כלכלנים: כניסת משפרי דיור למחיר למשתכן תוביל למיתון במחירים

לדברי יניב חברון, הכלכלן הראשי בבית ההשקעות אקסלנס, השינויים בתוכנית הדיור המוזל, לפיהם לא רק רוכשי דירה ראשונה יוכלו להתמודד בהגרלה עבור דירה בהנחה, צפויים להגדיל את היצע הזכאים - וכך להגביר את הקיפאון בשוק הדיור. ומה יקרה למחירי השכירות?

מחיר למשתכן עפולה (שלומי גבאי)
לא רק רוכשי דירה ראשונה. זכאי מחיר למשתכן בעפולה (צילום: שלומי גבאי)

בעוד כשבועיים צפויה המדינה להכריז על הזוכים בהגרלת הענק של תוכנית מחיר למשתכן, ובינתיים חלו לא מעט שינויים בגזרת המיזם לדיור מוזל. בין היתר, הוחלט באופן רשמי לשלב משפרי דיור בהגרלות (מי שבבעלותו דירה ראשונה ומעוניין למכור אותה כדי לרכוש נכס גדול יותר); וכן לערוך הבחנה בין מחיר למ"ר לדירות פנטהאוז בפרויקטים לבין דירות בקומות הראשונות, ובכך להוזיל את הדירות שאינן ממותגות יוקרה.

בסקירתו הכלכלית השבועית מתייחס יניב חברון, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות אקסלנס, לשוק הדיור בישראל ולתוכנית מחיר למשתכן בפרט. להערכתו, העובדה שהחל מחודש ספטמבר הקרוב יוכלו לגשת להגרלות גם משפרי דיור ולא רק רוכשי דירה ראשונה, צפויה לגרום להגדלת היצע הזכאים - וכתוצאה להגברת הקיפאון בשוק, כלומר להתמתנות נוספת של המחירים.

"מהלך כזה יענה בצורה רחבה יותר על עודפי הביקוש שהצטברו מהשנים הקודמות, שיש שטענו כי בהינתן התוכנית הקיימת לא קיבלו מענה מספק, משום שרובם המכריע של צרכני הדיור הם דווקא משפרי דיור ולא כאלו שזו דירתם הראשונה", הוא אומר.

לקריאה נוספת:
תוספת של 27 אלף דירות: תוכנית המתאר של הוד השרון יוצאת לדרך
לא רק בגלל הקבלן: כל הסיבות לעיכובים במסירת דירה חדשה
הסכם הגג בקריית גת: מ-1 בספטמבר אין היתרי בנייה

אם ההיצע לא יגדל - העומדים על הגדר יחזרו בריצת "אמוק" אל השוק

במסגרת השינוי בתוכנית מחיר למשתכן, משפרי הדיור יוכלו לגשת לפרויקטים ששיווק הדירות בהן נכשל (כלומר כ-10% מהדירות או 25 דירות - הנתון הנמוך מהם - לא שווקו בהצלחה), ולרכוש את הדירות באותם התנאים. במקרה שבו לא יצליח הקבלן למכור את כל הדירות בפרויקט תוך שנה, אז יתאפשר לו למכור את הדירות שנותרו בשוק החופשי במחירי מחיר למשתכן.

שינוי נוסף שצפוי להיות מיידי הוא תמחור שונה לדירות באותו הפרויקט. דירות הממוקמות בקומות נמוכות יוזלו, ודירות הממוקמות בקומות גבוהות ייוקרו. בכך מקווים באוצר להגדיל את הביקוש בקרב הזכאים - ולהעלות את האטרקטיביות של הפרויקטים בעיניהם.

חברון מתייחס בסקירתו גם לשוק השכירות. "מצד אחד, גידול בהיצע הזכאים צפוי לתמוך בהורדת חלק מהלחץ על 'מחירי השוק' הקיימים, ולהוביל להתמתנות במחירי הדיור - זו בתורה צפויה להשפיע בצורה שלילית גם על מחירי השכירות", הוא אומר.

"מצד שני", הוא מסביר, "בהינתן התקופה הארוכה עד להשלמת הפרויקטים השייכים לתוכנית האוצר, הלחץ על הביקוש לשכירות יגדל - מה שצפוי להשפיע לחיוב על מחירי השכירות (הכוונה לעלייה במחירי השכירות - ה.צ)". לדבריו, "למרות השפעות אלו, שכרגע באמת קשה לאמוד מי מהן חזקה יותר, אנו מעריכים כי ההודעה הנוכחית תעמיק את הקיפאון בשוק הדיור המקומי".

עוד הוא מציין כי "בטווח הקצר צפוי הקיפאון בשוק הדיור להכביד על מחירי הדיור והשכירות בישראל. בטווח המעט ארוך יותר, יתמודדו אחד נגד השני אורך הרוח של הקבלנים מחד וזה של צרכני הדיור מנגד. כדי שידיהם של צרכני הדיור תהיה על העליונה, בממשלה יהיו חייבים להמשיך ולהגדיל את היצע הדירות למגורים במקביל. ללא הגדלת ההיצע, לא יעבור הרבה זמן עד שה'עומדים על הגדר' יתייאשו ויחזרו בריצת 'אמוק' אל השוק".