חושבים על תמ"א 38? כך תדאגו שהתהליך יעבור בשלום

תמ"א 38 הפכה לתוכנית נוחה, המאפשרת לדיירים לזכות בדירות חדשות ויקרות יותר. אבל זהו תהליך מורכב הכולל גורמים רבים. אז איך דואגים לכך שכולם ייצאו מרוצים? מדריך

תמ"א 38 תמא 38 פינוי בינוי רמת אביב תל אביב ת"א התחדשות עירונית (יח"צ , יוסי זליגר)
תמ"א 38 (צילום אילוסטרציה: יוסי זליגר)

תמ"א 38 נועדה לחזק מבנים בפני רעידות אדמה ומתקפת טילים, אך בפועל מייצרת מנוע צמיחה להתחדשות עירונית במרכזי הערים. לרוב מתאגדים בעלי דירות לביצוע פרויקט של הריסה ובנייה מחדש, לרבות הקמת חניון לטובת מקומות חניה מוסדרים.

כך נוצר מצב של שיח רב משתתפים בין בעלי הדירות. בעבר, השיח בין הדיירים נסוב בהיבטי ניקיון ותחזוקה של המרחב הציבורי של דירותיהם אך כיום מבטם של הדיירים מופנה הן להגברת הביטחון הפיזי בדירת מגוריהם והן להעלאת ערך הנכס שלהם - השוואה בין מחיר דירתם הנוכחית לבין שווי דירת התמורה החדשה המוצעת, הפרש הנאמד לא אחת במאות אלפי שקלים.

למסלול זה המוכר בשם "פינוי בינוי קטן", יש יתרונות ברורים בהשוואה למסלול של "פינוי בינוי גדול" המוסדר בחוקים שונים: חוקי תכנון, מקרקעין ומיסוי. ראשית, מיקוד ביחידת מגרש בנייה או חלקת רישום אחת מפשט ומקצר הליכי תכנון ורישוי. שנית, היקף יחידות דיור של עד עשרות יחידות דיור לפרויקט מאפשר מבחינה כלכלית מספר מציעים רב יותר שיתמודדו על הובלת ההליך. שלישית, די בשיעור הסכמה של 80% מהדיירים בלבד לצורך פניה למפקחת על רישום מקרקעין לאכוף הסכמה על שאר הדיירים, בעוד שבפינוי בינוי מחויבת הסכמה מלאה.

לקריאה נוספת:
כלכלנים: כניסת משפרי דיור למחיר למשתכן תוביל למיתון במחירים
תוספת של 27 אלף דירות: תוכנית המתאר של הוד השרון יוצאת לדרך
כלכלנים: כניסת משפרי דיור למחיר למשתכן תוביל למיתון במחירים

כיצד לפעול כדי להגיע לקו הסיום?

ניתוח פרוגרמת זכויות בנייה: הבסיס להתנעת ההליך הוא לימוד "סל הזכויות" המוקנה לפרויקט, מתוקף תוכניות קיימות ומכוח התמ"א.

בחירת ההליך התכנוני: יש חלופות שונות לקידום הליך תכנוני, שהבחירה בהן מכתיבה את משך הזמן המשוער לאישור, במקביל להיקף הזכויות המרבי הניתן למיצוי בכל הליך. הליך בקשה להיתר קצר במשכו התכנוני והוא אורך כשנה וחצי, אם אין עררים והשגות תכנוניות; אך אינו מבטא תוספת זכויות מעבר למותר על פי תוכניות תקפות והוראות התמ"א. הליך אישור תב"ע (תוכנית בניין עיר) נקודתית אורך זמן רב יותר, אך עשוי לבטא תוספת זכויות בנייה נוספות, לרבות הגבהת קומות ועוד.

תיאום ציפיות ריאליות: במהלך המשא ומתן בין הדיירים לחברה הקבלנית, יש לשאוף למציאת נקודת ההשקה במסגרתה הדיירים ייהנו מתוספת שטח לדירתם - והחברה הקבלנית תשיג רווח מספק.

בחירת אנשי מקצוע נכונים: בהליך משולבים יועצים חיצוניים מטעם הדיירים - עו"ד, מפקח בנייה, שמאי מקרקעין, מודד וכו'. ישנה חשיבות מכרעת לכך שאנשי המקצוע יהיו מחויבים לקידום מהיר ורציף של ההליך, תוך שמירת זכויות הדיירים, מבלי להפריז בדרישות בנקודת הפתיחה. למשל, בקשת תוספת מ"ר חריגה בפתיחת מו"מ, עלולה לייצר מצב תודעתי בו כל הפחתה במ"ר תחשב כוויתור שיקשה מאוד להשלים עמו.

רתימת כלל הדיירים להליך: דיירים המתעכבים במתן הסכמתם למהלך, עלולים לסכל אותו - הן בשל צורך בפניות לערכאות משפטיות והן בשל העובדה כי לאור מצוקת התשתיות במרכזי הערים, יקודמו פרויקטים בשלים אחרים, והפרויקט המוצע יידחק בסולם האישורים לתחתית הרשימה.

צמצום נקודות מחלוקת אפשריות: מאחר שכל אחד מביא את ניסיון החיים והתובנות שלו לפרויקט, ראוי לחדד כבר בתחילה את מתווה העסקה; ולשים זרקור על נקודות שעלולות להתפתח למחלוקות בהמשך הדרך. בעיות שונות דורשות גורמים שונים שיפתרו אותן. מחלוקת על שטחי הדירות הקיימות תיפתר על ידי הוצאת מודד. חלוקה פונקציונלית של הדירות המוצעות תיפתר על ידי הסכמת הדיירים לתשריטי הדירות שלהם.

ועד פעולה/נציגות נבחרת: דיירי הפרויקט נדרשים להסמיך ועד פעולה, שיקדיש את זמנו לצורך הבנת ההליך, בדיקות נדרשות וייצוג דרישות הדיירים בפני החברה לצד אנשי המקצוע. כל זאת, תוך מחויבות מלאה ורצופה לעדכונים שוטפים לדיירים.

בטוחות: הדיירים יהנו מכלל מעטפת הבטוחות שיקנו להם שקט נפשי ובטחון פיננסי - ערבויות שונות, מסים, שכר דירה, ערבות לדירה החדשה, רישום בית משותף וכן יכללו מועדים ולוחות זמנים קצובים ומוסכמים מראש.

מפרטים טכניים: יש לדאוג כי דירות הדיירים לא יפחתו במפרט שלהן מדירות הקבלן בקומות הטיפוסיות.

הובלת ההליך: האחריות לרתום גורמים רבים להתכנסות למהלך בציר תנועה ממוקד, מסורה בדרך כלל בידי מנהל הפיתוח העסקי בחברות הנדל"ן. ראוי כי זה יאחוז ברקע אקדמי רלוונטי, ניסיון מקצועי מוכח ויכולת לנהל שיח עסקי ואישי עם המשתתפים הרבים, לצד הנעת ההליך למול רשויות התכנון.

שקיפות ההליך: חשש טבעי של דיירים הוא שבעלי דירות אחרים בפרויקט יקבלו תמורה עודפת. לכן מחויבת פעולה בשקיפות מלאה ובתום לב, תוך הבטחה כתובה כי לא תינתן טובת הנאה כזו או אחרת למי מהדיירים.

הכותב הוא מנהל פיתוח עסקי בחברת קרדן נדלן