מי אחראי לרישום בית מגורים ללא היתר בנייה?

רכישת נכס ללא היתר בנייה זה צעד מסוכן, אך לא תמיד קל לקונה לגלות מה מצבו הרישומי של הנכס. פסק דין מציב את האחריות לגבי הודעה על מצב הנכס בידי הרשות המקומית

אילוסטרציה (ShutterStock)
(צילום: shutterstock)

בעת רכישת נכס כמו דירה או בניין מגורים, אנו רוצים להאמין כי אינטרס רשויות התכנון העירוניות הוא לשמור על חוקי התכנון והבנייה, ולמנוע גם במידת האפשר פעולות עבריינות בנייה - כמו בנייה ללא או בניגוד להיתר הבנייה. אך האם כך הדבר?

לקריאה נוספת:
ירושלים מתחדשת: התכניות העתידיות לפינוי בינוי בבירה
פינוי בינוי: יותר שליחות חברתית מאשר פרויקט נדל"ן
כך תוכלו לקחת משכנתה ולשרוד את התשלומים

את מצבו התכנוני של הנכס ניתן, מצד אחד, לגלות רק בבדיקה מול הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה; ומנגד, הוועדה אינה פטורה מאחריות לידע את הציבור. בישראל ישנם בניינים ודירות לא מעטים אשר נבנו ללא היתר בנייה, ולא תמיד הרוכש יודע מה מצבו התכנוני של הנכס שהוא מבקש לקנות. מכיוון שרכישת נכס ללא היתר מהווה מצב בעייתי, שעלול אף להפחית מערך הנכס, ראוי שהרשויות ידאגו לאזרח וירשמו בפנקסי המקרקעין הערה המזהירה לגבי מצבו.

בפסק דין שניתן באחרונה בבית משפט השלום בתל אביב (שלום ת"א 43490-08-11) התייחס השופט אביים ברקאי לשאלה עקרונית על מידת האחריות של עירייה לרישום העברת נכס מקרקעין בלשכת רישום המקרקעין. מדובר בבניין בלב העיר הרצליה בן 12 קומות, שנבנה לפני עשרות שנים וניצב ללא היתר בנייה. בית המשפט קבע מפורשות כי על הרשות המקומית חלה החובה לעדכן את האזרחים בדבר המצב העדכני של הנכס, כולל שליחת תמרורי אזהרה לפני מתן אישור לצורך רישום הנכס, במיוחד אם לנכס חריגות בנייה ובעיות מיוחדות של מתן היתר בנייה.

במקרה המדובר רכשו שתי חברות חלק מבניין הממוקם מול עיריית הרצליה ותבעו אותה ואת הוועדה המקומית בשל ההפסדים הכבדים שנגרמו להן, לטענתן, עקב היעדר היתר הבנייה. החברות השכירו את הנכס לחברת בזק, אך לאחר שהתברר כי אין היתר בנייה (ולכן גם לא הותר היתר שימוש חורג לנכס), ביטלה בזק את הסכם השכירות.

העירייה והוועדה טענו לזכותן כי עצם העובדה שהרוכשות קיבלו אישור לצורך העברת הנכס בלשכת רשם המקרקעין, אינה בהכרח אומרת כי קיים היתר בנייה לאותו נכס. יתרה מכך, כבר היו מקרים בהם נרשמו נכסים בלשכת רישום המקרקעין שנבנו ללא היתר. למעשה, גישתן הייתה כי בניינים שבנייתם הסתיימה אינם נכללים תחת אחריותם, ולכן הם תחת אחריות הציבור בלבד.

הרשות המקומית הייתה צריכה למנוע את הכשל

בית המשפט קיבל חלקית את התביעה, תוך שהוא קובע מפורשות כי אם הרשות ידעה או היה עליה לדעת כי ישנם בניינים ניצבים בעיר שנבנו ללא היתר בנייה - הרי שהיה עליה למנוע את הכשל ולהתריע עליו לציבור, ובוודאי שלא לנהוג בדרך בה הצהיר מנהל מחלקת רישוי הבנייה מטעם העירייה כי אין זה מתפקידו להודיע ולהזהיר את ציבור, שכן לשיטת הרשות הציבור, לכאורה, חייב לבדוק בעצמו.

בית המשפט לא קיבל את טענת השימוש החורג. הנכס, לפני רכישתו, שימש כבית דפוס וכך גם יישאר, נקבע. לכן, גם אם היה ניתן היתר בנייה, הרי שלא היה ניתן בין כה וכה היתר שימוש חורג לנכס. עניין זה משנה את פני הדברים, שכן זוהי טענתה העיקרית של התביעה לפיצויים בדבר הנזקים שנגרמו.

בית המשפט פירט אילו אלטרנטיבות עמדו בפני הרשות כדי להזהיר את הציבור. היא הייתה יכולה לבדוק רישיונות לפני שאישרה את העברת הזכויות; או להוסיף הערה ברישומיה עבור עסקאות פוטנציאליות עתידיות. "הרי לרשות גם חובה גם ביחס לבניינים שבנייתם הסתיימה, ואין לקבל את טענתה לפיה ענייני התכנון והבנייה הם באחריות הציבור בלבד", כתב השופט.

הכותב הוא עורך דין ושותף במשרד עוה"ד יוסף ישורון ושות' המתמחה בתכנון ובנייה