הצטננות בשוק הנדל"ן: ירידות חדות במכירת דירות

האוצר: בפברואר השנה נמכרו 8,800 דירות - צניחה של 9% בהשוואה לינואר. ירידה חדה נרשמה בעיקר ברכישת דירות חדשות, הן על ידי משקיעים והן על ידי זוגות צעירים

חדשות מתפרצות לפני כולם הורידו עכשיו הורידו עכשיו להורדת האפליקציה מ-Google Play להורדת אפליקציה מ-AppStore
בניינים בתל אביב. מרץ 2017 (ראובן קסטרו)
צילום: ראובן קסטרו

התקררות נוספת בשוק הנדל"ן: בחודש פברואר 2017 נמכרו 8,800 דירות - ירידה של 9% בהשוואה לחודש הקודם וכפליים משיעור הירידה בעסקאות שנרשם בחודש ינואר (בהשוואה לקודמו). כך עולה מהסקירה הכלכלית השבועית שפרסם היום (ראשון) משרד האוצר, המתמקדת בענף הנדל"ן. באוצר מציינים כי מאז אוגוסט 2015, רק בחודשים בהם חלו חגי תשרי נרשמה רמה נמוכה יותר של עסקאות. בהשוואה לפברואר אשתקד זוהי ירידה של 7% (לעומת גידול של 4% בחודש ינואר).

לקריאה נוספת:
אחרי עשור של עליות מחירים: האם הרבעון הראשון של 2017 מסמן שינוי?
התכנית של האוצר והבינוי בערבה: 120 יח"ד להשכרה ליד כביש 90
הקניונים בארה"ב פושטים את הרגל - ומה קורה בישראל?

על פי הנתונים, נמשכת ואף מעמיקה המגמה של ירידה חדה ברכישת דירות חדשות, שהסתכמה בחודש פברואר ב-1,900 דירות - ירידה של 16% בהשוואה לחודש הקודם, בהמשך לירידה בשיעור דומה בחודש ינואר. בניכוי דירות של תכנית מחיר למשתכן, נמכרו בפברואר 1,800 דירות בלבד - הרמה הנמוכה ביותר מאז אוגוסט 2014, שעמד בצל ההמתנה לתכנית מע"מ אפס.

הירידה ברכישת דירות חדשות הקיפה את כל האזורים, ובלטה במיוחד באזור רחובות והמרכז. כך, באזור רחובות, הכולל את ערי השפלה, נרכשו בחודש פברואר 212 דירות חדשות בלבד - ירידה של 50% בהשוואה לפברואר אשתקד ואחת הרמות החודשיות הנמוכות ביותר שנרשמו באזור זה בהשוואה היסטורית.

כלכלני האוצר מציינים כי ניתוח הממצאים מלמד על ירידה חדה ברכישות הזוגות הצעירים באזור זה, סביר להניח על רקע ההמתנה להמשך המכירות המתוכננות במסגרת מחיר למשתכן במספר ישובים באזור זה, בפרט בראשון לציון.
באזור המרכז נרכשו בפברואר 260 דירות חדשות - ירידה של 44% בהשוואה לפברואר אשתקד.

ניתוח הממצאים מלמד כי באזור זה, מעבר לירידה החדה ברכישות הזוגות הצעירים, נרשמה בפברואר האחרון רמת שפל ברכישת דירות חדשות על ידי משקיעים, כאשר אלו הסתכמו ב-37 דירות בלבד. בולטת במיוחד ירידה חדה ברכישות אלו בראש העין וברמת גן.

הרמה הנמוכה ביותר של עסקאות משקיעים

על פי כלכלני האוצר, משקל המשקיעים בסך העסקאות בחודש פברואר ירד לשיעור של 16% בלבד - הרמה הנמוכה ביותר מאז רמת השפל ההיסטורית שנרשמה ביולי 2015, מיד לאחר הכבדת מס הרכישה על המשקיעים. בסך הכול הסתכמו רכישות המשקיעים ב-1,500 דירות בפברואר – ירידה של 15% בהשוואה לחודש הקודם וצניחה של 30% בהשוואה לאשתקד.

באוצר מוסיפים כי בדומה לחודשים הקודמים, פלח השוק של הדירות החדשות מוביל את הירידה ברכישות המשקיעים. סך הדירות החדשות שרכשו המשקיעים בחודש זה עמד על 293 דירות בלבד - ירידה של 25% בהשוואה לינואר וצניחה חדה של 50% בהשוואה לפברואר אשתקד. בפלח השוק של דירות יד שנייה, בו נרשמה יציבות ברכישות המשקיעים בחודשים הקודמים, נרשמה ירידה בשיעור של 9% בהשוואה לינואר, ושל 12% בהשוואה לפברואר אשתקד.

גם מכירות המשקיעים בחודש פברואר עמדו על 2,300 דירות - ירידה של 10% בהשוואה לחודש הקודם, זאת בדומה לירידה שנרשמה בפלח השוק של דירות יד שנייה. ואולם, בהשוואה לחודש המקביל אשתקד זהו גידול של 10% (לעומת גידול של 4% בלבד בסך העסקאות בדירות יד שניה).

כחמישית ממכירות המשקיעים בוצעו על ידי "מרובי נכסים" (בעלי שלוש דירות או יותר). באוצר מדגישים כי חלק ממרובי הנכסים כבר שילמו את מס השבח בו התחייבו בגין מכירת הדירה, ובמקביל הגישו בקשה למענק בגין תשלום זה, זאת בהתאם לחוק מס דירה שלישית.

כ-44% מהדירות שמכרו משקיעים נרכשו על ידי מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה. גידול במשקל הזוגות הצעירים ברכישות אלו בולט במיוחד באזור המרכז. מנגד, באזור רחובות נרשמה ירידה במשקלם של הזוגות הצעירים ברכישות אלו, כאשר נתח גדול יותר ממכירות המשקיעים באזור זה הוא למשפרי דיור.

באוצר מסבירים כי "בדומה לירידה החדה שנרשמה ברכישת דירות חדשות על ידי זוגות צעירים באזור זה, על רקע המתנתם למכירות במסגרת מחיר למשתכן בראשון לציון בחודשים הקרובים, הייתה לכך גם השפעה על הירידה ברכישת דירות יד שנייה על ידם".

פארק ערים תאומות, ראשון לציון. אוגוסט 2016 (ראובן קסטרו)
ראשון לציון. הרוכשים ממתינים למחיר למשתכן? (צילום: ראובן קסטרו)

לאן נעלמו רוכשי דירה ראשונה?

חרף הירידה במכירות המשקיעים בחודש פברואר, המשיכה המגמה של ירידה במלאי הדירות המוחזקות בידי משקיעים, כאשר בחודש פברואר נגרעה ממלאי זה כמות דומה של דירות בהשוואה לחודש הקודם (כ-800 דירות). זאת על רקע הירידה החדה ברכישות המשקיעים.

רכישת דירות על ידי מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה רשמה ירידה של 10% בהשוואה לחודש הקודם. ירידות אלו הקיפו את כל האזורים, למעט אזור ירושלים ואזור נצרת, בהם נמכרו דירות במהלך החודש במסגרת מחיר למשתכן.

באזור ירושלים, בו נמכרו כ-80 דירות מוזלות עמד מחירה הממוצע של דירה על 1.6 מיליון שקל. מניתוח רמות השכר של הרוכשים נמצא כי השכר הממוצע למשק בית עומד על 12,300 אלף שקל (ברוטו לחודש), והשכר החציוני על 9,800 שקל.

באוצר מציינים כי "רמות שכר אלו נמוכות בהשוואה למכרזים אחרים שנסגרו במסגרת תכנית זו, כאשר ההסבר העיקרי לכך נעוץ בשיעור גבוה יחסית של אוכלוסייה חרדית". עוד מציינים באוצר כי חמישית מההורים של רוכשים אלו אין בבעלותם דירה. כ-40% מהרוכשים בפרויקט זה הם תושבי מחוז ירושלים (מרביתם תושבי העיר עצמה). 13% נוספים מתגוררים בישובים בעלי צביון דתי באזור יהודה ושומרון. בנוסף, כשליש מהרוכשים שהם תושבי המרכז מתגוררים בבני ברק.