החיים בזיגזג: מחירי הדירות יעלו או יירדו?

שוק הדיור בהלם: "קיפאון" הקבלנים קוראים לזה - דווקא באמצע יולי. הנתונים המזגזגים משקפים את מבוכת השחקנים בשוק הנדל"ן העצבני, שבו ירידה בביקושים תוביל לירידה במחירים, שתוביל לירידה בקצב הבנייה - שתוביל בחזרה לעליית מחירים. פרשנות

טקס חתימת הסכם גג בעיר עכו 3 במאי 2017 (אדריאן הרבשטיין)
שר האוצר, משה כחלון (צילום: אדריאן הרבשטיין)

לאחר שורת מהלומות, שוק הדיור מתחיל להיכנס להלם. "קיפאון" מעדיפים קבלנים לקרוא לזה, דווקא באמצע יולי. הנתונים המזגזגים של מחירי הדירות, כפי שפורסמו אתמול ובסוף השבוע על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), משקפים את המבוכה של הקונים והמוכרים בשוק העצבני הזה. המניע המרכזי של העלילה הוא, כמובן, העלייה המסחררת - המסתכמת ב-4.5% ב-12 החודשים האחרונים.

ישראל היא שיאנית עולמית בגובה מחירי דירות בהשוואה לשכר - 150 חודשי משכורת. אין מדינה שבה החזיקו מחירי הנדל"ן בשיאים כאלה לאורך זמן. בחלק מהמקרים התפוצצה הבועה ברעש גדול, במקרה הטוב נקלע השוק למיתון שהוריד בהדרגה את המחירים.

הראשונים לצלצל בפעמוני האזעקה היו דווקא הבנקאים, שהומרצו על ידי בנק ישראל להגביל את קווי האשראי ולהיזהר בהלוואות לקבלנים. תוכנית "מחיר למשתכן" שהנהיג שר האוצר, משה כחלון, הכתה בקבלנים מכיוון אחר: המדינה, שהיא בעלת הקרקעות הגדולה, הפסיקה את המכרזים החופשיים והחלה לשווק קרקעות רק במסגרת התוכנית. קבלנים שלא זכו או לא השתתפו בתוכנית, נאלצו לחפש מגרשים בשוק הפרטי, והביקוש המוגבר העלה את מחירי הקרקעות ואת סיכוני השוק.

לקריאה נוספת:
הבהלה לנדל"ן: 350 דירות נמכרו בהנחה לעמיתי "חבר" תוך 7 שעות
יו"ר עמידר מסיים את תפקידו - תוכנית ההנפקה הענקית שלה יוצאת לדרך
פלוג: "אחרי עשור של עליית מחירי הדיור - מסתמנת יציבות"

נגידת בנק ישראל קרנית פלוג, מאי 2017 (ראובן קסטרו)
בענף הבנייה הזהירו את פלוג. קרנית פלוג (צילום: ראובן קסטרו)

מהלומה נוספת ניחתה על השוק מצד המשקיעים בדירות. משקיעים אמרנו? גם אלה שרוכשים דירה לצורך מגורים כבר רואים בה סוג של השקעה. וכאשר רואים שהמשקיעים בדירות להשכרה יוצאים מהשוק, כדאי גם לשאול למה. לא רק החשש ממיסוי דירה שלישית מעיק על המשקיעים - כאשר שכר הדירה מניב במקרה הטוב 50 אלף שקל בשנה; והציפייה לירידה או לפחות לקיפאון במחירי הדירות גוברת - השקעה בדירה אינה בהכרח רעיון עסקי מוצלח.

זכאי מחיר למשתכן עלולים לגלות שקיבלו הטבה קטנה מדי

פלטפורמות להלוואות פרטיות, למשל, מציעות תשואה גבוהה לא פחות גם במסלולים סולידיים יחסית. אם תהיה האטה משמעותית בשוק, עלולים גם משתתפי הגרלות מחיר למשתכן, ביחוד בפריפריה, לגלות שעשו מקח טעות, וההטבה שקיבלו קטנה מכפי שנדמה היה להם בעת הזכייה.

שוק הדירות גמיש באופן המטעה לעתים גם מומחים: רוכשי הדירות יודעים להשהות החלטות ולעכב רכישה. למרות הכישלון המתמשך של הממשלה (וקודמותיה) ביצירת שוק שכירות, יש בישראל היצע רב של דיור להשכרה; ועליית המחירים בשוק זה מפגרת מאוד אחרי מחירי הדירות לקנייה.

גם מוכרי הדירות והקבלנים יודעים להתאים את עצמם: מי שרכשו קרקעות פרטיות, אינם כבולים להתחייבות לבנות בתוך פרק זמן מסוים; ומי שהתחיל לבנות - יכול להשהות את מכירת הדירות בתקופות שבהן השוק חלש.

לאחרונה מדווחים קבלנים שגם מחירי הקרקעות לבנייה מתחילים לרדת. נראה שמוכרי הקרקעות לא התגייסו במפתיע למאמץ להורדת יוקר המחייה והביקוש לקרקעות החל לרדת. כל זה עשוי להוביל בקרוב לירידת מחירים בענף, אבל ירידה בקצב הבנייה עלולה להביא בהמשך למחסור ולעלייה מחודשת במחירי הדירות.

כך, על כל פנים, אמרו מנהלי ענף הבנייה לנגידת בנק ישראל, קרנית פלוג, במפגש שהתקיים בסוף השבוע שעבר: "הקיפאון יגרום לכך שהמחירים ישובו לעלות" - אמר נשיא התאחדות בוני הארץ, רוני בריק, לפלוג.