מס דירה שלישית חוזר לכנסת, המשקיעים ייכנסו לקיפאון

החגיגות על קבורת חוק מס דירה שלישית היו מוקדמות: החוק יחזור כעת לוועדת הכספים - וככל הנראה ישונה ויעבור. בינתיים המשקיעים ימשיכו להמתין, אך מי שעשוי להרוויח הם שוכרי הדירות, שכבר ספגו העלאות מחירים בעקבותיו. ניתוח וואלה! נדל"ן

בניין בניינים בנייה נדלן נדל"ן דיור תל אביב ת"א נוה צדק נווה צדק (ראובן קסטרו)
(צילום: ראובן קסטרו)

החלטת בג"ץ להתערב באופן שבו נחקק מס דירה שלישית ולהחזיר את הצעת החוק השנויה במחלוקת בחזרה לוועדת הכספים בכנסת, עוררה אמש (ראשון) תגובות של "שמחה" בקרב מתנגדי החוק - שכבר מיהרו להספיד את ההצעה; והתרעות מצדם של אנשי נדל"ן, לפיהן כעת נראה זינוק בביקושים לדירות להשקעה.

אלא שהמציאות, ככל הנראה, צוננת הרבה יותר: מיד עם היוודע החלטת שופטי בג"ץ, פנו במשרד האוצר ליו"ר ועדת הכספים בכנסת, ח"כ משה גפני (יהדות התורה), בבקשה לכנס בהקדם דיון בוועדה בראשותו; וכעת צפויה הכנסת לדון מחדש בהליכי החקיקה של החוק - סיטואציה שצפויה להשאיר את ציבור המשקיעים בחוסר ודאות, ובפועל לא לשנות דבר במשוואה.

נכון לרגע זה מוקדם לקבוע האם משרד האוצר יכניס שינויים בהצעת החוק המקורית. אך בקרב גורמים בשוק הנדל"ן גוברות ההערכות, כי האוצר אכן ישנה את מודל החוק על מנת לזכות בתמיכת האופוזיציה, שחבריה כבר הצהירו כי יתמכו במודל של מיסוי פרוגרסיבי (כלומר מיסוי בהתאם להכנסה).

לקריאה נוספת:
חוק הדירה השלישית הוכיח: תעלולי מס לא יגדילו את היצע הדירות
כחלון על ביטול מס דירה שלישית: "מביע צער על החלטת בג"ץ"
מס דירה שלישית: רשות המסים שוב דוחה את התשלום

עיקר הביקורת - לוועדת הכספים: "הכול בסדר, יאללה רוצו"

ביקורת השופטים נגעה, בראש ובראשונה, להתנהלות המדינה בהליך החקיקה, ובעיקר להתנהלות יו"ר ועדת הכספים ונציגי האוצר. בין השאר נכתב בפסק הדין: "עיון בפרוטוקול הדיון בוועדה מלמד, כי לכל אורכו האיצו נציגי הממשלה שוב ושוב, עמם כמה מנציגי הקואליציה ולעתים גם יו"ר הוועדה, בחברי הכנסת שלא להערים קשיים, לא לשאול, לא לחקור ולא לדרוש; הכול כדי להגיע חיש מהר אל היעד - אישור הצעת החוק".

עוד נכתב: "נציגי הממשלה דחקו במקריא הצעת החוק להמשיך בהקראה - חרף שאלות שנשאלו ובקשות להבהרה ולהסבר. הפרוטוקול גדוש בהתבטאויות שדוגמתן: 'הכול בסדר, תרוץ. הכול בסדר. יאללה, רוצו', 'נו, ישי, תקריא', 'כמה שפחות להפריע, שנגמור מהר', 'לא לנהל את הוויכוח הזה', 'הלאה', 'נגמר הדיון', 'עזוב את זה', 'בואו נתקדם', 'מספיק. אי אפשר לשאול שאלות. אתם רוצים להישאר עד עשר בבוקר? מה קרה לכם?', 'לקרוא, לקרוא. כן, תקרא', 'יאללה ישי תמשיך תמשיך תקרא'".

עוד נכתב בהחלטת השופטים כי גם מנכ"ל משרד האוצר, שי באב"ד, דחק באופן אישי בנוכחים בדיון. "באופן דומה דחק בו מנכ"ל משרד האוצר גם בשעה שהגיש חבר כנסת אחר, בגדרה ביקש להוסיף הסדר אשר ימנע את עליית מחירי השכירות בעקבות המס, נאמר: 'אתה השתגעת? זה לפתוח משהו לשעתיים', 'בוא נגמור את החוק' ו'למה להכניס עכשיו את כל התיקונים האלה'?".

שר האוצר משה כחלון במסיבת עיתונאים בבי"ח רמב"ם 19 באפריל 2017 (ערן גילווארג)
משה כחלון (צילום: ערן גילווארג)

הערכות: בטווח הבינוני-רחוק המחירים דווקא יעלו

עו"ד כרמית שחיבר, מומחית לענייני נדל"ן ומקרקעין ממשרד עוה"ד בסרגליק את שחיבר ושות', אומרת בשיחה עם וואלה! נדל"ן כי "במתכונתו הקודמת, החוק היה מיותר, חסר משמעות וגם שערורייתי. כל מטרתו הייתה יחסי ציבור של משרד האוצר, ותו לא. במתכונת הקודמת זה היה חוק שבעיקר מעניש וקונס בעלי דירות - ולא צפוי היה ליצור שינוי במחירי הדירות".

שחיבר, המשמשת סגנית יו"ר ועדת מקרקעין של לשכת עורכי הדין וסגנית יו"ר מחוז תל אביב, מעריכה כי "האופן שבו קודם המהלך, גרם בעיקר לאובדן אמון מצד המשקיעים. כעת, לאחר החלטת בג"ץ, ההערכות הן שבטווח המיידי השוק ייכנס לקיפאון מסוים, כי המשקיעים ימתינו לראות באיזו מתכונת החוק עובר בכנסת. כלומר, בטווח המיידי לא נראה שינוי בשוק הנדל"ן - אבל בטווח הבינוני אני מעריכה שהמשקיעים יחזרו לשוק. ההערכות הן שמשרד האוצר יבצע שינויים בחוק - וזה יחזיר את המשקיעים ברובם לשוק הדיור".

בכל הנוגע למענקים שכבר שולמו למי שמכר במהירות את דירתו השלישית, ההערכות הן שהמדינה לא תגבה, ככל הנראה, את מיליוני השקלים ששולמו לכ-1,000 מוכרי דירה שלישית. לאחר החלטת בג"ץ, הנושא עבר לבחינה ברשות המסים, משרד המשפטים ומשרד האוצר, אולם ההערכות בקרב גורמים המעורים במהלך הן כי המענקים הללו לא ייגבו. על פי החוק במתכונתו המקורית, מי שימכור דירה שלישית ויותר, יזכה למענק בגבה מס השבח או עד 85 אלף שקל (הנמוך מביניהם), ובתנאי שמכר את הדירה למי שאין בבעלותו נכס.

כך או כך, נראה כי בענף הנדל"ן שוררת הסכמה בכל הנוגע לאי-הוודאות הצפויה בשוק הדיור, ולאי האמון שיצר משרד האוצר בקרב השחקנים בשוק. עו"ד צבי שוב, מומחה בתכנון ובנייה, מותח ביקורת חריפה בהקשר זה. לדבריו, "שינויים בחקיקת מס, בייחוד בחקיקת מס בנדל"ן המשמש רבים באוכלוסייה כבטוחה לעתיד, ראוי שיעשו במשורה לאחר בחינה ובדיקה של מכלול היבטי המיסוי. בשנים האחרונות אנו רואים שלא רק שאין הסתכלות על המיסוי כמכלול, אלא מבקשים לחוקק את החוקים בחופזה - תוך התעלמות מהתנגדויות שיש לגורמים רבים לגבי הוראות הצעות החוק".

עו"ד שוב מעריך כי האפקט של מסלול החקיקה הכושל מצד משרד האוצר, עשוי להתבטא כעת דווקא בעליות מחירים בטווח הבינוני-רחוק וכן בחזרתם של המשקיעים לשוק. "בניסיון להעביר את החוק בצורה מהירה ובהולה, בסופו של דבר נוצרה אי-ודאות בשוק, שהיא איננה דבר מבורך בלשון המעטה; ולמרות שבתחילה נעצרו ואף ירדו מחירי הדירות, כעת תיתכן עלייה במחירים וחזרה של משקיעים לשוק זה. דבר אשר היה יכול להימנע, לו ההליך החקיקתי היה נערך בדרך סדורה יותר, שלא לדבר על בעלי נכסים שמכרו או העבירו את הנכסים הלאה בשלה המס הצפוי, למרות שלא הייתה להם כוונה לכך מלכתחילה".

מי שעוד סבור כי המשקיעים צפויים לחזור לשוק הדירות, היא עדינה חכם, סגנית יו"ר דירקטוריון רשת התיווך הארצית אנגלו סכסון. "מי שמיהר למכור את דירתו בתקופת הביניים, למד שהחיפזון לא תורם לדבר", היא אומרת, "יחד עם זאת, אני לא בטוחה שזה מה שיחזיר בטווח המיידי את המשקיעים לרכוש דירות, מאחר שהם מבינים שהם מטרה ולא רוצים להיות קורבן למטרות של שר האוצר. בטווח הבינוני, אין לי ספק כי נראה את המשקיעים חוזרים לבצע עסקאות בשוק הנדל"ן".

בינתיים מי שעשוי להרוויח הם שוכרי הדירות, שהיו הראשונים לספוג את מחירי החוק - בדמות סעיפים שהוכנסו בחוזי דירות מצד בעלי נכסים שלא רצו לספוג את נטל המס. ההערכות הן שחוזים שייחתמו בתקופה הקרובה, לא יצטרכו לספוג העלאות מחירים נוספות.