לא רק בגלל הקבלן: כל הסיבות לעיכובים במסירת דירה חדשה

קניתם דירה "על הנייר" או נכס חדש בבניין שכבר נבנה, אבל טרם קיבל טופס אכלוס? קחו בחשבון שיש סיכוי גבוה לאיחור במסירת המפתח - מה שעלול לגרור חיובים כפולים למשכנתא ושכירות. מה גורם לעיכובים במסירה ומי אחראי? בדקנו

בין אם קניתם דירה על הנייר או נכס חדש בבניין שכבר נבנה אבל טרם קיבל טופס אכלוס - אתם צריכים לקחת בחשבון שייתכן מאוד שהקבלן יאחר במסירת המפתח. ישנן סיבות לא מעטות לעיכוב במסירת דירות, ונשאלת השאלה כיצד ניתן להתמודד עם מצבים כאלה, שבגינם אתם עלולים לשלם סכומים כפולים על משכנתא ושכירות.

שוחחנו עם עו"ד לירן סביליה ועו"ד שלומי הלר, שותף במשרד עוה"ד יגנס, גסר, הלר ושות' העוסק בייצוג יזמים וקבלנים בתחום הנדל"ן, שמסבירים כי ניתן לחלק את העיכוב במסירת דירות לארבע קטגוריות שקשורות לקבלן עצמו וגם לרוכש.

כך, למשל, ישנם עיכובים שקשורים לקבלן בגלל תכנון לוח זמנים לקוי לפרויקט הבנייה, היעדר כוח עבודה מספק וכדומה; עיכובים אחרים עלולים לנבוע מבירוקרטיה סבוכה, כגון עיכוב במתן היתרי בנייה ואישורים שתלויים ברשויות המקומיות או במוסדות התכנון.

אסור לשכוח שיש עיכובים שהם בבחינת "כוח עליון" - כגון מלחמות, אסונות טבע ושביתות כלליות במשק. ולצד כל אלה גם עיכובים שהרוכשים אחראים להם, כגון שינויים בדירה (כמו שבירת קירות, החלפת ריצוף וקרמיקה ועוד); או סירוב לקבל את הדירה בטענה שיש בה ליקויי בנייה שאינם מאפשרים שימוש סביר.

לקריאה נוספת:
הסכם הגג בקריית גת: מ-1 בספטמבר אין היתרי בנייה
כמה אתם מוכנים לשלם? המחיר המוגזם לדירת מרתף בתל אביב
מס דירה שלישית: רשות המסים שוב דוחה את התשלום

לא רק בעיה לרוכשים: עיכוב במסירה גורר קנס לקבלן

לדברי עוה"ד סביליה והלר, מלבד רוכש הדירה - שיש לו אינטרס מובהק לקבל את הדירה במועד - גם לקבלנים יש אינטרס למסור את הדירות במועד. "מעבר לתשלום הפיצויים לרוכש כפי הקבוע בחוק, ומלבד הפגיעה במוניטין הקבלן באי-מסירות דירות במועד, איחור במסירה גורם לקבלן נזקים כלכליים כבדים", הם מסבירים.

בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, כנגד כל תשלום שמשלם הרוכש לקבלן בגין הדירה, הרוכש מקבל ערבות בנקאית מהבנק המלווה את הפרויקט. העמלה בגין כל הערבויות לרוכשי הדירות בפרויקט יכולות לעלות לקבלן מיליוני שקלים בשנה. לכן כל איחור, ולו של מספר חודשים, מסב הוצאות רבות לקבלן.

בנוסף, סעיף 5א לחוק המכר (דירות), תשכג-1973 (החוק), קובע הוראות מפורשות למקרים שבהם נמסרת דירה באיחור מהקבלן לידי הרוכש. סעיפים אלה אינם ניתנים לשינוי אלא לטובת הרוכשים. "עד לתקופה של 60 ימים של איחור מהמועד שנקבע למסירת הדירה בחוזה ("המועד החוזי"), לא יינתן כל פיצוי לרוכש", אומרים עוה"ד סביליה והלר.

לדבריהם, "לעומת זאת, לאחר 60 ימים ועד תום שמונה חודשים מהמועד החוזי, הקבלן יפצה את הרוכש החל מהיום הראשון לאיחור (ולא מהיום ה-61) בסכום המוכפל ב-1.5 בעבור דמי שכירות חודשיים, לדירה הדומה בגודלה ובמיקומה לדירה הנרכשת. החל מהחודש התשיעי, הקבלן יפצה את הרוכש בסכום המוכפל ב-1.25 בגין כל חודש עיכוב".

אתר בנייה (ShutterStock , שאטרסטוק)
(צילום אילוסטרציה: shutterstock)

האם לקבלן הייתה שליטה על נסיבות האיחור במסירה?

מאחר שהקבלן נמצא בעמדת כוח מול הרוכש "הקטן", ישנם מקרים רבים שבהם קבלנים מוסרים דירות באיחור - ומנסים להתחמק מתשלום פיצויים. נשאלת השאלה כיצד מנצל הקבלן את החוק לטובתו? בסעיף 5א (ג) לחוק נקבע כי הפיצוי בגין איחור במסירה לא יחול במקרים שלקבלן לא הייתה שליטה על נסיבות האיחור ועל תוצאותיהם. כך, לדוגמא, לאחר מבצע צוק איתן, קבלנים רבים טענו כי האיחור במסירת הדירות הוא מוצדק, מכיוון שהיו עיכובים בלוח זמני הבנייה בגלל גיוס מילואים של העובדים הישראלים; וכן בשל סגר שהוטל על שטחי יהודה ושומרון ומנע את הגעת פועלי הבניין לאתרי הבנייה.

לדברי עוה"ד סביליה והלר, "במקרה שנדון בבית המשפט המחוזי בבאר שבע, איחר הקבלן במסירת דירה בתקופה של חצי שנה. הקבלן טען כי האיחור נבע משני טעמים אשר לא היו בשליטתו. האחד, מבצע צוק איתן, והשני כי הרשות המתאימה לא עמדה בחובתה לחבר את הבניין לתשתית הביוב במועד".

לעניין הטענה הראשונה, אומרים סביליה והלר, "בית המשפט המחוזי קבע כי אין די בכך כדי לטעון כי נגרם עיכוב במסירת הדירה בשל אירוע מסוים, אלא חובה על הקבלן להראות כיצד אותו אירוע גרם לאיחור. כך, אם אכן סֶגֶר הוא זה שמנע מפועלי בניין להגיע לאתר העבודה, יש להוכיח זאת על ידי המצאת יומני העבודה".

לדבריהם, "על הקבלן היה להוכיח האם בשל המבצע הופסקה העבודה באתר, האם הגיעו חומרי בניין כסדרם - והאם בכלל שיבש המבצע את העבודות ועד כמה. כמו כן, אם המבצע אכן גרם לעיכוב בעבודות, על הקבלן היה להודיע לרוכשים בזמן אמת ובהודעה מנומקת אודות דחיית מועד המסירה".

לעניין הטענה השנייה, בית המשפט קבע כי בניגוד למוסכם בחוזה המכר, הקבלן לא נקט ב"מאמצים סבירים" למנוע את העיכוב. "אף שהדירה הייתה אמורה להימסר במרץ 2015, רק חודשיים לאחר מועד המסירה שנקבע בחוזה פנה הקבלן לראשונה לרשות הרלוונטית בעניין היעדר חיבור התשתיות", הם מסבירים.

לדבריהם, "מעבר לכך, הקבלן לא עשה כל פעולה נוספת כדי להביא לחיבור התשתיות". לפיכך קבע בית המשפט שהקבלן לא הוכיח כי פעל במאמץ סביר כדי למנוע את האיחור במסירת הדירה, דחה את טענות הקבלן והורה על פיצוי הרוכש.

האם העיכוב במסירה הוא בזמן סביר?

לא פעם רוכשי דירות מזמינים מהקבלן שינויים או תוספות בדירה הנרכשת. בשל השינויים הללו, אשר לרוב דורשים ביצוע עבודה נוספת בדירה, מוסכם בחוזי מכר רבים כי הקבלן יהיה רשאי לדחות את מועד המסירה. אולם, לדברי עוה"ד סביליה והלר - קבלנים רבים עושים שימוש בסעיף זה בחוזה, על מנת לדחות את מועד המסירה בתקופה שאיננה פרופורציונלית לתקופת העבודה שבוצעה בפועל.

"במקרה שהגיע עד לפתחו של בית המשפט העליון נדונה הסוגיה שהיא בעלת השלכות רוחב לחוזי מכר רבים", אומרים עוה"ד סביליה והלר. "נקבע בחוזה המכר ששינוי שיוזמן בדירה, יידחה את מועד המסירה למשך תקופת ביצוע העבודה, ולא פחות מ-60 ימים. בית המשפט קבע כי הסכמה חוזית על דחיית מועד המסירה איננה נוגדת את החוק. אולם יש לבחון האם מדובר בקביעת מועד מסירה חדש, או בניסיון של הקבלן לפטור עצמו מחובת הפיצויים בגין איחור במסירה".

"בית המשפט מצא שהוראה חוזית רחבה, המאפשרת לקבלן לדחות את מועד המסירה בגין כל שינוי או תוספת - מבלי לקבוע מועד חדש באופן ברור - הוא מצב פסול שאינו עומד בהוראות החוק", הם ממשיכים, "הרי במצב של הזמנת כל שינוי בדירה, הקבלן אינו כפוף לשום הגבלה, למעט משך הזמן שבו יבוצעו השינויים. נושא זה מצוי בשליטת הקבלן בלבד. יתרה מכך, הרוכש אינו יכול לדעת מה המועד שתימסר לו הדירה".

אז מה עושים במצב כזה? "בית המשפט קבע כי על מנת לעמוד בדרישת החוק, אפשר, למשל, לצרף לחוזה המכר טבלה שתגדיר פרקי זמן קבועים ומוגדרים מראש, שיפרטו את תקופת הדחייה בגין בקשת שינויים מסוימים".

בנייה (ShutterStock)
(צילום אילוסטרציה: shutterstock)

ומה לגבי אחריות הקונה?

לידיעתכם: גם לקונה יש אחריות. כן, לעתים לא מעטות נוצר מצב שבו לרוכש ישנה אחריות על העיכוב במסירת הדירה. כך לדוגמא, כאשר הרוכש לא משלם את יתרת התמורה, או שהוא מסרב לקבל את הדירה בשל ליקויים שקיימים בדירה.
עוה"ד סביליה והלר מספרים כי בפני בית משפט השלום ברחובות הובא מקרה שבו הדירה נמסרה באיחור לרוכש הדירה. בין יתר טענות הקבלן, נטען שהרוכש לא שילם את יתרת התמורה לקבלן, ולפיכך סירב הקבלן למסור את החזקה בדירה לרוכש.

"טענת הרוכש הייתה שכיוון שלא ידע מה מועד המסירה, התעכב בנטילת המשכנתא על מנת שלא לשלם ריביות מיותרות, ועל כן לא שילם את מלוא התמורה", הם מסבירים, "בית המשפט השית על הרוכש חלק מהאחריות לעיכוב במסירה, היות שלא פנה אל הקבלן כדי להודיע על דחיית מועד התשלום בהתאם למועד המסירה הנדחה".

לדבריהם, "בפרויקט בקרית מוצקין, סירב אחד הרוכשים לקבל את החזקה בדירה היות שלטענתו היא לא הייתה ראויה למגורים בשל ליקויים שונים. בית משפט השלום בקריות ערך הבחנה בין ליקויים שמהווים 'אי התאמה בממכר' לבין ליקויים שמביאים לידי מצב של דירה שאיננה ראויה למגורים".

בעניין זה קבע בית המשפט, כי הליקויים שבדירה אינם מונעים שימוש בדירה למגורים ועל כן היה על הרוכש לקבל את הדירה במעמד המסירה. "בית המשפט דחה את התביעה", הם מסכמים.