אמש (ראשון) השיבה המדינה לבג"ץ על השאלה מדוע אין בכוונתה לחוקק מחדש את חוק מס דירה שלישית, במסגרתו משקיעי נדל"ן בעלי 3 דירות ומעלה אמורים לשלם מס למדינה. אחת ההשלכות של החקיקה הייתה העלאה של שכר הדירה על ידי בעלי הדירות. שוכרים רבים התלוננו כי כאשר היו צריכים לחדש את החוזה לטובת שנה נוספת של מגורים בנכס המושכר, נוסף לו סעיף שלפיו אם החוק יעבור - המס יגולגל על השוכר.
כאשר שוכר צריך לחדש את חוזה השכירות הוא עלול להיכנס ללחץ. לעתים הוא אינו יודע אם עליו ליזום שיחה עם בעל הבית כדי לחדש את החוזה, או פשוט להתעלם מהמועד ולקוות שגובה שכר הדירה ימשיך כמו שהוא שנה נוספת. השוכר מתאפק כל השנה לא "להפריע" לבעל הדירה בבקשות לתיקונים, ומקווה שבתמורה האחרון ישאיר את החוזה כפי שהוא שנה נוספת.
כיום מנסה המדינה לקדם מצב דומה, ורק אתמול הושלם מכרז להקמת פרויקט השכרה לטווח ארוך בצפון תל אביב, במסגרתו חוזה השכירות אמור להיות קבוע ומפוקח למשך מספר שנים. אבל בג'ונגל השכירות שאנו עדיין נמצאים בו כיום, הטלפון מבעל הדירה לא ממאן מלהגיע, וניסיונות לקדם חקיקה המגבילה את גובה העלאת שכר הדירה עדיין לא צלחו.
בנוסף, מעבר בין דירות יכול להפוך לסיוט של ממש - לרוב הטרחה וההשקעה במעבר גבוהים מעליית שכר הדירה בדירה הנוכחית. בעל הדירה יודע זאת ולכן יש לחץ גדול לקבל את דרישותיו. למרות זאת, לא תמיד הוא יכול לעשות כרצונו וישנם סעיפים בחוזה שיכולים להיטיב עם השוכרים. תחילה מומלץ לקרוא את החוזה הקיים כ-3 חודשים לפני תום תקופת השכירות. ייתכן שתמצאו בו סעיפים שישפרו את כוח המיקוח שלכם.
סעיף "האופציה"
בתום השנה צריך לבדוק אם בחוזה יש סעיף אופציה. אם אין סעיף אופציה הקשר החוזי הסתיים וכל צד רשאי לפנות לדרכו. הצדדים ינהלו משא ומתן בתנאי שוק חופשי. אם קיים סעיף אופציה, אז לשוכר ניתנת האפשרות להחליט אם להמשיך את השכירות בדירה. השאלה המתבקשת היא מהם תנאי השכירות אשר יחולו בתקופת האופציה.
ישנם חוזי שכירות, שבהם מוגדרים מראש התנאים שיחולו בתקופת האופציה. גם במקרה זה השוכר רשאי לנהל משא ומתן עם בעל הנכס על התנאים בתקופת האופציה ולנסות לשפרם. כמו כן, ישנם חוזי שכירות שבהם סעיף האופציה "שותק" ולא מתייחס לתנאים בתקופת זו. במקרה זה, כל תנאי השכירות נותרים כפי שהיו ולא ניתן לשנות אותם, לרבות המחיר, ללא אישור השוכר.
למעשה, מדובר בשכפול של תנאי השכירות לתקופה נוספת, והשוכר יכול לסרב לדרישת בעל הנכס להעלאה בשכר הדירה ולהמשיך באותם תנאי השכירות. חשוב לשים לב למועד שבו צריך להודיע על מימוש האופציה לפי החוזה ולהודיע למשכיר בכתב.
תיקונים ושיפורים שווים כסף
כספים שהשקיע השוכר בתיקונים ובשיפורים בדירה, יכולים לשמש לו קלף מיקוח וטענה של ממש מול בעל הדירה ולמנוע תוספת בשכר הדירה. ישנם שני סוגי השקעות שמבצע שוכר בדירה - תיקונים שבאחריות בעל הדירה ושיפורים שהוסיף הדייר שאינם באחריות בעל הנכס.
לעתים הדיירים מבצעים תיקונים בדירה לקלקולים שנגרמו מבלאי סביר, שלרוב מצויים באחריות בעל הדירה, אך הם לא מבקשים מבעל הדירה להשתתף בתיקונים כלל, גם כאשר זו חובתו. לכן מומלץ לתעד כל תיקון ולשמור קבלות. כאשר בעל הדירה מבקש להעלות את גובה השכירות, יש להציג בפניו את התיקונים שבוצעו בדירה ושניתן מנגד לדרוש השבתם. דוגמה לתיקונים כאלה: ברז דולף, רטיבות, מוצרי חשמל שבאחריות בעל הדירה כגון מזגן, דוד שמש ועוד.
במקרים מסוימים הדייר מבצע שיפורים בדירה על מנת לגור באווירה ביתית ונעימה. בעל הבית אינו מחויב על פי חוק שלא להעלות את שכר הדירה, אולם ישנם מקרים שבהם הוא יכול להיעתר לבקשה זו. כך, למשל, מקרה שבו דיירת עברה לגור בשכירות בדירה שלא הייתה במצב ראוי למגורים, אך זיהתה את הפוטנציאל, צבעה את הקירות, החליפה דלתות והחזירה את המטבח למצב תקין. כשבעל הדירה התקשר בסוף השנה וביקש להעלות את שכר הדירה, היא הציגה בפניו תמונות "לפני ואחרי" וכן קבלות על התיקונים. בעל הדירה התרשם לחיוב משום שערך הדירה עלה והחליט שלא להעלות את שכר הדירה ואף נתן לה אופציה לשנתיים נוספות באותו המחיר.
הכותב הוא מנכ"ל עמותת קוד השכירות העוסקת בקידום שכירות הוגנת בין שוכרים ומשכירים. אין באמור במאמר זה כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי