משבר דיור? עלייה של 20% ברכישת דירות ע"י זוגות צעירים בת"א

באוצר פרסמו סקירת נדל"ן שטוענת כי הקיפאון בשוק ממשיך להעמיק, עם נתון שלפיו באפריל-מאי השנה חלה ירידה של 17% במספר העסקאות לעומת אשתקד. אולם כשצוללים לנתונים רואים שבמאי חלה עלייה במספר הדירות שרכשו הצעירים - בת"א וחיפה

בני ברק ממעוף הציפור (ראובן קסטרו)
(צילום אילוסטרציה: ראובן קסטרו)

בחודשים אפריל-מאי השנה חלה ירידה של 17% במספר עסקאות הנדל"ן בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד - כך עולה מסקירה שפרסם היום (ראשון) אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר. נתונים ראשוניים לחודש יוני מצביעים אף הם על רמה נמוכה יחסית של עסקאות.

על פי הנתונים, באפריל השנה נרכשו 6,500 דירות - ירידה חדה של 27% בהשוואה לאפריל אשתקד. במאי עמד מספר העסקאות על 8,500 דירות - ירידה של 7% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. למעט חודשים בהם חלים חגי תשרי או פסח, רמת העסקאות במאי האחרון הייתה הנמוכה ביותר מאז אוגוסט 2014, אשר עמד בצל ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס.

אשר למכירת דירות חדשות, בניכוי מכירות "מחיר למשתכן", הגיעה בחודשים אפריל-מאי לשפל של 1,500 דירות בממוצע לחודש. מדובר בירידה חדה של 38% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, והרמה הנמוכה ביותר מאז מאי 2014.

באוצר מציינים כי גם בהכללת המכירות במסגרת "מחיר למשתכן" עומד סך העסקאות בדירות חדשות בחודשים אפריל-מאי על רמה נמוכה, של פחות מ-2,000 דירות לחודש בממוצע.
באוצר מציינים כי ירידה זו מוצאת ביטוי ברמת שפל בתזרים המזומנים ממכירת דירות של הקבלנים. למעשה, היקף המכירות של הקבלנים בשלושת החודשים האחרונים הגיע לרמתו הנמוכה ביותר בשנתיים וחצי האחרונות, כ-3.5 מיליארד שקל בלבד. לשם השוואה, במאי אשתקד עמד סכום זה על 5.3 מיליארד שקל.

עוד בוואלה! נדל"ן:
זכאי מחיר למשתכן חוששים: "הכסף יהיה תקוע 9 שנים"
שכירות ארוכת טווח: הממשלה אישרה שורת הטבות מס
פרויקט הסטודנטים ביפו התעכב שנתיים - המשנה ליועמ"ש התערב

המשקיעים: צניחה היסטורית ברכישת דירות

משקל המשקיעים בסך הרכישות בחודשים אפריל-מאי התייצב על רמה נמוכה של 16%. "מלאי" הדירות המוחזק בידי משקיעים הוסיף לרדת. גידול חד במכירות המשקיעים נרשם באזור חיפה והצפון, בפרט של "מרובי נכסים". סך הדירות שרכשו המשקיעים באפריל עמד על 1,100 דירות - צניחה של 40% לעומת אפריל אשתקד. זוהי גם אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמה ברכישות המשקיעים בהשוואה היסטורית.

בפילוח גיאוגרפי בולט אזור חיפה בירידה חדה ברכישות המשקיעים באפריל-מאי. כך, באפריל הסתכמו רכישות המשקיעים באזור זה ב-137 דירות בלבד, ירידה של 55% בהשוואה לאפריל אשתקד. במאי נרכשו באזור זה 170 דירות - ירידה של 38% בהשוואה למאי אשתקד. באוצר מציינים כי אלו שיעורי הירידה הגבוהים ביותר בהשוואה ארצית.

מכירות המשקיעים באפריל הסתכמו ב-1,500 דירות גם כאן מדובר בירידה בשיעור של 18% בהשוואה לאפריל אשתקד. עם זאת, במאי נרשם גידול של 2% בהשוואה למאי אשתקד, כאשר גידול זה בולט בעיקר באזור חיפה והצפון. באזורים אלו גדלו מכירות המשקיעים בחודש מאי בשיעורים שמעל 20%.
גידול משמעותי של 14% נרשם גם באזור באשר שבע.

מנגד, ירידה חדה של 20% במכירות המשקיעים באזור תל אביב מיתנה את הגידול במכירות המשקיעים ברמה הארצית. באוצר מעריכים כי ייתכן שפערים אלו במכירות המשקיעים, בין תל אביב לבין הפריפריה, מבטאים פערים בציפיות המשקיעים ביחס להתפתחות המחירים באזורים אלו.

מבין הדירות שנמכרו על ידי משקיעים מתחילת 2017, בגין כ-500 דירות הוגשו בקשות לקבלת מענק בגובה מס השבח ששולם (עד תקרה של 85 אלף שקל), בהתאם לחוק מס דירה שלישית. כחמישית מבקשות אלו הן בגין דירות באזור חיפה. שיעור מעט נמוך מזה נמצא בבאר שבע (18%). כ-300 משקיעים נוספים מכרו מתחילת השנה לפחות שתי דירות, אולם לא הגישו בקשה לקבלת המענק.

טיילת תל אביב (יח"צ)
מבוקשת מאז ומתמיד. טיילת תל אביב (צילום: יח"צ)

רוכשי דירה ראשונה: חוזרים לקנות בתל אביב

רכישת דירות על ידי מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה הסתכמה באפריל ב-3,100 דירות - ירידה של 17% בהשוואה לאפריל אשתקד. במאי עלה מספר הדירות שרכשו הזוגות הצעירים ל-4,000 דירות, אולם באוצר מדגישים כי כ-500 דירות נרכשו במסגרת "מחיר למשתכן" (לעומת 290 באפריל), בעיקר שדרות ובעתלית. בניכוי רכישת הדירות המוזלות, נרשם גידול של 7% ברכישות הזוגות הצעירים במאי השנה, בהשוואה למאי אשתקד.

עיקר הגידול ברכישות הזוגות הצעירים במחירי שוק התרכז בתל אביב (גידול של 20%) ובחיפה (גידול של 50%) עם זאת, באוצר מציינים כי "הגידול החריג ברכישות הזוגות הצעירים באזור חיפה התרכז בדירות שמכרו המשקיעים באזור זה. כך, למעלה ממחצית (55%) מהדירות שמכרו המשקיעים בחיפה במאי, היה למי שעבורם זוהי דירתם הראשונה". שיעור זה גבוה משמעותית בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (40%) והגבוה ביותר בהשוואה ארצית. אשר לתל אביב, ככל הנראה חל גידול ברכישות משום שבעיר אין בשלב זה תוכנית מחיר למשתכן המאפשרת רכישת דירות מוזלות.

אשר למשפרי הדיור, על פי נתוני האוצר חלה ירידה של 16% ברכישת דירות בחודש מאי בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. זאת בהמשך לירידה מאז חודש מרץ האחרון. באוצר מעריכים כי הירידה החדה ברכישות המשקיעים, והמתנת הזוגות הצעירים למכרזי "מחיר למשתכן", הם בין הגורמים שהביאו לירידה ברכישות משפרי הדיור בחודשים האחרונים. זאת משום שהם קהל היעד העיקרי לדירות אותן הם אמורים למכור עם רכישת הדירה החדשה.

טבלה סקירה מחירי דירות אוהד דנוס ( , אוהד דנוס)
מקור: אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

מחירי הדירות: ירידה של 0.6% ברבעון הראשון

בתוך כך, מסקירה שפרסם הבוקר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, אוהד דנוס, עולה כי ברבעון הראשון של 2017 חלה ירידה של 0.6% במחירי הדירות לעומת הרבעון האחרון של 2016. בסך הכול עלו מחירי הדירות מאז הרבעון הראשון של 2016 ועד הרבעון הראשון של 2017 בשיעור של 6.1%.

על פי הנתונים, בירושלים חלה ירידה של 6%, בתל אביב ירידה של 5% ובחיפה נרשמה ירידה של 5%. עליות מחירים נצפו בערים אשקלון ורחובות, בשיעור של 4%; וכן עליות של 3% ו-2% בערים רמלה ובאר שבע בהתאמה. קיפאון נרשם במחירי הדירות במודיעין.

דנוס החל לפרסם את הסקירה בשנה שעברה, לאחר שהוחלט לבטל את הסקירות של השמאי הממשלתי במשרד המשפטים לטובת נתונים בלעדיים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). כיום לשכת השמאים אינה מפרסמת סקירה למחירי הדיור, אולם דנוס החליט להמשיך בפרסומים, באותה השיטה בה סקר השמאי הממשלתי את המחירים.

הסקירה התבססה על דירות בנות ארבעה חדרים (חדשות ומיד שנייה) בבנייה רוויה (לגובה), שהן המוצר השכיח בשוק הדירות העירוני הכללי, ב-16 ערים מרכזיות ברחבי הארץ. בסך הכול נבחנו כ-3,500 עסקאות. לדברי דנוס, "האופטימיים יאמרו כי עליית מחירי הדיור בבלימה, אך הרוב מסכימים כי הרבעון הראשון אינו חייב להעיד על שיתרחש בהמשך".