3 ממשלות, 3 תכניות שונות: כך נראה שוק הנדל"ן ב-6 השנים האחרונות

דיור למשתכן, מע"מ אפס, מחיר למשתכן - כל ממשלה והתכנית השאפתנית שלה לפתרון מצוקת הדיור. אבל האם המצוקה באמת נפתרה? וואלה! נדל"ן בדקה האם ובאיזו מידה הצליחה כל תכנית ליצור שינוי מגמה, כפי שטוענת כיום המדינה. פרויקט מיוחד

חדשות מתפרצות לפני כולם הורידו עכשיו הורידו עכשיו להורדת האפליקציה מ-Google Play להורדת אפליקציה מ-AppStore

השבוע פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) את מדד מחירי הדיור במקביל למדד המחירים הצרכן, שהצביע על ירידה במחירי הדירות בשיעור של כ-3% ברבעון הראשון של 2017. ניתוח של מדד השכירות דווקא הצביע על עליות בשכר הדירה, ואם שואלים את הקבלנים - בשנה הקרובה עדיין צפויות עליות, אם כי בקצב נמוך יותר.

גם אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר מיהר לפרסם נתונים על סיכום 2016, שהצביעו על ירידה חדה במכירת דירות חדשות. כלומר, על פי המדינה שוק הדיור מתחיל להיכנס למגמה של האטה, קיפאון ואפילו ירידה. האם מדובר בבשורה שתמשיך לאורך השנה כולה ובשנים הבאות? ראש מטה הדיור סבור שכן, ההיסטוריה לעומתו יודעת לספר על אמירות בטוחות שהתנפצו אל מול המדדים.

המרוץ לדירה - כותרות נוספות:
ראש מטה הדיור: "התחדשות עירונית גורמת לנזק? קשקוש"
שוכרי הדירות - בשר התותחים במלחמה על מחירי הדיור
תחזית הקבלנים ב-2017: מחירי הדירות יעלו - אבל פחות

בנייה בדימונה. מרץ 2017 (ראובן קסטרו)
השוק נכנס להאטה. אתר בנייה בדימונה (צילום: ראובן קסטרו)

לאחרונה פרסם המגזין הכלכלי הבריטי "אקונומיסט" את מדד מחירי הנדל"ן השנתי שלו במדינות שונות בעולם. מהמדד עלה כי ישראל מובילה - יחד עם טוקיו - בעליית מחירי הדיור בעשור האחרון. על פי הנתונים, מדובר בעלייה של 82% במחירי הדירות בין השנים 2006-2016. עיון במדדים ובבדיקות שונות של השמאי הממשלתי הראשי, הלמ"ס, משרד האוצר, רשות המסים ובנק ישראל מחזק את הנתונים.

בדיקה שערכו עבור וואלה! נדל"ן חברת "נתיבי הקמה", שעוסקת בקידום הליכי רישוי והליכים סטטוטוריים, ומשרד "המטבחון פרסום", המתמחה במיתוג מיזמי נדל"ן, בחנה כיצד נראה שוק הנדל"ן בממשלות האחרונות ועד היום, ואילו תכניות בולטות קודמו בתחום הדיור. לצורך כך נבחנו פרמטרים כגון מחירי הדיור, מחירי השכירות, תכניות דגל להתמודדות עם משבר הדיור וכמות שיווקי דירות. המטרה בבדיקה הייתה לבדוק האם התכניות הללו הצליחו ליצור שינוי, כפי שמציגה לנו היום המדינה.

איזה תכניות קידמו שלוש הממשלות האחרונות?

דיור למשתכן: התכנית ביוזמת שר הבינוי והשיכון לשעבר אריאל אטיאס נולדה במחצית השנייה של כהונת הממשלה לנוכח המחאה החברתית של 2011. משרד הבינוי והשיכון שיווק ליזמים קרקעות לבנייה של 3,250 דירות למכירה ו-900 דירות להשכרה, בהוזלה משמעותית של 50% ממחיר הקרקע, באזורי ביקוש.

מע"מ אפס: חוק הטבת מע"מ אפס קודם בממשלה הקודמת בהובלת שר האוצר לשעבר יאיר לפיד, אשר הבטיח הנחות מפליגות במחירי הדירות. על פי החוק, זוגות צעירים יוכלו לרכוש דירה חדשה ללא מע"מ וזאת עד מחיר של 1.6 מיליון שקל. בסופו של דבר, הטבת מע"מ אפס לא יצאה לפועל.

מחיר למשתכן: התכנית שיזם שר האוצר הנוכחי, משה כחלון, עליה דיבר עוד במצע הבחירות שלו, מאפשרת ליזמים להתחרות במכרז שמוציא משרד השיכון על הקרקע לפי המחיר הנמוך ביותר למ"ר, על פי התקן שקבע המשרד לאותו מתחם בנייה על פי חישובי שמאי. בתמורה היזם מקבל הנחה בהוצאות הפיתוח על הקרקע, כאשר התכנית הייתה מיועדת תחילה לחסרי דיור בלבד.

עליית מחירי הדיור ()
ממוצע שנתי של שיווק דירות ()

"ההבדל המהותי בין התכניות הוא ששתי התכניות הראשונות (דיור למשתכן ומע"מ אפס, ה"צ) הן תכניות כלכליות בבסיסן, כאשר רק תכנית מחיר למשתכן בעלת אספקט תכנוני ויכולה לייצר דירות", מסביר יגאל צ'ודנר, מנכ"ל ומייסד חברת "נתיבי הקמה".

לכן, הוא מציין, "יש לה את היכולת להשפיע על מחירי הדיור. בשורה התחתונה, אם רוצים להוריד את מחירי הדירות צריך לבנות אותן - ותכנית מחיר למשתכן, על כל המרכיבים הבעייתיים שיש בה, מייצרת דירות בפועל. אין פה התערבות בשוק החופשי מבחינת מחירים והנחות, אלא תכנית למכרזים לבניית דירות מוזלות".

מה קרה למחירי הדיור בשש השנים האחרונות?

תכנית דיור למשתכן נולדה על רקע מחאת האוהלים ב-2011, ולאחר תחילת עליית מחירי הדיור הקיצונית. צ'דנר סבור שהממשלה הגיבה מעט מדי ומאוחר מדי, כאשר הוציאה בתכנית זו רק 3,250 דירות - כמות שלא ממש הועילה בבלימת העלייה גם לאחר שמומשה. "חשוב לציין כי חלק מעליית המחירים בתקופת התכנית לא קשורה באופן ישיר אליה, אלא למצוקת הדיור שהביאה למחאה מלכתחילה", הוא מדגיש.

לעומת זאת, תכנית מע"מ אפס הייתה ההבטחה הגדולה של "יש עתיד". לאחר ההצהרה על התכנית, צעירים רבים המתינו "על הגדר" למימושה, כאשר בינתיים השוק המשיך בשלו - ומחירי הדיור המשיכו לעלות. לדברי צ'דנר, "התכנית הייתה בעייתית מלכתחילה, מאחר שהיא התייחסה רק לדירות חדשות ולקהל בקריטריונים מאוד ספציפיים".

פעילי המחאה החברתית הפגינו בירושלים (עומר מירון)
הפכה את הדיור לנושא מרכזי במערכות הבחירות. הפגנה בתל אביב במהלך המחאה החברתית, ב-2011 (צילום: עומר מירון)

כמו כן, הוא מוסיף כי התכנית כמעט שלא נגעה בדירות באזורי הביקוש, בשל מחיר המקסימום לדירה ( 1.6 מיליון שקל). "בסופו של דבר, התכנית לא אושרה - והדבר הביא לכך שזוגות צעירים רבים, שעוד היו יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירות במקומות מסוימים, איבדו את ההזדמנות בשל עליית המחירים בתקופת ההמתנה למימוש התכנית", הוא אומר.

לדבריו, "גם כניסתם המחודשת לשוק בבת אחת, שהגדילה בצורה קיצונית בזמן קצר מאוד שוב את הביקושים, הקפיצה את המחירים. לעומת זאת, בשנתיים האחרונות נרשמה עלייה יחסית מתונה במחירי הדירות, איזון שנוצר ככל הנראה בעקבות תכניות הדיור של הממשלה הנוכחית".

חיה נחום, בעלת "המטבחון פרסום", מסכימה עם צ'דנר אך מדגישה כי "המחאה החברתית, שהוציאה המוני צעירים לרחובות, הפכה באורח טבעי את הדיור לנושא המרכזי של כל מערכות הבחירות האחרונות. למרות זאת, כל הממשלות שהתחייבו לטפל באופן כירורגי בבעיה נכשלו, מכיוון שזו בעיה שיש לטפל בה לאורך זמן ובסבלנות. אבל כשאנחנו כל שנתיים מחליפים ממשלה ומדיניות, קשה לקדם תהליכים אמיתיים".

ומה לגבי מחירי השכירות?

"שר האוצר מתגאה במלחמתו במשקיעי הנדל"ן, שאותה הוא מקדם לאורך כל הקדנציה, ואכן נתח השוק של המשקיעים הצטמצם לפחות בחמישית מהשוק", אומר צ'ודנר, "אך נראה כי הוא נהנה מההפקר בכך שבמקביל למלחמתו הייתה עלייה במחירי הדיור עד הקדנציה שלו. דבר זה אט אט שחק את התשואות למשקיעים, עד שהיום הצטמצמו כל כך – וגרם לך שהרבה דירות להשקעה הפסיקו להיות אטרקטיביות וחזרו לשוק".

לצורך המחשה, כאשר קידמה הממשלה את תכנית דיור למשתכן, נתח המשקיעים בשוק היה כ-33%, כאשר עליית מחירי השכירות בתקופת הממשלה הזו הייתה 32%. בממשלה הבאה, זו שקידמה את תכנית מע"מ אפס, נתח המשקיעים ירד ל-25% מהשוק, אך ההמתנה למימוש התכנית השאירה זוגות ומשפחות בשכירות ושכר הדירה המשיך לעלות בשיעור של 15%. ההאטה חלה בממשלה הנוכחית, ועליית מחירי השכירות עומדת על כ-7.5%, כך לפי הבדיקה של צ'ודנר ונחום.

"גם במאבק במחירי השכירות הגבוהים לא הצליחו שלושהממשלות האחרונות לנצח", אומרת נחום. "הממשלה הראשונה נזכרה מאוחר מדי בבעיה, בממשלה שאחריה המחירים המשיכו לעלות, אך בקצב נמוך יותר, ובמקרה של הממשלה הנוכחית אכן המשקיעים יצאו מהשוק - ולמרות זאת שכר הדירה המשיך לעלות. בסופו של דבר, זוגות רבים נאלצים להישאר דבר בדירות שכורות בין אם אין להם הון עצמי לדירה או לא זכו בהגרלה".

עליית מחירי השכירות ()

על פי הבדיקה של צ'דנר ונחום, בין השנים 2009-2013 שיווקה המדינה קצת פחות מ-21 אלף דירות. ב-2011 כמות השיווקים הגיעה לשפל היסטורי של כ-15 אלף דירות, ובאותה התקופה גדל מהותית הפער בין ההיצע לביקוש. "המדינה, כאמור, התעוררה מאוחר מדי בעקבות מסקנות ועדת טרכטנברג, והחליטה לקדם את תכנית דיור למשתכן כשנה לפני הבחירות", אומר צ'דנר, "זמן מועט מדי כדי להוציא מספיק מכרזי. אלפי הדירות הבודדות לא היו טיפה באוקיינוס".

לדבריה של נחום, "בזמן תכנית מע"מ אפס, מספר הדירות ששווקו עלה משמעותית והגיע ליותר מ-27 אלף דירות בממוצע לשנה. עם זאת, כל המכרזים שיצאו התנהלו בשוק החופשי בתנאים תחרותיים מאוד, כשעיקר הרוכשים היו משקיעים ומשפרי דיור, בעוד הזוגות הצעירים ממתינים על הגדר לאישור הטבת המע"מ ועל רקע אי הוודאות ששררה בשוק. שיטת שיווק זו המשיכה ללבות את מחירי הדירות במקום לבלום את העלייה".

על אף ההכרזות על שיא בשיווקים בממשלה הנוכחית, אי אפשר להתעלם ממכרזים רבים שלא צלחו במסגרת תכנית מחיר למשתכן. הצצה לנתוני רשות מקרקעי ישראל מלמדת שגם מכרזים בשוק הפרטי לא תמיד מקבלים הצעות. "הנתונים על כמות שיווקי הדירות יוצרים היצע שאינו עומד בקנה אחד עם ההיצע האמיתי בשוק", מסכמת נחום, "הם משקפים אמנם עלייה משמעותית בכמות הדירות ששווקו - אך האם מדובר במכרזים שמומשו, ובמסגרתם הדירות נבנות היום בפועל? את זה נצטרך לראות רק בהמשך".