לא חייבים לקנות דירה למגורים במיליונים - כך תרכשו דירה להשקעה

כשמחירי הדירות בשמיים והמשכנתאות גבוהות, כדאי לשקול רכישת דירה להשקעה במקום זול, ופשוט לגור בשכירות במקום הרצוי לכם. אבל לפני שעושים זאת כדאי לדעת מה לבדוק

רחוב טוכולסקי קורט יפו בנייה נדלן דיור מגורים בתים בניינים בניין (ראובן קסטרו)
(צילום: ראובן קסטרו)

השקעה בנדל"ן יכולה להיות בסיס לצמיחה כלכלית ולבניית משפחה. העולם משתנה כל הזמן, והגישה ביחס שלנו לנדל"ן ולכספים צריכה להשתנות בהתאם. בעבר, כשנכסים עלו כמה מאות אלפי שקלים, ומשכנתא גדולה עלתה 200-300 אלף שקל, היה הגיוני שכל אחד יקנה לעצמו דירת מגורים. היום הנכסים יקרים בהרבה, ואנשים לוקחים משכנתאות במיליוני שקלים. לכן לא חובה שלכל אחד תהיה דירה בבעלותו.

כשאתם קונים דירה למגורים במקום בו תרצו לגדל את ילדיכם, ומחירה 1.5 מיליון שקל ומעלה, עם משכנתא של כמיליון שקל, קחו בחשבון שאחרי כל התשלומים והריבית - שילמתם על הבית 2.25 מיליון שקל. לעומת זאת, אם תשקיעו את כספכם בדירה זולה בפריפריה ותקחו משכנתא קטנה יותר, השוכר שלכם ישלם בעצם את המשכנתא - ואתם תוכלו לגור איפה שתרצו. כך הכסף שלכם ייצר לכם הרבה יותר.

כדי להצליח בהשקעה מסוג זה, כדאי להקפיד על כמה כללים. למשל, חשוב לא לקפוץ "גבוה" מדי, לא לקנות דירה יקרה מדי ובאופן כללי לנהל נכון את הסיכונים לפני שנכנסים להשקעה. זאת על מנת שבסופו של דבר, הכסף יעבוד לטובתנו. לפניכם כמה עצות שימושיות לפני שאתם רוכשים נדל"ן.

לקריאה נוספת:
לשמור על היקר מכל: מה צריך לדעת כשקונים ביטוח דירה
כלכלנים: כניסת משפרי דיור למחיר למשתכן תוביל למיתון במחירים
לא רק בגלל הקבלן: כל הסיבות לעיכובים במסירת דירה חדשה

ללמוד - לא למהר ולסגור עסקה לפני שיש בידכם את כל המידע, עד לפרט האחרון. אנחנו בעידן של ידע, כל המידע על העסקה, על החברה שאליה פניתם, על האדם שמציע לכם את הדירה נמצא ברשת. השתמשו בחכמת ההמונים כדי לדעת מה טוב ואל תסתפקו בפרופיל הכתוב באתר החברה - הבעלים שלה כתב אותו. יותר חשוב לדעת מה אחרים כותבים עליו.

הגירה - חשוב לבדוק את מצב ההגירה באזור בו אתם שוקלים לרכוש נדל"ן. אם היא שלילית, סביר שהביקושים נמוכים ומחירי הנדל"ן במקום לא יעלו. את הנתונים הללו אפשר למצוא באתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

תעסוקה - מה קורה באזור ברמת התעסוקה? האם יש באזור שבו אתם מבקשים לרכוש נכס להשקעה מקומות עבודה? זה נתון שאפשר לבדוק אצל מהנדס העיר, ללמוד את תכנוני העירייה על הפיתוח בעיר. סעו לשטח, חפשו אם יש בסביבה מבני תעשייה או מבני משרדים חדשים - ותדעו את התשובה.

מצב סוציו-אקונומי - המצב הכלכלי של תושבי השכונה משקף את רמת השכונה, רמת בתי הספר באזור ומסייע בהבנה אם אתם עומדים להשקיע באזור שנחשב טוב ומתפתח; או שהאוכלוסייה בו חלשה. ההחלטה אם לקנות באזור עם אוכלוסייה חלשה או אמידה, תלויה באסטרטגיית ההשקעה שלכם. אם אתם מחפשים נכס שישתבח, דווקא האזורים החלשים מקבלים תשומת לב בהתחדשות עירונית ויכולים להיות פוטנציאל טוב להשקעה. לעומת זאת, אם יש לכם מספיק הון עצמי, ואתם רוצים הכנסה חודשית שוטפת, כדאי לרכוש בשכונה עם אוכלוסייה אמידה.

הבית ברחוב הלח"י שבשכונת התקווה , תל אביב. דצמבר 2015 (ניב אהרונסון)
לפעמים דווקא בשכונות חלשות שווה להשקיע (צילום: ניב אהרונסון)

מחירים - אל תתרשמו מהמחירים שמוצעים באזור. הם משקפים את ציפיות המוכרים ולא את המצב בפועל. מה שצריך לעניין אתכם אלה נתונים באתרי נדל"ן כמו אתר מדלן, שמגיעים מאתר רשות המסים ומשקפים את מחירי העסקאות שבוצעו בפועל, בהתאם לדיווח לרשות המסים בעת ביצוע העסקה.

ייעוץ - צריך לדעת עם מי להתייעץ ואיך לקבל את הייעוץ. רובנו מתייעצים בשולחן השבת עם בני המשפחה, כי הרי כולנו נדל"ניסטים וכולנו חכמים ויודעים לתת עצות של עשה ואל תעשה. הקפידו להתייעץ רק עם מי שיש לו ניסיון מוכח ברכישות להשקעה בפועל, ולא עם מי שקנה דירה למגורים ב-2007 - ועכשיו הוא גיבור גדול כי הדירה שלו שווה פי שתיים. אין לבנה בארץ שלא הכפילה את ערכה בעשור האחרון, ולכן זה לא האדם להתייעץ איתו. תמצאו מישהו שבאמת רכש יותר מדירה או שתיים להשקעה וככה תלמדו מהצלחות.

מי האנשים - עסקים לא עושים עם קירות. השקעות עושים מול אנשים. לפיכך, בחרו בזהירות את האנשים שאיתם אתם עובדים ומהם אתם קונים. הבטן שלנו לא משקרת והאינטואיציה בדרך כלל נכונה. זה רק המחשבות והפחדים שמצליחים לבלבל אותנו ולהסיט אותנו מלקבל החלטות שאנחנו לא שלמים איתן. הכלל הוא שאם יש ספק - אין ספק. אם משהו נראה לכם לא תקין, אל תתפתו ללכת עליו בכל זאת. אם אתם מרגישים שאתם לא עובדים עם האנשים הנכונים, קומו עכשיו ותלכו. אם אתם מרגישים בבטן שזה נכון לכם, אז די להתבלבל ופשוט לעשות.

לעשות - כולם חכמים בדיעבד. החוכמה היא להיות חכם מלכתחילה. כמה פעמים שמעתם אנשים אומרים לכם "אם רק הייתי קונה ב...", "אם הייתי מקשיב ל...". כמה פעמים ראיתם אנשים שכן קנו וכן עשו, בשעה שאתם ישבתם בצד וצפיתם ברכבת חולפת ומשאירה אתכם מאחור. האומנות נמצאת בעשייה ומי שעושה הוא זה שמנצח. לדבר על זה, לקרוא על זה ולחשוב על זה, לא אומר שאתם באמת עושים את זה. ראיתם הזדמנות טובה? שמעתם על השקעה שיכולה לעמוד בתקציב שלכם? תפסיקו לחשוב ותתחילו לעשות. בהצלחה.

הכותב הוא בעל משרד תכלת השקעות נדל"ן, המתמחה בשיווק פרויקטים יזמיים והשקעות נדל"ן בארץ ובחו"ל