השוק הלוהט בתל אביב: זינוק באכלוס משרדי הפאר

לא רק ביקושים לדירות בעיר ללא הפסקה: במחצית הראשונה של 2017 שכרו יותר חברות משרדי פרימיום במגדלי תעסוקה מאשר במחצית הקודמת. דמי השכירות ירדו במתינות

בניינים בתל אביב. מרץ 2017 (ראובן קסטרו)
ירידה של 1%-2% בדמי השכירות בתל אביב (צילום: ראובן קסטרו)

בשבועות האחרונים פורסם כי חברות היי טק בולטות מתכוונות לשכור שטחי משרדים במגדלי תעסוקה חדשים בתל אביב. אחרי שבדקנו את מחירי השכירות למשרדים בערים מרכזיות ברחבי הארץ - כעת הגיעה זמנה של העיר ללא הפסקה. סקירה שערכה חברת אינטר ישראל יועצי נדל"ן, זרוע הפעלות המקומית של פירמת ייעוץ הנדל"ן הבינלאומית Cushman & Wakefield, בחנה את מחירי השכירות למשרדים בתל אביב, כמו גם את קצב האכלוס.

על פי הנתונים, בחציון הראשון של 2017, זינק קצב האכלוס של משרדי פרימיום, המסווגים Class A במרכז העירונית הראשי של תל אביב מכ-20 אלף מ"ר בחציון השני של 2016 לכ-88 אלף מ"ר בחציון הנוכחי. עורכי המחקר מציינים כי הגידול בקצב האכלוס התאפשר בשל תוספת שטחי משרדים Class A במחצית האחרונה של השנה, אשר עמדה על כ- 160 אלף מ"ר.

ב-12 החודשים האחרונים, קצב האכלוס הסתכם בכ-110 אלף מ"ר - נתון הדומה לקצב האכלוס ב- 12 החודשים שלפניו. מתוך היצע השטחים שהתווספו, אוכלסו כ-74% - דבר שהוריד את שיעור התפוסה בחציון הנוכחי לכ-96% לעומת החציון הקודם, בו השיעור היה כ-97.4% (כולל בני ברק ורמת החייל).

סקירת שוק המשרדים התבססה על כ-2.6 מיליון מ"ר שטחי משרדים ב-150 מגדלים יוקרתיים בגוש דן. מדובר במדגם שכלל 82 מגדלים בשטח כולל של כשני מיליון מ"ר. בתל אביב נסקרו שישה צירי מע"ר (מרכז עסקים ראשי) מרכזיים - רוטשילד, שאול המלך, ציר החוף, מנחם בגין, יגאל אלון ורמת החייל. בנוסף נסקרו ציר הבורסה ברמת גן ומתחם התעסוקה BBC בבני ברק.

כאמור, בחציון הנוכחי התווספו שטחי משרדים מפוארים בשטח של כ-160 אלף מ"ר. מתוך ההיצע החדש, כ-74% כבר אוכלסו, דבר המלמד על ביקוש ער לשטחי משרדים. מנגד, היצע של שטחי משרדים במבנים קיימים (בעיקר שטחים קטנים יחסית - של עד 300 מ"ר) עומדים ריקים כבר מספר חודשים.

לדבי עורכי המחקר, בעלי המשרדים הקיימים מתחילים להרגיש את התחרות הגוברת מצד המגדלים החדשים, ונאלצים להוריד את דמי השכירות על מנת לשמור ולמשוך שוכרים חדשים. מהלך זה יכול להסביר את ההתמתנות בדמי השכירות בחציון הנוכחי לעומת הקודם. להערכתם, ההיצע הנוסף שצפוי להתווסף עד סוף 2017 (כ-300 אלף מ"ר) ישפיע גם הוא על המחיר הממוצע.

בתי עסק ברמת החייל (צילום מסך , גוגל סטריט וויו)
מתחם רמת החייל (צילום מסך: גוגל תמונות)

ההפתעה הגדולה: רמת החייל; האזור המוביל - רוטשילד

אז כמה עולה לשכור משרדים באזורים המרכזיים בתל אביב? בחציון הנוכחי נרשמה ירידה של כ- 2% במחירי השכירות במע"ר תל אביב, אשר הגיעו בממוצע לכ-100 שקל למ"ר (לא כולל בני ברק ורמת החייל), לעומת כ-102 שקל למ"ר בחציון השני של 2016. כאשר כוללים את בני ברק ורמת החייל, דמי השכירות עומדים בממוצע על כ-94 שקל למ"ר לעומת כ-95 שקל למ"ר בחציון הקודם, ירידה של כ-1% בלבד, זאת עקב זינוק של כ-6% בדמי השכירות ברמת החייל.

ציר רוטשילד ממשיך לשמור על רמת המחירים הגבוהה ביותר. בחציון המסוקר נותרו דמי השכירות הממוצעים על כ-112 שקל למ"ר כפי שנרשמו בחציון הקודם. אשר לציר שאול המלך, בהמשך לחציון הקודם, ממשיכה להירשם ירידת מחירים גם בחציון הראשון של השנה. המחיר הממוצע ירד לכ-107 שקל למ"ר, לעומת מחיר ממוצע של כ-109 שקל למ"ר בחציון הקודם וכ-111 שקל למ"ר בחציון שלפניו. למרות הירידה בדמי השכירות, ציר שאול המלך שומר על רמת מחירים גבוהה - שני לציר רוטשילד.

בציר מנחם בגין נרשמה ירידה מינורית; דמי השכירות הממוצעים עומדים על כ-106 שקל למ"ר לעומת 107 שקל למ"ר בחציון הקודם. בציר יגאל אלון נרשמה יציבות בדמי השכירות עם כ-98 שקל למ"ר גם בחציון הנוכחי.
במתחם הבורסה ברמת גן ירדו דמי השכירות לרמה של כ-91 שקל למ"ר לעומת החציון הקודם, בו דמי השכירות עמדו על רמה של כ-93 שקל למ"ר. בקו החוף נרשמה יציבות במחירי השכירות העומדים על כ-78 שקל למ"ר.

במתחם BBC בבני ברק גם נרשמה יציבות במחירי השכירות, העומדים על כ-78 שקל למ"ר; ובמתחם רמת החייל חלה ההפתעה הגדולה של החציון הנוכחי: זינוק של כ-6% בדמי השכירות ל-78 שקל למ"ר, מרמה של כ-74 שקל למ"ר בחציון הקודם.

שוק המשרדים 2017-2020: מה צפוי לנו בשנים הקרובות?

על פי התחזית של עורכי המחקר, במחצית השנייה של 2017 עתידים להתווסף לשוק המשרדים כ-300 אלף מ"ר, כך שצפויים להתווסף בשנת 2017 כ-460 אלף מ"ר; בשנת 2018 כ-220 אלף מ"ר; בשנת 2019 כ-70 אלף מ"ר; וב-2020 כ-520 אלף מ"ר. בסך הכול מדובר בכ-1.3 מיליון מ"ר בארבע שנים.

מאחר שקצב האכלוס עומד על 110 אלף מ"ר לשנה, והתחזית היא לעודף שטחי משרדים של למעלה מ-800 אלף מ"ר בסוף 2020, עורכי המחקר צופים כי הדבר יוביל לירידת מחירים. יחד עם זאת, יש להבחין הבחנה ברורה בין שטחי משרדים הנמצאים בבניינים בבעלות יחידה, לבין שטחים מרובי בעלים. ככל הנראה תירשם ירידה בדמי השכירות, אולם זו תהיה מתונה הרבה יותר בבניינים בבעלות יחידה.