נתוני המשכנתאות חושפים: רוכשי דירות זולות מסתכנים יותר

נתוני בנק ישראל לחודש מאי מצביעים על עלייה זמנית בלבד ומלמדים ששוק הדיור בקיפאון. המגמה המדאיגה שנחשפת - הסיכונים שנדרשים העשירונים הנמוכים לקחת על עצמם כדי לרכוש דירה, גבוהים בהרבה מרוכשי הדירות הבינוניות והיקרות. ניתוח וואלה! נדל"ן

אתר בנייה בקריית אונו 14.8.2016 (ראובן קסטרו)
(צילום: ראובן קסטרו)

נתוני המשכנתאות שפרסם בנק ישראל לחודש מאי השנה מלמדים על התמתנות מסוימת בענף, ועל מגמות מדאיגות בשוק הדירות הזולות. חלקם של רוכשי הדירות הזולות בשוק המשכנתאות יורד, והסיכונים שנדרשים העשירונים הנמוכים לקחת על עצמם כדי לרכוש דירה גבוהים בהרבה מהסיכונים של רוכשי הדירות הבינוניות והיקרות.

הפעילות בענף התרחבה אמנם לעומת מרץ, שהיה חודש שפל, אולם קניית דירות היא פעילות עונתית ולקראת הקיץ תמיד גוברת הפעילות. בהשוואה למאי 2016 ניכר צמצום של 15% מ-5.34 מיליארד שקל ל-4.55 מיליארד שקל. ירידה דרמטית יותר של 25% נרשמה במשכנתאות לדירות זולות יחסית בשווי של 800-1,200 שקל.

הקיטון במספר המשכנתאות הוא נתון נוסף המחזק נתונים קודמים המצביעים על האטה בקצב מכירת הדירות. הירידה במספר העסקות אינה מעידה בהכרח על ירידת מחירים: נתוני המכירות של דירות חדשות והמחירים ברבעון הראשון מצביעים באופן חד משמעי על עליה של כ-8% במחירי הדירות בשנה האחרונה. אולם אם תימשך ההאטה בשוק היא עשויה להביא לפחות לירידת מחירים זמנית - במקרה שהקבלנים ייכנסו ללחץ וינסו לזרז את המכירות באמצעות מבצעי הנחות. לעת עתה, אין סימנים לכך בשוק.

לקריאה נוספת:
"המגמות בשוק הדיור לא תומכות בירידות מחירים במרכז"
המחיר המופקע לדירת 2 חדרים בשכונת נווה צדק בת"א
הצעת חוק: להגדיל את הקלות המס ליזמי שכירות ארוכת טווח

מחיר למשתכן עפולה (שלומי גבאי)
שיעור המשתמשים באשראי גבוה בקרב רוכשי דירות במחיר 400-800 אלף שקל הוא 42% (צילום: שלומי גבאי)

ירידה דרמטית בשיעור המינוף בהלוואות

ירידה דרמטית הרבה יותר חלה בשיעור המינוף בהלוואות שלוקחים המשתכנים, כלומר, שיעור ההלוואה מהמחיר הכולל של הדירה. סכום ההלוואות במינוף גבוה, בין 60% ל-75% ממחיר הדירה, ירד כמעט ב-30% מ-1.72 מיליארד שקל במאי 2016 ל-1.23 מיליארד שקל במאי השנה. נתונים אלה משתלבים יפה במגמת ההאטה בשוק: הבנקים, בהנחיית בנק ישראל החמירו את תנאי האשראי נוכח עליית הסיכונים בשוק, והם דורשים מרוכשים הדירות להציג שיעור גבוה יותר של הון עצמי על מנת לקבל את המשכנתא. גורם נוסף לירידת המינוף הוא צמצום פעילותם של המשקיעים בשוק: בעבר נטו הבנקים לאשר למשקיעים בדירות מינוף גבוה, שכן במקרה של הסתבכות פיננסית, קל יותר לבנק לממש דירה המיועדת להשכרה לעומת דירה המשמשת למגוריו של בעל החוב.

למרות הירידה הכללית בשיעור המימון מהמכס, ראוי לשים לב להבדל בין המגזרים השונים. דווקא רוכשי הדירות הזולות מסתכנים באשראי גבוה, בשיעור של 60% ויותר מהנכס שלהם. שיעור המשתמשים במינוף גבוה יורד ככל שהדירה יקרה יותר. במגזר הרוכש דירות שמחירן נע בין 1.2 לשני מיליון שקל היה 30% מהאשראי בשיעור מינוף גבוה של יותר מ-60% מערך הדירה. במגזר הדירות בשווי 2-3 מיליון שקל השתמשו רק 12% מהלווים באשראי במינוף גבוה. שיעור המשתמשים באשראי גבוה בקרב רוכשי דירות במחיר 400-800 אלף שקל הוא 42%. חלק מהבדלי המינוף הגבוהים בין המגזרים יכולים להיות מוסברים בפעילות גבוהה של משקיעים ברכישת דירות זולות באזורים מסויימים. אולם אין על כך נתונים מוסמכים.

רמת הסיכון הגבוהה מצביעה על כך שמערכת האשראי משמשת לכאורה כמנגנון פיצוי המגשר על פערי הכנסות, ומנגישה את שוק הדיור גם למי שמתקשים לגייס הון עצמי בשיעור גבוה. הצד האחר של המטבע הוא שהעשירונים התחתונים חשופים לסיכון גבוה יותר של חדלות פירעון ותשלומי ריבית גבוהים, בנוסף לקשיי הפרנסה שלהם.