כלל ידוע בדיני המקרקעין ובביצוע עסקאות נדל"ן הוא העיקרון שלפיו "יזהר הקונה". על-פי עיקרון זה, על מי שמבקש לקנות נכס נדל"ני חלה אחריות מוגברת לוודא כי כל היבטי העסקה והנכס תקינים. כלל זה הביא לא מעט מוכרי נכסים להניח כי האחריות שלהם פחותה כי על הקונה מוטלת החובה לבצע את הבדיקות החשובות. לכן, חשוב לציין כי גם על מוכר הנכס רובצת אחריות וכי גם עליו לנקוט במספר צעדים הכרחיים אם ברצונו להגן על עצמו ולהבטיח כי העסקה תהיה מוצלחת. אז מה עלינו לעשות אם גיבשנו החלטה למכור נכס נדל"ן שאינו מסחרי?
היערכות מעשית של מוכר נכס
על המוכר לבדוק את שווי השוק של הנכס. ניתן לבצע זאת בעזרתו של שמאי מקרקעין, בסיועו של מתווך מקומי הבקי בתחום הנדל"ן באזור הנכס, בבדיקת עסקאות דומות שדווחו לרשות המסים, או, בלית ברירה, ב"הפרחת בלון ניסוי" באמצעות פרסום זמני ובחינת תגובת השוק ותנועת רוכשים פוטנציאליים. בנוסף, על המוכר לבדוק את מצב התחזוקה הפיזי של הנכס ולקבל החלטה אם לבצע שיפוץ, ואם כן איזה קוסמטי, כללי, או כל מה שבין לבין. לקראת העמדת הנכס למכירה יש לבדוק מהם אפיקי הפרסום היעילים למכירת הנכס. בנוסף, יש לקיים היערכות מבחינה משפטית, כלומר לשכור את שירותיו של עורך דין לביצוע בדיקות מקדמיות-משפטיות ולליווי העסקה. עורך הדין יסייע במשא ומתן כבר בשלבים הראשוניים.
בירורים ראשוניים שעל המוכר לבצע
על מוכר הנכס לבצע: בירור ראשוני אודות רישום הדירה על שמו, קיומן של הערות שונות, רישום שעבודים, או רישום משכנתאות. בעניין זה יש לבצע בדיקה מעמיקה יותר של כדאיות של גרירה, פירעון וקנס יציאה. יש לברר קיומה של בנייה ללא היתר או חריגות בניה והאם בגין החריגה יש פטור או חיוב בהיטל השבחה. אם המוכר אינו מתגורר בנכס, יש לבצע בירור ראשוני אודות מי מתגורר בנכס שוכר, הורים, ילדים או ידועה בציבור. הבדיקה הראשונית של המוכר חייבת לכלול את השאלה אם הקונה לוקח הלוואות ממוסדות פיננסיים. כמו כן, יש לבצע בירור ראשוני אודות זכאות לפטור ממס שבח או חובת תשלום מס שבח. כדי לא להיות מופתעים ממעט הכסף שנותר בכיסכם לאחר המכירה, מומלץ לערוך טבלת עלויות בהן יכללו שיפוץ קל, שכ"ט עו"ד, מתווך, שמאי, הובלה וכו'.
בדיקת הזהות של הקונה ובדיקת רישום הזכויות
מוכר נכס חייב לוודא עד כמה שניתן כי מי שמציג את עצמו כרוכש הוא אכן מי שהוא טוען שהוא - וזאת על-די הצגת תעודת זהות, צילומה ושמירתה. במקביל, על מנת שלא להטעות את הקונה, חשוב במיוחד לקיים בדיקת המצב התכנוני והרישוי של הנכס. על-פי החוק, ועדה מקומית חייבת למסור, בכתב, לכל מעוניין תוך שלושים יום, מידע בדבר התכניות הנוגעות לקרקע, בין שהן תקפות, מופקדות או שפורסמה הודעה על הכנתן, וכן תנאים לפי שונים החלים על הקרקע. הוועדה תמסור גם מידע בדבר חבות בתשלום היטל השבחה.
מה עוד בודקים באגף ההנדסה?
באגף ההנדסה על המוכר לבדוק את חוקיות הבניה (האם בנינו בהתאם להיתר? האם אנחנו צפויים ל"ביקור" מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה?), את הייעוד והשימוש של הנכס ואת אחוזי הבניה (ובעיקר - האם נותרו עוד אחוזי בניה? האם מיצינו?). בנוסף יש לבדוק את קיומם של צווי מניעה או צווי הריסה. אלה נפוצים, למשל, עקב ריב שכנים. יש לבדוק תוכניות הפקעה כגון כבישים ומדרכות, וכן בדיקה כללית על תוכניות שנמסרו להפקדה.
בדיקת קיומו של היטל השבחה
תשלום גדול, שכיח ומרכזי הרובץ על כתפיו של מוכר הנכס הוא היטל השבחה. מהו היטל השבחה? זהו היטל המוטל כאשר מאשרים תוכנית המעלה את שווי המקרקעין. על מי חל היטל השבחה? החובה בתשלום היטל השבחה מוטלת על בעל המקרקעין שהיה רשום במועד אישור התוכנית המשביחה. מהו מועד תשלום ההיטל? מועד התשלום של ההיטל הוא ביום "מימוש הזכויות" במקרקעין. ומהו גובה היטל השבחה? גובה ההיטל הוא מחצית מעליית השווי של המקרקעין. חשוב ביותר כי המוכר יבדוק קיומו של היטל זה בטרם יפנה להליך המכירה, שכן קיומו עשוי להשפיע על מחיר הנכס ולעיתים על כדאיותה של העסקה כולה.
פטור ממס שבח וחובות נוספים לרשות מקומית
מעבר להיטל ההשבחה ישנם היטלים, אגרות ותשלומים נוספים שחשוב לדעת עליהם, ושבעיקר חשוב לא להיות מופתעים מהם כאשר הקונה, לאחר שיבצע את בדיקותיו שלו, יבוא בטענות או בדרישות בלתי צפויות ולא נעימות. החשוב מכולם הוא מס שבח. חובה על מוכר לשלם מס שבח על כל מכירת מקרקעין, אלא אם חל פטור כלשהו מתשלום מס שבח. מס השבח מוטל על עליית הערך שבין שווי רכישת הנכס לבין מחיר מכירתו, כאשר מותרות בניכוי הוצאות שהוציא המוכר על הנכס. הוצאות אלה כוללות פינוי דייר מוגן, מס רכישה ששילם המוכר, דמי תיווך ברכישה ומכירה, שכ"ט עו"ד ברכישה ובמכירה, מס רכוש, היטל השבחה ותשלומי חובה דומים. חשוב מכל הוא כמובן בדיקת קיומו של פטור ממס שבח על פי חוק מיסוי מקרקעין. על בדיקה זו להיעשות על-ידי מומחה. היטלים נוספים שעשויים לרבוץ על הנכס הנמכר הם היטל כביש, אגרת המים, היטל מדרכה, היטל ביוב, אגרת תיעול ועוד. על כל פטור או היעדר חובת תשלום יש לקבל אישור.
בדיקת המימון הבנקאי
ברוב המקרים רוכשי דירות נעזרים במימון בנקאי לצורך הרכישה, ועובדה זו מחייבת גם את המוכר לבצע בדיקה משלו. כך, למשל, אם המוכר לא יפרע המשכנתא שלו הרובצת על הנכס הנמכר, הקונה לא יוכל לקחת הלוואה כנגד משכנתא. אם למוכר יש הלוואה אחרת שכנגדה נרשמה משכנתא - יש לערוך בירורים מול הבנק: מה גובה היתרה לסילוק? מהן נקודות היציאה הנוחות? האם יש קנס יציאה? מה כדאיות פירעון המשכנתא לעמת החלופה של הגרירה וכו'. יש צורך בקבלת אישור עקרוני של בנק הקונה למתן המשכנתא.
ביקור בנכס וזכות קדימה
כשהמוכרים הם בני זוג, יש לבצע החתמת בני זוג על "מסמך ויתור זכויות בנכס" - גם אם אינם מופיעים כבעלי זכויות בנסח הטאבו. הסיבה להחתמת בני זוג על מסמך שכזה, היא קיומה של זכות קדימה בנכס מקרקעין. זכות קדימה קיימת, כאשר מדובר במקרקעין הנמצאים בבעלות משותפת של בני זוג והמקרקעין הם אחד מאלה: משק חקלאי או בית עסק המתנהלים על ידם במשותף, או דירה המשמשת להם למגורים. במקרה זה לא יהיה בן הזוג רשאי להעביר את חלקו לאחר, אלא אם הציע אותו תחילה לבן זוגו - בעל זכות הקדימה.
הכותבת היא עורכת דין