מחיר למשתכן: סוף למחיר זהה למ"ר בין פנטהאוז לקומה ראשונה

באוצר ובמשרד הבינוי החליטו לשים סוף לעיוות בתמחור הדירות במחיר למשתכן, ובמכרזים הבאים ייקבע כי מחיר למ"ר יהיה שונה בין הדירות הנמוכות, הגבוהות והמיוחדות

אתר בנייה של חברת אסיה סיירוס בדימונה (ראובן קסטרו)
(צילום: ראובן קסטרו)

עוד שינוי במכרזי מחיר למשתכן. לאחר שבמטה הדיור ובמשרד הבינוי והשיכון החליטו לערוך שינוי בהגרלות, ולשנות גם את הכללים הנוגעים להגדרות לגודל דירה למשתכן ונושאים נוספים, כעת מתכוונים אדריכלי התוכנית גם לחדד את הוראות המחיר. אם עד היום דירה מוזלת הייתה נמכרת על פי אותו מפתח של מחיר מוזל למ"ר, לא משנה אם היא דירת גן, דירה בקומה הראשונה, דירה בקומה התשיעית או הפנטהאוז. באוצר ובמשרד הבינוי הבינו שמדובר בכלל שגורם לעיוות מסוים ועומדים לשנות את החישוב המכרזים הבאים.

על פי החישוב החדש, תיערך דיפרנציאציה בין המחיר של הקומות השונות בפרויקט מחיר למשתכן. בקומות התחתונות של בניין מעל תשע קומות (לא כולל דירות הגן) תחול הפחתה במחיר המחושב ממחיר הזכייה של הקבלן במכרז. כלומר ההצעה של הקבלן שעמדה על מחיר למ"ר מוזל, כבר לא תהיה נכונה לכלל הדירות. על פי המנגנון שעתיד להיכנס לתוקף, בשלוש הקומות התחתונות תחול הפחתה במחיר הזכייה באחוז לקומה (הפחתה שתנוע בין 1% ממחיר זכיית הקבלן במכרז ועד 3%) ומקומה 7 תהיה עלייה של אחוז אחד ממחיר הזכייה בכל קומה. כך, הדירות הנמוכות יותר יהיו זולות יותר, הדירות בקומות הביניים יהיו על פי המחיר שנקבע במכרז והקומות העליונות יהיו יקרות יותר. למעשה מדובר בהתאמת החישוב לתמחור בשוק החופשי של הקבלנים כאשר ככל שדירה גבוהה יותר כך מחירה עולה וככל שיש דירות מיוחדות (דירות גן למשל) תימחורן שונה בהתאם.

החלטה זו אמורה לשים סוף לעיוות שגרם לכך שדירת פנטהאוז או דירות גן יימכרו באותו המחיר למ"ר כמו דירה בקומה ראשונה, מה שקורה היום במכרזים ובהגרלות של מחיר למשתכן. עכשיו נותר לראות כיצד הקבלנים יעכלו את השינוי החדש וכיצד זה יבוא לידי ביטוי במכרזים, בתמחור הדירות וגם כיצד הזכאים יקבלו את השינוי. נזכיר כי עד היום זכאי שזכה במקומות הראשונים בהגרלה "נהנה" מאותו עיוות כאשר היה יכול לבחור דירה במיקום טוב יותר באותו המחיר בעוד הזכאים שזכו במקומות האחרונים הרגישו בדיוק להפך.

במקביל, במשרד הבינוי והשיכון מתכוננים כעת ליישם את חלקה הנוסף של תוכנית מחיר למשתכן, כפי שנקבע בתוכנית מלכתחילה, ועומלים על הדרך בה יוכלו גם משפרי דיור להוציא תעודת זכאות. נציין כי בכל הנוגע למשפרי דיור והאפשרות שלהם לגשת להגרלות מחיר למשתכן, לא מדובר בהחלטה חדשה אם כי בהחלטה שהתקבלה כבר לפני מספר חודשים ונמצאת בתקנון התוכנית. במקביל חשוב להדגיש כי משפרי הדיור יקבלו את ההזדמנות לרכוש הדירה במחיר מופחת רק לאחר שכל הזכאים לתוכנית מחיר למשתכן (בסדרה א' ובסדרה ב') קיבלו את ההזדמנות לעשות כן. עוד נדגיש כי גם משפרי הדיור יצטרכו ככל הנראה להוציא תעודות זכאות על פי מנגנון חדש עליו עובדים כעת במשרד הבינוי והשיכון.

על פי ההחלטה שעודכנה כהחלטת מועצת מקרקעי ישראל לפני מספר חודשים: "לא נרכשו על ידי הזוכים בהגרלה והזכאים ברשימת ההמתנה מלוא דירות מחיר למשתכן הכלולות במכרז, יהיה הזוכה במכרז רשאי, באישור מוקדם של משרד הבינוי והשיכון, למכור את יתרת הדירות שלא נמכרו כאמור, לחסרי דירה או למשפרי דיור, בתנאים שנקבעו במכרז ובמחיר שלא יעלה על המחיר שנקבע במכרז". כלומר, רק לאחר מיצוי כל זכויות הזכאים תתאפשר מכירה למשפרים במחיר מוזל. נציין כי במטה הדיור מסבירים כי במידה ומדובר במספר קטן של דירות הקבלן ישווק את הדירות בעצמו, ואם מדובר במספר גדול של דירות, מעל 25 דירות, המכירה תתבצע במסגרת הגרלה.

עוד נקבע באותה החלטת מועצה כי "בתום שנה מיום קיום ההגרלה, ולאחר שהותר לזוכה במכרז למכור את יתרת הדירות כאמור לעיל, יהיה הזוכה במכרז רשאי למכור את יתרת הדירות לחסרי דירה ולמשפרי דיור שלא במסגרת התנאים והמחיר שנקבעו במכרז, ובלבד שקיבל את אישור משרד הבינוי והשיכון".

כלומר, אם חלפה שנה, ואין רוכשים לדירות המוזלות, הדירות שנותרו יוכלו להימכר על ידי הקבלן במחירי שוק. נציין כי בין שני הסעיפים קיימת סתירה, משום שסביר להניח שאם זכאים לא ירצו לרכוש דירה מוזלות, ייתכן ומשפרי דיור כבר ירכשו אותה במחיר מופחת. אבל ייתכן שבשל ריבוי הזכאים, והתהליך הארוך של ההגרלות החוזרות, יווצר מצב שתחלוף שנה מיום קיום ההגרלה, ולא יימצאו רוכשים, ואז הקבלנים יוכלו לכאורה למכור הדירות במחיר שוק. כיום עוד מוקדם מידיי לנסות ולהבין כיצד מצב זה עשוי לקרות, אך ככל שתתקדם התוכנית, ייתכן והקבלנים יצטרכו לקבל הבהרות ממשרד הבינוי והשיכון ומטה הדיור באוצר האם את הדירות שנותרו לאחר שנה, יוכלו למכור למשפרים במחיר שוק או מחיר מוזל.