איך מחשבים שווי נכס למס דירה שלישית? גם לאוצר לא ברור

שינוי במטרות החוק ושיטת חישוב מפוקפקת של שווי נכסים הביאו את משרד האוצר להעביר את חוק מס דירה שלישית בצורה שגרמה לפסילתו. בפעם הבאה ישתנו פני הדברים? דעה

שכונה ד באר שבע (ראובן קסטרו)
(צילום: ראובן קסטרו)

בית המשפט העליון פסל את חוק מס דירה שלישית בגלל סיבה טכנית: משרד האוצר הגיש את ההצעה באופן כזה שלחברי ועדת הכספים לא היה סיכוי לדון בחוק בצורה מעמיקה. לפני ששר האוצר, משה כחלון, מחזיר את החוק לדיון נוסף, הנה תזכורת לסיבה שגרמה למשרד האוצר להעביר את החוק בלי דיון רציני מלכתחילה.

הסיבה הראשונה היא שנראה שגם אנשי משרד האוצר לא הבינו אף פעם מה מטרת החוק, או לפחות, לא הצליחו למצוא לו נימוק משכנע. כשהחוק נוסח בפעם הראשונה, הנימוק שניתן לו היה הנימוק הבא: "עליית מחירי הדיור הובילה לגידול באי השוויון בין שכבות שונות באוכלוסייה... אנו צופים כי מס זה יתרום... לחלוקת הכנסות נכונה יותר ולצמצום אי השוויון".

כלומר, המטרה העיקרית של המס היא בכלל לא הרצון להגדיל את היצע הדירות, אלא לצמצם את האי שוויון. אבל קצת לפני שהחוק הובא לדיון בכנסת, מישהו החליף את הנוסח. לפי הנוסח החדש, מטרת החוק היא לשכנע את בעלי הדירות למכור, ולצורך כך, משרד האוצר אפילו מוכן לשלם להם מענקים. אז הנה לכם סיבה אחת למה משרד האוצר לא רצה דיון: הוא לא רצה שמישהו ישאל איך מחוק שאמור להקטין אי שוויון, הגענו לחוק שנותן מענקים לאנשים שכבר יש להם שלוש דירות, ולפעמים אפילו יותר.

לקריאה נוספת:
המחיר האמיתי של הדירה שלכם: אלה העלויות הנלוות בקניית הנכס
זוכה במחיר למשתכן: "חיכינו לזה הרבה זמן"; מפסיד: "עשו עלי ספין"
עיריית גבעתיים תחזיר 10 מיליון שקל לתושבים

חוק הסובסידיה?

הסיבה השנייה היא שהחוק הוגדר כמס, כלומר כמשהו שאמור להכניס למדינה כסף. למעשה, על פי הצעת החוק, המס אמור להכניס למדינה כ-800 מיליון שקל בשנה. חשוב לציין שהחישוב הזה בוצע על בסיס ההנחה שאף אחד מאלו שמחזיק בשלוש דירות ומעלה לא ימכור אותן. אבל למה שמישהו שמציעים לו 85 אלף שקל בתוכנית חסכון פטורה ממס אם הוא ימכור את הדירה ומאיימים עליו במס אם לא ימכור, יבחר שלא למכור? אגב, לפי החוק הוא יכול למכור אותה לילדים שלו וכך להשאר גם עם הבעלות המעשית על הדירה, וגם עם מתנה יפה מהמדינה.

בקיצור, אם מס דירה שלישית היה משיג לכאורה את מטרתו וגורם לבעלי הנכסים למכור, המס הזה עוד היה מתגלה כמס הראשון בהיסטוריה שהיה עולה למדינה כסף. כך שבמקום לקרוא לחוק מס דירה שלישית, אפשר היה באותה מידה לקרוא לו חוק הסובסידיה לבעלי שלושה נכסים. אז מדוע קראו לחוק "מס" ולא "סובסידיה"? כי אם משרד האוצר היה קורא לזה סובסידיה, הוא היה צריך למצוא לזה תקציב מקופת המדינה, ואת זה משרד האוצר מפחד לעשות.

כי כדי למצוא תקציב מקופת המדינה, צריך להפוך את העלות של החוק לשקופה, ומשרד האוצר, לדורותיו, מאד לא אוהב שקיפות. דרך אגב, אותה בעיה עם שקיפות קורה גם כשמדברים על מחיר למשתכן. העלות היא לפחות עשרה מיליארד שקל בשנה, אבל זה כסף שלא נרשם בשום מקום מכיוון שמדובר בהפסד הכנסה, ואף אחד לא רושם כספים שלא נכנסים לקופה.

מה זה "מספר אוילר"?

הסיבה השלישית היא שלאף אחד בארץ אין מושג איך לקבוע באופן הוגן את המחיר של נכסים שלא מכרו אותם. כשהתחילו לתכנן את החוק, מישהו כנראה חשב שיש נתונים על המחיר הממוצע למטר בכל שכונה בארץ. מהר מאד התברר שאין. אבל לא מחסור בנתונים יעצור את משרד האוצר מלהעביר את החוק. על המחסור בנתונים התגברו בכך שאילצו את רשות המסים להעריך מחיר של דירות באמצעות שיטות סטטיסטיות שאפילו במקרה הטוב ביותר לא יועדו להעריך מחיר של דירה מסויימת. דרך אגב: המקרה הנוכחי הוא ממש לא קרוב לטוב ביותר, בגלל שגם רשות המסים יודעת שאין לה מספיק נתונים, ושיש לא מעט שגיאות בנתונים שיש לה.

כך הגענו למצב שרשות המסים עדכנה את הנוסחה שלפיה בעלי הדירות ישלמו את המס באותו היום שבו החוק עבר בוועדת הכספים, והדהימו את חברי הכנסת ואת העיתונאים שמכסים את הנושא, כי הנוסחה כללה את מספר אוילר, חזקות, ועוד כמה מרעין בישין שרוב תושבי המדינה לא נתקלו בהם מאז בחינות הבגרות, אם בכלל. אבל לרשות המסים, לפחות, יש יושרה. לכן, הם השאירו לעצמם בחוק את האפשרות לשנות את הנוסחה בכל רגע שהם ימצאו לנכון, כי גם הם יודעים שיש מקום לשיפור. אבל בזה הם יצרו בעיה חדשה: כי איך אמורים בעלי הדירות להחליט מה לעשות, אם אין להם תשובה סופית לגבי כמה יגבו מהם בכל שנה?

בקיצור משרד האוצר העביר את החוק בזריזות מכוונת בגלל שדיון פתוח היה מאלץ אותו להיות שקוף. כך שלפחות לדעתי, יהיה מעניין לראות מה יקרה אם משרד האוצר ינסה להעלות את החוק שוב: האם הוא יתמודד עם הבעיות שבחוק, או שהוא ימצא דרכים חדשות לטאטא אותן מתחת לשטיח, ולא חשוב כמה זה יעלה, ולמי.

ד"ר אביחי שניר - המכללה האקדמית נתניה ואוניברסיטת בר-אילן