדונו במסגרת פסק דין "דירות יוקרה" במסגרתו קבע בית המשפט העליון כי הסכמים מסוג זה אינם חוקים, ומעלים חשש להתנהלות לא חוקית ולא ראויה מצד השלטון המקומי, כאשר בין יתר הנתונים קבע העליון כי בהסכמים מעין אלו יש עקיפה של חובת מכרזים מסודרת".
לדבריו, "בעקבות פסק דין דירות יוקרה אכן הייתה ירידה בדרישות רשויות מקומיות כי יזמים יבצעו במקומן פעולות שהיו מבחינה חוקית באחריותן, אבל הדבר גם גרר עיכוב בקידום תכנון ובנייה שכן לרשויות לא תמיד היה תקציב לבצע את מטלות הפיתוח. מאחר והסכמים רבים נחתמו עוד טרם פסק הדין 'דירות יוקרה', נראה כי גם בשנים הבאות נושא הסכמי פיתוח לא יעלם וידון עוד לא מעט בערכאות המשפטיות".