כל מה שאתם צריכים לדעת לפני החתימה על חוזה שכירות

עונת הקיץ היא גם עונת מעברי הדירות ורבים מהישראלים מתגוררים בשכירות. רגע לפי שחוק שכירות הוגנת מגיע להצבעות במליאה, בדקנו מה אומר החוק כיום לגבי בעלי הבתים, וגם האם מותר לפנות שוכר שלא שילם בזמן בכוח? צפו בראיון באולפן וואלה! NEWS

שוק השכירות בישראל עדיין אינו מפוקח. אמנם חוק שכירות הוגנת אושר בוועדת החוקה של הכנסת - אבל עדיין לא עבר את הליך ההצבעות במליאה. ובכל מקרה, בעלי הבתים עדיין יכולים להעלות את שכר הדירה ולהוסיף לחוזה השכירות סעיפים שלא תמיד מיטיבים עם השוכרים. שוחחנו עם עו"ד אלון אבלה, מומחה בנדל"ן ומקרקעין, ובדקנו מה צריך לדעת כאשר עובדים לגור בשכירות.

אז מה הדבר הראשון שצריך לדעת לפני שחותמים על חוזה? לדברי עו"ד אבלה, "הרובד הראשון - לבדוק את הנכס עצמו, מצבו הפיזי, מיקומו, האם הוא מתאים לדרישות ולצרכים של השוכר. כדאי לבדוק את מצב הבנייה של הבניין ואת הסביבה. לדוגמה, האם יש חניה באזור; האם יש גנים, בתי ספר, גן משחקים; בתי כנסת, או מבני ציבור אחרים; מוקדי בילוי; מבני תעשיה, אזורים עם רעש, זיהום אוויר, ריחות לא נעימים, אבק, וכו'".

הוא מוסיף כי "צריך לראות האם צפויות עבודות בנייה בבניין, בבניינים השכנים או ברחוב, שיכולות להשפיע על ההנאה והשימוש מהנכס. יש לבחון האם הבניין מתפורר או מצבו טוב. המצב האופטימלי הוא לבצע את כל הבדיקות המקדמיות בשעות הבוקר ובשעות הערב. ברוב המקרים המשכיר יבחר להראות ולהציג את הדירה בזמן שהכול שקט ורגוע ושובה לב".

הרובד השני, ממשיך עו"ד אבלה, הוא ביצוע בדיקה משפטית של הסכם השכירות. "צריך לבחון - האם מדובר בהסכם שכירות סטנדרטי או הסכם דרקוני; מהן התניות ההסכם - כמה ההסכם 'נוקשה' כלפי השוכר, מהן ההגנות המשפטיות בהסכם; בכלליות, האם ההסכם מאוזן והוגן - או שהוא מוטה באופן חד צדדי כלפי המשכיר בלבד. יש לשים לב במיוחד לסעיפים הנוגעים לתיקונים; סעיף יציאה ושוכר חלופי; בטוחות, בדגש על גובה הבטוחה והזמן להשבתה; ביטול ההסכם; ומצב המושכר בסיום תקופת השכירות".

עוד על שכירות הוגנת בוואלה! נדל"ן:
"מלונה להשכרה", דירה בלי מקלחת: מצעד הדירות הלא ראויות למגורים
שכירות הוגנת: האותיות הקטנות מאחורי החוק שלא יוריד לכם את שכר הדירה
חוק שכירות הוגנת עבר בוועדת החוקה של הכנסת

אפשר לפנות שוכר בכוח?

ומה קורה אם השוכר לא שילם שכר דירה בזמן - מותר לפנות אותו בכוח? לדברי עו"ד אבלה, "תשלום דמי שכירות הוא הבסיס החוזי-מסחרי ליחסי השכירות. אי תשלום דמי שכירות מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות, המזכה את המשכיר בביטול ההסכם. יחד עם זאת, ולפי החוק והדין בישראל, לא ניתן לפנות את השוכר הסורר בכוח - והדרך החוקית היא לפתוח כנגדו בהליכים משפטיים".

עוד הוא מוסיף כי "הפסיקה אינה רואה בעין יפה עשיית דין עצמי ופינוי בכוח, כי פעולות אלה פוגעות בשלטון החוק ובסדר הציבורי. עם כל עוגמת הנפש וההוצאות הכספיות הרבות, אין ברירה אלא לפתוח בהליכים משפטיים. זאת מאחר שכאמור, בפסיקה נקבע כי סעיפים בחוזה שכירות דירה, המתירים במקרה המתאים למשכיר לפנות את השוכר בכוח, להחליף מנעולים, לנתק את הנכס ממים, חשמל ומציוד, אינם חוקיים, הם נוגדים את תקנת הציבור והם חסרי תוקף".

מפתח לבית (ShutterStock)
(צילום אילוסטרציה: ShutterStock)