כך מפספסת המדינה אלפי דירות פוטנציאליות באזורי הביקוש

סקירה שהגיעה לוואלה! נדל"ן חושפת היכן מסתתרות יחידות דיור שיכולות להיבנות על גבי מאות דונם הכי לוהטים במרכז הארץ. במקום מתחמי תשתיות, כפרי נוער, או מוסדות מדינה - ניתן להגדיל משמעותית את ההיצע בערים הגדולות ולצנן את השוק

מכון וולקני (ראובן קסטרו)
מכון וולקני (צילום: ראובן קסטרו)

תוכנית שנויה במחלוקת שמנסה לקדם שר החקלאות, אורי אריאל, בשנה האחרונה, מבקשת לפנות את מכון וולקני בשטח השיפוט של ראשון לציון - ולאפשר במקומו את הקמתן של כ-15 אלף יחידות דיור באחד האזורים המבוקשים ביותר בשוק הנדל"ן הישראלי. העתקת מכון וולקני, טוענים תומכי התוכנית, תסייע להגדלת הביקוש באותו אופן שבו פינוי מחנות צה"ל נדרש ממרכזי הערים. אולם סקירה חדשה חושפת כי מכון וולקני ובסיסי צה"ל אינם לבד.

באזורי הביקוש המרכזיים ביותר בישראל, קיימים מתחמים רבים שבהם פועלים מוסדות מדינה, מתחמים של חברות ממשלתיות, מתקני תשתית ושטחים אחרים - שאותם ניתן לפנות לאזורים מבוקשים פחות, ובמקומם לבנות דירות שיגדילו את ההיצע ויצננו במעט את השוק.

הסקירה החדשה, שבוצעה על ידי שמאי המקרקעין אהוד המאירי והגיעה לידי וואלה! נדל"ן, חושפת כי פינוי מוסדות ציבור, חברות ממשלתיות ומוסדות לאומיים ממרכז אזורי הביקוש, טומן בחובו פוטנציאל להקמתן של עשרות אלפי יחידות דיור חדשות, במקומות בהם ערך הקרקע מוערך במאות מיליוני שקלים ויותר.

לקריאה נוספת:
רוב הדירות נמכרו, מרבית החובות נותרו: המעצר של ענבל אור
בהפרש של 2 קולות: נדחה החוק להגנת חופי הים מבנייה
מעפולה עד מטולה: אלפי דירות חדשות בצנרת התכנון

מתחם חברת החשמל דרך בגין תל אביב (ראובן קסטרו)
מתחם חברת החשמל, דרך בגין, תל אביב (צילום: ראובן קסטרו)

במקום מבנה חברת החשמל - 500 יחידות דיור חדשות

עם הדוגמאות בסקירה השמאית, שבוצעה על ידי מחלקת המחקר במשרד המאירי, ניתן למנות מתחמים רבים במרכז הארץ, אך גם כמה בתל אביב עצמה. כך למשל, בית הסוכנות ברחוב קפלן בתל אביב - אחד הרחובות המבוקשים בעיר. מדובר במבנה השוכן בסמוך לרחוב ליאונרדו דה וינצ'י, המהווה את הגבול הדרומי של מתחם דרום הקריה ומשתרע על שטח של 190 דונם. המתחם כולל מבני משרדים בשטח כולל של 354 אלף מ"ר, מגדלי מגורים בשטח של 62.7 אלף מ"ר, וכן 37 מבנים טמפלרים שעברו שימור.

באזור זה רשות מקרקעי ישראל שיווקה רק לפני כשנה מגרש ביותר ממיליארד שקל לקבוצת רכישה, שצפויה להקים בו פרויקט. על פי הסקירה, שטח המגרש של בית הסוכנות משתרע על פני כ-2.4 דונם. על פי הערכות, הוא יכול לשמש להקמתן של כ-200 יחידות דיור, לאחר שייעוד הקרקע במקום ישונה. בסקירה נכתב כי שווי הקרקע בחלקה זו מוערך בכ-400 מיליון שקל.

בית ההסתדרות רחוב ארלוזרוב תל אביב (ראובן קסטרו)
בית הוועד הפועל, תל אביב (צילום: ראובן קסטרו)

מבנה נוסף הוא בניין הוועד הפועל של ההסתדרות ברחוב ארלוזורוב 93 בתל אביב. המבנה, שתוכנן ב-1949 על ידי צוות שכלל את בכירי האדריכלים בארץ (בהם דב כרמי, צבי מלצר, מריאן גרינהאוז, יצחק ישר ואחרים) הושלם ב-1956. הוא מצוי באחד הצירים המרכזיים בעיר ונחשב למבוקש למגורים, ובסמוך אליו נבנו בנייני יוקרה. גודלו של המגרש כ-14 דונם ומאפשר, להערכת המאירי, להקים בו מגורים בהיקף של כ-1,300 דירות. על פי ההערכות, שווי הקרקע בייעוד למגורים נע בין 3-4 מיליארד שקל.

מתחם נוסף שמוזכר בסקירה הוא של חברת החשמל הממוקם בדרך בגין בתל אביב, בקרבת אזור התחנה המרכזית הישנה. בסקירה מציין המאירי כי שטח המתחם הוא כשישה דונם וכי לאחר שינוי הייעוד בו למגורים, ניתן יהיה להקים בשטחו מגדלים בהיקף של כ-500 יחידות דיור. שווי הקרקע במתחם זה עומד על כ-1.3 מיליארד שקל.

קרקעות מבוזבזות (יח"צ)
מכון וולקני

שטחים חקלאיים אאוט - דירות חדשות אין

לצד המתחמים בתל אביב, כוללת הסקירה גם כפרי נוער שבתחומם קיימים שטחים חקלאיים בלתי מנוצלים. כך למשל, כפר הנוער דוד רזיאל שהוקם באמצע שנות ה-50 של המאה הקודמת על ידי עמותת חוות הנוער של תנועת בית"ר ברחוב רזיאל 24 בהרצליה. שטחו של הכפר משתרע על פני 27 דונם והוא סמוך לאזורי המגורים של העיר, מזרחית משכונות נווה ישראל ונווה אמירים.

על פי הסקירה, בחלקו של הקמפוס קיימים שטחים חקלאיים שאינם בשימוש חינוכי, ועל כן ניתן להשאיר את המוסד החינוכי במצבו הנוכחי הבנוי - ולשנות את ייעודי הקרקע בשטחים החקלאיים שאינם בשימוש לטובת מגורים. המאירי מעריך שניתן להקים כ-150 יחידות דיור באחד מאזורי הביקוש החשובים בישראל. שווי שטח זה בייעוד למגורים נע סביב 100 מיליון שקל.

מתחם נוסף הוא חוות הנוער הציוני בשכונת קטמון הישנה בירושלים. כפר נוער זה, הסמוך לפארק סאן סימון בעיר, משתרע על משבצת חקלאית בשטח 84 דונם - וגם בו מרבית שטחי החקלאות אינם בשימוש חינוכי ואינם מנוצלים. המאירי מציין כי נכון להיום, ישנה תוכנית מפורטת המצויה בהכנה; וניתן לנצל חלק ניכר משטח חוות הנוער לטובת בנייה למגורים בהיקף של 400-500 יחידות דיור. על פי ההערכות, שווי שטח זה ביעוד למגורים מוערך בכ-400 מיליון שקל.

בית הסוכנות רחוב קפלן תל אביב (ראובן קסטרו)
בית הסוכנות, רחוב קפלן, תל אביב (צילום: ראובן קסטרו)

הסקירה כוללת גם התייחסות למתחם הקריה החקלאית של מכון וולקני. בסקירה נכתב בין השאר כי במתחם העצום, בו שוכן גם מכון המחקר החקלאי (וולקני), פזורים מבנים בני 2-3 קומות ובהם פועלים משרד החקלאות, מכוני מחקר וקמפוס סטודנטים. כמו כן, פרושים בשטחי המתחם מבנים יבילים לצד חממות ושטחים חקלאיים.

סך כל שטח המבנים מוערך בסקירה בהיקף של כ-100 אלף מ"ר, המתפרשים על שטח קרקע של 3,000 דונם במרכז אזורי הביקוש. בסקירה נטען כי העברת המכון לצפון והעתקת מבנה משרד החקלאות לירושלים, עשויות להכניס לקופת המדינה מיליארדי שקלים. על פי ההערכות, בשטח זה ניתן פוטנציאלית להקים בין 15-25 אלף יחידות דיור. שווי הקרקע בייעוד למגורים עשוי לנוע בסכומים של למעלה מ-10 מיליארד שקל.

"על המדינה לבדוק את כל הנדל"ן הרשום על שם מוסדות לאומיים, משרדי ממשלה, חברות ממשלתיות וגופים ציבוריים שנמצאים במרכזי הערים. יש לבדוק האם הניצול בהם כלכלי, והאם ניתן לשנות את ייעודם למגורים. לקברניטי המדינה צפוי להתברר שיש קרקע ציבורית גם באזורי ביקוש שאפשר לייעדה למגורים, רק צריך לחשוב מחוץ לקופסה ולעשות מעשה", מסכם המאירי.