מחירי הדירות בירידה? הבשורה לזוגות הצעירים מסתתרת במקום אחר

הירידה הקלה במחירי הדירות, כפי שמשתקפת בנתוני הלמ"ס, לא מעידה בהכרח על המגמה השלטת. הצניחה העקבית בהיקף העסקאות, שנגרמת בעיקר בגלל הירידה ברכישת דירות להשקעה, מהותית יותר להבנת מגמת הדשדוש בענף. וגם: מהיכן בעיקר יכולות המשפחות הצעירות לשאוב עידוד? פרשנות

תמונות מהגג של עזריאלי פברואר 2012 (דרור עינב)
(צילום: דרור עינב)

הנתונים שפרסמה אתמול (שני) הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), שלפיהם מחירי הדירות ירדו בכ-3% ברבעון הראשון של 2017. במקביל לירידה חדשה בביקוש לדירות חדשות, מוכיחים ששוק הדירות מדשדש. זו עשויה להיות הזדמנות למי שחושש שהמחירים יחזרו להמריא בתום תקופת הקיפאון, אבל מוקדם להמר על כך. אנליסטים המנסים להעריך את מגמות השוק נעזרים בשני נתונים עיקריים: מחיר המוצרים ונפח המסחר. תנודות מחירים, המלוות במסחר דליל, חשודות כתנודות מקריות שאינן מעידות בהכרח על מגמת השוק, שכן רק מספר קטן יחסית של מוכרים וקונים מעורבים בתהליך. זוהי הסיבה שגורמת לרבים להתייחס בזהירות רבה לנתונים על הירידה הקלה במחירי הדירות בחודשים האחרונים.

לקריאה נוספת:

מחירי הדירות ירדו בכ-3% ברבעון הראשון של 2017
מאטים את הקצב: ירידות בביקושים לדירות חדשות מתחילת השנה
הנכסים של הסופרת ג'קי קולינס עומדים למכירה שנתיים אחרי מותה

מנגד, הנתונים על הירידה בהיקף העסקאות בשוק עקביים, ומשמעותיים הרבה יותר מאשר נתוני המחירים. על פי נתוני הלמ"ס, ירד מספר הדירות שנרכשו בחודש מרץ ב-21% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, והסתכם ב-2,290 דירות. עוד קודם לפרסום נתוני הלמ"ס, דיווח אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר על ירידה של 50% במספר העסקאות בחודש פברואר.

ביקורים אקראיים במשרדי המכירות של חברות הנדל"ן השונות ברחבי הארץ הצביעו גם הם על רגיעה. כבר זמן רב שאין רואים התנפלויות המוניות במבצעי מכירות של חברות הבנייה, ואתרי הבנייה חדלו להיות יעדים לטיולי שבת של משפחות צעירות. הקבלנים אינם אוהבים לדווח על ירידה במכירות ומעדיפים לומר ש"השוק בהמתנה". הם מסבירים את תנועת הקונים הדלילה בעיקר בחוסר הוודאות שהשתררה בשוק על רקע תכניותיו של שר האוצר, משה כחלון, להטיל מס על בעלי דירה שלישית. במחצית השניה של 2016 המתינו רבים לראות האם יוטל המס, מה יהיו כללי המיסוי החדשים ואילו הטבות יציע משרד האוצר למי שיחליטו למכור דירות שבבעלותם. מיד לאחר השלמת החקיקה הוגשה עתירה לבג"ץ. השופטים מצאו פגם בחקיקה, ורק השבוע הודיע שר האוצר על החלטתו שלא להחזיר את ההחלטה לדיון מחודש בכנסת. בענף מזכירים שגם תקופת אי הוודאות בעת הדיונים על חוק "מע"מ אפס" שהוביל שר האוצר הקודם יאיר לפיד הביא להקפאת חלק ניכר מהעסקאות.

הירידה המתמשכת במספר העסקאות נגרמת בעיקר בגלל הירידה בביקוש לדירות להשקעה. ביטול המיסוי על בעלי דירה שלישית ויותר עשויה להחזיר חלק מהמשקיעים ש"המתינו על הקווים", אבל לא את כולם. המימון לרכישת דירה התייקר, בגלל עליית הריבית ומהלכים נוספים שנקט בנק ישראל. במהלך השנה האחרונה התייקרו הדירות בקרוב ל-9% וככל שעולים המחירים והאווירה בענף מתוחה, גדל הסיכון בהשקעה. גם הקבלנים חשים בחוסר הוודאות והם פועלים להקטין את ההיצע ולהתאים אותו לרמות הביקוש החדשות.

הגרלה מחיר למשתכן עפולה 30.3.2016 (לשכת העיתונות הממשלתית , קובי גדעון)
הלמ"ס רואה במחיר למשתכן חלק מהמשחק - הכלכלנים לא. יואב גלנט בהגרלת פרויקט מחיר למשתכן (צילום: קובי גדעון, לע"מ)

אחד הגורמים המשפיעים על השוק, לפחות באזורים מסוימים, הוא מבצעי "מחיר למשתכן" של משרד האוצר. הלמ"ס רואה בפרויקטים המוזלים חלק בלתי נפרד מהשוק, למרות שכלכלנים אינם רואים בדירות המוזלות של הפרויקטים הוזלה אמיתית. זאת, משום שעלות הדירה במסגרת הפרויקט אינה שונה מעלותה בשוק החופשי. את ההפרש בין שני המחירים משלמת המדינה מכספי משלם המסים. השפעתם של הפרויקטים על השוק גדולה מהיקף הדירות הנמכרות בפועל שכן על כל משתכן שזוכה בדירה יש מספר משתכנים שאינם זוכים בהגרלה, אבל מעכבים החלטה לרכוש דירה בתקווה שיזכו. השפעה זו מקשה לאמוד את ההיקף האמיתי של הביקוש לדירות.

הבשורה האמיתית לזוגות הצעירים מגיעה בימים האחרונים מכיוון קצת שונה: שוק איגרות החוב. המגמות בתחום זה מלמדות שמגמת הירידה בריבית על המשכנתאות צמודות המדד, שהחלה בחודש שעבר, עשויה להימשך בחודשים הקרובים.